Подсчеты аналитиков рынка говорят, что продажи на первичном рынке жилья в Москве сильно снизились по итогам января. По данным сервиса Dataflat, в январе было заключено 5210 ДДУ (договор долевого участия) в Москве, по оценке компании «Метриум» (с данными ознакомился Forbes), — 4655 ДДУ за вычетом инвестиционных сделок.
«В январе 2023 года на первичном рынке всего Московского региона заключено 8300 ДДУ», — поясняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его данным, в старых границах Москвы заключено порядка 4000 ДДУ, еще около 1000 — в Новой Москве, остальные — в Подмосковье. Общий результат для московского региона Попов назвал «худшим за шесть лет», но непосредственно для Москвы продажи остаются на уровне 2021 года, когда Росреестр зарегистрировал 5257 ДДУ с жилой недвижимостью. В январе 2022 года количество заключенных ДДУ было рекордным для этого месяца — 6811, по подсчетам Росреестра, результаты января 2023 года ведомство еще не опубликовало.
«Относительно декабря 2022-го спрос сократился на 36%, относительно января 2022-го — на 33%, — подсчитал Попов. — Выручка девелоперов в январе 2023-го на 35% меньше, чем месяц назад. Относительно января 2022 сокращение на 27%».
В 2022 году спрос на новостройки поддерживали совместные ипотечные программы банков и застройщиков, ставки по которым составляли менее 1%. В сентябре ЦБ счел эту практику рискованной и начал активную борьбу с «ипотекой от застройщика». В итоге регулятор с 1 января ограничил субсидированную ипотеку: совместные ипотечные программы застройщиков и банков сохранились, но минимальные ставки по ним теперь не ниже 3%.
Некоторые собеседники Forbes полагают, что в дальнейшем заемные средства будут только дорожать. Именно рост ставки и это обстоятельство большинство участников рынка называют главной причиной охлаждения спроса. Часть сделок досталась январю «в наследство» от декабря. «В январе часть покупателей, делавших брони, — это те, кто получил одобрение ипотеки в конце прошлого года, но отложил покупку», — говорит эксперт по недвижимости компании «Этажи» Константин Анисимов.
«В январе закрывались старые сделки с декабря, а спрос на ипотеку по новым ставкам еще только формируется», — добавляет директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
К новым ставкам покупателям еще нужно адаптироваться, и не факт, что это будет «безболезненно», считают собеседники Forbes. «Возьмем квартиру стоимостью по прайсу 25 млн рублей, — приводит пример коммерческий директор Asterus Вера Стефан. — По субсидированной программе со ставкой в 3% стоимость квартиры возрастет до 32,8 млн рублей с учетом комиссии банку от девелопера. Соответственно, первоначальный взнос в 15% будет 4,92 млн рублей, ежемесячный платеж — 117 638 рублей. А еще в декабре, при ставке в 0,1%, стоимость квартиры была бы больше — 33,8 млн рублей, первый взнос — 5,075 млн рублей, но ежемесячный платеж составит всего 81 012 рублей. Таким образом, ежемесячные взносы по ипотечным субсидированным продуктам для покупателей при минимальном размере ставки [в 3%] выросли более чем на 40%».
«На сегодняшний день застройщики субсидируют ипотечные ставки до 3,9% по ипотеке с господдержкой и 5,7% по семейной ипотеке», — отмечает генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.
«Околонулевая ипотека от застройщиков в начале 2023 года окончательно ушла в прошлое, — констатирует директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. — Средневзвешенная рыночная ставка по ипотечным кредитам на новостройки в январе повысилась на 0,24 п. п. — до 11,08%. При этом удорожание кредитов произошло в первой половине января, после чего значительных изменений не наблюдалось».
«Вероятнее всего, ЦБ будет вводить ограничения на минимальный размер ставки, до которых застройщик вместе с банком могут субсидировать кредит, — прогнозирует совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Сейчас это 3%, и мы ожидаем повышение до 4%. Но если ЦБ запретит полностью субсидирование застройщикам, то спрос резко упадет».
Падение спроса часто влечет за собой снижение цены. Часть собеседников Forbes считает, что снижение цен на новостройки невозможно, другие — что оно неизбежно. «Цены на первичное жилье в Москве по результатам января 2023 года выросли на 1,6% — до 433 100 рублей, — подсчитала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Показатель превышает темпы инфляции за январь — 0,74%. Во многом это связано с переходом целого ряда проектов на более высокую стадию строительной готовности, а также с оживлением покупательской активности».
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев оценил среднюю стоимость «квадрата» в 461 100 рублей, но, по его версии, она немного снизилась относительно декабря. Некоторые считают этот уровень цен оправданным. «Рынок столичной недвижимости находится в довольно активном состоянии, отмечается стабильный спрос во всех сегментах», — уверен Анисимов из «Этажей».
«Застройщики немного повышают цены на начальном этапе строительства относительно тех, которые они устанавливали в 2022 году, это обусловлено наметившимся оживлением потребительской активности», — добавляет Коркка.
Другие участники рынка говорят, что цены стагнируют или даже снижаются, а без скидки сейчас что-то продать невозможно. «Мы мониторим только ситуацию с явно обозначенными скидками — когда в прайс-листах публикуется две цены: актуальная (со скидкой) и «зачеркнутая» (до скидки), — рассказывает Попов из «Циан.Аналитики». — В начале января таких лотов было 33 000, или 28% от общего объема предложения. На первой неделе февраля — 30 000, это 26%».
«Скидки — это ведь не только прямой дисконт, размер которого в последние месяцы достигает 15-30%, но и прочие акции, вроде «машино-место в подарок», — уточняет руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Без скидок и акций сейчас вообще очень трудно что-то продать: цены на жилье кусаются, они не соответствуют ни актуальному уровню спроса, ни платежеспособности покупателей».
Объем предложения новостроек, выведенных в продажу, почти не вырос за январь, говорят эксперты. По данным Циан (есть у Forbes), в январе 2023 года объем предложения на первичном рынке Московского региона составил 113 300 лотов, рост относительно декабря всего на 0,2%, хотя до этого на протяжении восьми месяцев объем предложения постоянно увеличивался. «В квадратных метрах объем предложения в январе вырос на 3,2% по сравнению с предыдущим месяцем и практически достиг 3,0 млн кв. м», — уточняет Родионцев из Est-a-Tet.
Заметно снижение цены в проектах на стадии котлована. «Закономерность, что новинки становятся дешевле, сохраняется, — говорит Попов из «Циан.Аналитики». — В II квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра (в строящемся корпусе) на старте составляла 217 000 рублей, в III квартале — 199 000 рублей, в IV квартале — 179 000, цифры приведены по всему Московскому региону, без ЖК премиальных сегментов».
Но у нынешнего ассортимента есть еще одна особенность: во многих проектах квартиры в уже сданных корпусах (то есть готовые), оказываются дешевле, чем в строящихся домах. Хотя обычно все наоборот.
В конце января Циан выпустил исследование (есть у Forbes), в котором констатировал, что только в 40% ЖК московского региона строящееся жилье дешевле готового. Собеседники Forbes подтвердили, что такой перекос действительно существует. «В среднем на вторичном рынке «старой» Москвы стоимость квадратного по итогам января составила 251 600 рублей по индексу IRN.RU, а на первичном цена метра давно перевалила отметку в 400 000 рублей, поэтому действительно сейчас квартиры во введеных корпусах могут быть доступнее, чем в строящихся», — рассуждает Репченко из IRN.
Чем это объяснить? «Себестоимость готового дома могла быть ниже, чем у строящегося, так как контракты на стройматериалы были оплачены до повышения цен», — предполагает Кочетков из «Инком-Недвижимость».