Предложение «вторички» вновь начало увеличиваться на фоне выхода на рынок большого количества инвестиционных квартир и вялого спроса. Впрочем, покупатели на рынке есть – просто их значительно меньше, чем годом ранее.
После сокращения объемов предложения в начале года – примерно на 20% от максимумов осени 2022 г., число квартир на вторичном рынке жилья московского региона опять пошло в рост. Согласно информации федеральной компании «Этажи», по итогам февраля показатель увеличился на 7% относительно января и на 18,2% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. «Миэль» в феврале насчитала на 5% больше лотов, чем в январе. Компания «Флип» отмечает рост предложения на 15-17% в годовом выражении в зависимости от района.
Гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев связывает увеличение числа квартир в экспозиции «с определенным оттоком населения, влекущим одновременно увеличение предложения к продаже и уменьшение спроса ввиду отъезда потенциальных покупателей».
Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова в свою очередь отмечает выход на рынок большого количества инвестиционных квартир: «Одни частные инвесторы реализуют квартиры, опасаясь снижения цен, другие - для дальнейшей покупки вторичной недвижимости с ещё большим дисконтом, чем готовы предоставить сами».
По словам Решетниковой, на фоне увеличения доли инвестиционных квартир скидки на «вторичку» по итогам февраля достигли 9,9%: «За последние три года средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в столице выросла на 52,7%, а на вторичном рынке - на 45,4%, это даёт частным инвесторам хорошую дельту для предоставления дисконта потенциальным покупателям. Частные инвесторы понимают, что рекордной динамики роста средней стоимости квадратного метра, какая отмечалась последние несколько лет, в этом году ждать не стоит, за прошлый год рост средней стоит, мало того, средняя стоимость квадратного метра готового жилья относительно марта прошлого года сейчас ниже на 0,5%».
По данным аналитического центра www.irn.ru, по сравнению с мартом 2022 г. цены упали больше, чем на полпроцента. Согласно подсчетам IRN.RU, средняя стоимость кв. м на вторичном рынке «старой» Москвы с марта снизилась на 5,6% до 252 500 руб., Новой – на 4,5% (196 800 руб.), а Подмосковья – на 1,2% (150 750 руб.). Цены ползли вниз с мая по декабрь 2022 г., но в начале года падение затормозилось, в настоящее время цены топчутся на месте.
Затишье на рынке способствует налаживанию взаимопонимания между продавцами и покупателями. «Продавцы и покупатели больше не противодействуют, как это было раньше, когда они выступали как противоборствующие стороны, предъявляли завышенные требования и не желали уступать в цене. Сегодня все понимают, что цены расти не будут, продавцы и покупатели готовы прислушиваться друг к другу и принимать компромиссные решения – такое явление 2022-2023 гг. можно назвать уникальным на рынке», - отмечает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
Тем не менее, уровень реального спроса на «вторичку» по-прежнему сильно уступает прошлогодним показателям. По итогам февраля Росреестр зарегистрировал в Москве 10 690 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья – на 39,3% больше, чем в небогатом на рабочие дни январе, но на 20,3% меньше, чем годом ранее, в феврале 2022 г., до начала СВО.
Рост спроса в феврале относительно января – обычная история, так как треть января «съедают» каникулы. Интересно другое: «Количество обращений на покупку вторичной недвижимости по сравнению с февралем прошлого года выросло на 25%, при этом в марте этот тренд продолжился, а вот количество реальных задатков в феврале и марте этого года оказалось ниже на 28%», - рассказывает Татьяна Решетникова. По ее мнению, такая ситуация объясняется тем, что с одной стороны, в прошлом году после 24 февраля отмечался бум закрытия сделок из-за геополитической неопределённости и наметившегося роста ипотечных ставок, с другой стороны, на фоне увеличения объёма предложения покупатели в этом году стали медленнее выходить на сделки.
В компании «Флип» потенциальный спрос в годовом выражении, наоборот, упал значительно больше, чем реальный: количество обращений сократилось на 11,5%, авансов - на 10%, сделок - только на 5%. «Часть спроса была компенсирована уверенностью покупателей во вложениях в метры, кроме того, рынок принял новые реалии, цены откорректированы, процентные ставки по ипотеке являются приемлемыми для потребителей», - отмечает генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.
По данным мониторинга «Дом.рф», средняя ставка предложения на вторичном рынке в феврале - начале марта немного превышает 11% годовых. Такая ипотека действительно пользуется спросом: в федеральной компании «Этажи» количество заявок на расчёт по ипотеке для покупки вторичного жилья относительно февраля прошлого года выросло на 22,2%, а по сравнению с январем этого - на 11,5%. Доля ипотеки, по данным «Инкома», в феврале 2023 г. составила 45,5% в общем объеме продаж на вторичном рынке - почти столько же, сколько в феврале 2022 г. (46,1%). В январе 2023 г. на ипотеку приходилось 38,9% сделок (против 41,1% в январе 2022 г.).
То есть, с учетом последствий спецоперации, рынок недвижимости достаточно активен и, по словам Сергея Шломы, «работает в спокойном режиме».
В месячном выражении покупательская активность в марте продолжает расти – по оценкам Евгения Шавнева, спрос увеличился примерно на 15% по сравнению с февралем 2023 г. «Традиционно покупатели хотят решить жилищный вопрос до сезона отпусков, провести переезд не оглядываясь на летний сезон», - объясняет эксперт. При этом рынок по-прежнему отстает от показателей прошлого года: по данным «Флипа», в сравнении с мартом 2022 года количество обращений упало на 11,5 %, авансов на 10%, количество сделок уменьшилось на 5%.
Также по теме: