На загородном элитном рынке не хватает домов и покупателей

В самом дорогом загородном сегменте сложилась парадоксальная ситуация. Девелоперы вывели на рынок довольно приличный и даже рекордный объем, но не сумели перекрыть дефицит качественного предложения. Что же касается покупателей, то целый год они вели себя скромно. Но впереди сезон – и эксперты ожидают, что девелперы продолжат с энтузиазмом работать, а клиенты, передумавшие «релоцироваться», вернутся на рынок.

Описывая главные тенденции на рынке загородной элитной недвижимости, Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, вспоминает поговорку «В России две беды – урожай и неурожай». До пандемии рынок пребывал в стагнации, а 2020 году ситуация кардинально изменилась, граждане «ажиотажно» заинтересовались загородным жильем, и за два года с рынка вымылось довольно приличное число предложений. Новые проекты стали запускаться только в 2021 году, ожидалось, что процесс продолжится. Но февраль-2022 спутал все карты. Многие проекты не запустились, практически исчезло качественное предложение.

Как замечает Валерий Лукинов, коммерческий директор поселка Павловы Озера, компании в основном выводили новые очереди уже существующих проектов, городские девелоперы, собиравшиеся освоить «загородку», за редким исключением, так и не появились на рынке.

«Рынок столкнулся с резкими cкачками валют и, как следствие, переоценкой активов, трудностями взаиморасчетов, миграцией большого числа состоятельной аудитории и невозможностью строить долгосрочные планы, что, разумеется, привело к отказу от многомиллионных сделок», - комментирует Сергей Колосницын.

Так выглядел «неурожай», то есть резкое сокращение продаж в 2022 году. У некоторых девелоперов, по данным Валерия Лукинова, снижение продаж достигло 30-40% от уровня 2021 года. А по информации Татьяны Алексеевой, директора департамента загородной недвижимости NF Group, за 2022 год на первичном рынке элитной загородной недвижимости было продано 118 лотов – на 50% меньше, чем в 2021 году.

Второй тренд – это «урожай», то есть выход на рынок новых проектов с середины 2022 года. Как уточняет Сергей Колосницын, это те самые поселки, которые планировалось вывести еще до февраля 2022 года, и они были ответом на ажиотажный «пандемийный спрос». Пока это изобилие покупателей особо не впечатляет.

Предложение рекордное, а дефицит остался

Элитный загородный рынок по объему небольшой, эксклюзива по определению много не бывает. И когда эксперты говорят о том, что девелоперы вывели на рынок рекордное за 15 лет число дорогих объектов, речь идет примерно о 600 лотах (включая земельные участки и дома). В открытую продажу поступил не весь объем (около 260 лотов), что на 35% больше, чем в начале прошлого года, – это данные исследования Intermark Real Estate по итогам 2022 года. У NF Group сопоставимая статистика: по итогам 2022 года агентство отмечает рост объема предложения на 36% до 439 лотов в 18 элитных поселках.

В исследовании Intermark Real Estate говорится, что в 2022 году первичные продажи были открыты сразу в шести новых загородных проектах: Miras (Минское шоссе), «Горки О2» (Рублево-Успенское), Vision (Новорижское), «Маслово Forest Club» (Рублево-Успенское). Закрытые продажи идут в двух новых поселках – в Сколково и на Рублево-Успенском шоссе. Также в продажу поступили два новых квартала в Millennium Park (Новорижское шоссе).

Объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья, шт.

Источник: NF Group Research

По информации Intermark Real Estate, около половины всех премиальных загородных домов и участков представлено на Новорижском шоссе, и 38% объема предложения - на Рублево-Успенском направлении.

Но несмотря на строительные рекорды, дефицит качественного предложения, спровоцированный пандемией, сохраняется уже третий год, комментирует Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости Intermark Real Estate. И такое положение фиксируют практически все эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». «Ввиду недостатка загородного элитного жилья с качественной отделкой все больше компаний приобретают «коробки» в популярных локациях и делают в них ремонт «под ключ». Сейчас даже формируются листы ожидания на коттеджи с отделкой в определенных локациях», - рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»

То есть покупатель на «дефицитный» товар есть, и если клиент находит подходящий вариант, то решение о покупке, как утверждает Нина Резниченко, принимает молниеносно. Но пока сезон не разогрелся и не улеглись эмоции, связанные с геополитическими потрясениями, большинство экспертов оценивают спрос как невысокий. С наступлением весны участники рынка ожидают дальнейшего роста девелоперской активности и оживления «отложенного» спроса. «Жизнь продолжается, у покупателей выработалась какая-то привыкаемость к ситуации, и они будут активнее. Безусловно, положительно отразится на спросе и появление предложений на первичном рынке – они сами по себе вызывают интерес на фоне дефицита», - комментирует Сергей Колосницын (Penny Lane Realty).
Татьяна Алексеева (NF Group) подтверждает, что клиенты, бравшие паузу на несколько месяцев в прошлом году, стали возвращаться к вопросу покупки, понимая, что не готовы «релоцироваться», и прогнозирует в этом году крупные сделки.

Корректировки цен есть, массового снижения нет

Комментируя динамику цен за последний год, Татьяна Алексеева (NF Group) отмечает, что средний бюджет предложения новых коттеджей снизился на 8% до 264 млн руб., а средняя цена одной сотки земли упала на 29% до 3,4 млн руб. Снижение показателей связано с трансформацией структуры предложения (на рынок выходили более бюджетные объекты) и с коррекцией стоимости пула лотов в отдельных загородных поселках. Валерий Лукинов (Павловы Озера) проводит пример с проектом элитного застройщика, у которого при минимуме продаж в 2022 году цены упали на 50%.

В начале 2023 года, по оценке Анны Раджабовой («Метриум Премиум»), цены на элитные коттеджи и землю под их строительство существенно не менялись. Татьяна Алексеева соглашается, что массового снижения цен нет, хотя, «безусловно, есть корректировки в сторону понижения стоимости некоторых объектов. Но, как правило, это касается объектов, которые экспонируются на рынке около двух лет, а именно – вышли во время пандемии на рынок по возросшей цене и сохраняют её всё это время». К слову, эксперт считает, что покупать сейчас выгодно: в отдельных случаях можно получить ощутимый дисконт.

Что выбрать: коттеджи, таунхаусы, участки

Современное элитное загородное жилье характеризуется солидными площадями домов (от 400 кв. м) и участков (от 15 соток). В премиум-классе допустимы площади от 200 «квадратов» и от 8 соток соответственно. Расстояние от Москвы – не далее 30 км. Поселки должны быть обеспечены центральными коммуникациями, дорогами, тротуарами, замощёнными плиткой, и отличаться авторской архитектурной концепцией. По наблюдениям Вячеслава Котлова, директора по продажам строительной компании HalleHouse, еще много объектов строится в поднадоевшем стиле «органической архитектуры» Фрэнка Ллойда Райта, заказчики всё больше интересуются хай-теком и бионическими образами с плавными природными формами.

Но главное в «элитности» - престижная локация. По данным «Метриум Премиум», высокобюджетные поселки сконцентрированы в первую очередь на Рублево-Успенском и ближнем Новорижском шоссе (90% всего предложения). Среди других направлений - Ильинское, Дмитровское, Киевское, Калужское, Минское и Можайское (Penny Lane Realty). В Intermark Real Estate считают, что большой потенциал для строительства элитных домов есть у Сколковского шоссе. Эти направления сочетают развитую инфраструктуру с замечательной природой, что обязательно для элитного сегмента.

По данным Анны Раджабовой («Метриум Премиум»), на первичном рынке Новорижского и ближнего (5 км) Рублево-Успенского шоссе сегодня предлагаются в основном участки площадью от 15 до 35 соток. Участки на «Новой Риге» стоят в среднем 2,5-4 млн рублей за сотку, а на «Рублевке» – 7 млн рублей за сотку. На дальнем Рублево-Успенском шоссе (19-24 км) застройщики предлагают участки с подрядом (обязательством построить дом) стоимостью от 40 до 120 млн рублей. Готовые коттеджи без отделки площадью от 500 до 1200 кв. м на 17 км Рублево-Успенского шоссе можно приобрести за 70-150 млн рублей. На 8 км «Рублевки» продаются дома «под ключ» площадью порядка 700 кв. м за 600-700 млн рублей. На первичном рынке Ново-Рижского шоссе из готового загородного жилья доступны исключительно таунхаусы. Их стоимость варьируется от 28 до 54 млн рублей.

Популярными у покупателей коттеджей, по информации NF Group, стали проекты «Довиль», «Трувиль», «Маслово Forest Club». Таунхаусы продаются в том же «Довиле», «Парке Фонте», «Азарово», участки без подряда – в поселках «Миллениум Парк», Cristal Istra, «Николино».

Среди девелоперов, активно работающих на элитном рынке, эксперты называют Villagio Estate, Gletcher, «Галс Девелопмент», INSLI. Если у покупателя нет желания тратить несколько лет на строительство, Татьяна Алексеева (NF Group) советует присмотреться к новым современным проектам от частных застройщиков. А тем, кто собирается строить дом, будет интересно знать, что ассортимент строительных материалов сохранился, фактически все «ушедшие» бренды можно найти на отечественном рынке, купить под заказ или выбрать аналоги. «Представители архитектурных бюро подтверждают, что нет ни одного продукта, даже самого эксклюзивного, который нельзя сейчас купить», - говорит эксперт.

Вторичный рынок: «обвала» не будет

«Вторичка» в целом повторяет те же тенденции, но она в разы больше «первички» и занимает, по статистике NF Group, 81% всего рынка элитной загородной недвижимости. За последний год, отмечают в агентстве, число высокобюджетных лотов от собственников увеличилось на 10%. Всего же, по обобщенным данным экспертов, в экспозиции насчитывается, около двух тысяч лотов, и они представлены более чем в 200 поселках. Больше всего их на Новорижском шоссе (42% всех лотов) и на Рублево-Успенском (35%, данные NF Group). На Рублевке аналитики агентства зафиксировали и самый высокий средний бюджет предложения коттеджей: 481 млн руб., и он подрос на 5%, так как более дешевые объекты раскупили.

Структура предложения по направлениям, декабрь 2022 года, шт. (первичный и вторичный рынки вместе)

Источник: NF Group Research

Что же касается цен в целом, то за год, по данным NF Group, средний бюджет предложения в 2022 г. сократился на 8% – до 317 млн руб. за коттедж. Таунхаусы подорожали на 3% за год – до 89 млн руб., а цена одной сотки земли в среднем увеличилась на 4% – до 2,9 млн руб. Корректировка значений была обусловлена курсовыми колебаниями, на динамику средних цен повлиял выход новых более бюджетных коттеджей и более дорогих земельных участков. Большая часть сделок пришлась на II полугодие, количество проданных лотов по итогам 2022 года оказалось на 4% ниже показателя 2021 года.

По оценке Вячеслава Котлова (HalleHouse), на продажу выставлено очень много вторичного жилья, которое было введено в эксплуатацию еще в 2000-х годах, и такие объекты не пользуются большой популярностью у потребителя. Ему интереснее эргономичные современные проекты.

Соответственно, Сергей Колосницын (Penny Lane Realty) предупреждает собственников, что спрос сконцентрирован на новых предложениях, то есть он будет мигрировать на первичный рынок. «Но и, конечно, не могу не сказать покупателям, что никакого «обвала» рынка не будет, никто не станет «избавляться» от своих резиденций в связи с отъездом и предлагать за них полцены», - заключает эксперт.

Премиальные и элитные поселки на первичном рынке московского региона

Источник: «Метриум»

Источник: NF Group Research