Спрос на элитное жилье ушел из новостроек в Москве на «вторичку» и за рубеж

Крепкий рубль подкосил рынок дорогих новостроек Москвы - в 2022 г. стоимость столичного метра в твердой валюте приблизилась к уровню цен в самой дорогой стране мира, Монако. А так как Москва не Монако, состоятельные россияне предпочитали инвестировать свои капиталы в других странах. Или покупать жилье у собственников на вторичном рынке, которые проводили куда более гибкую ценовую политику, чем застройщики.

Если в среднем по рынку новостроек Москвы продажи в 2022 г. снизились на 14% по сравнению с 2021 г., по данным Росреестра, то в элитном сегменте – на 70%, подсчитали специалисты Nikoliers. По данным компании, в прошлом году на рынке элитной недвижимости было заключено 159 сделок против 498 в 2021 г. В квадратных метрах ситуация немногим лучше: по итогам года в Москве по ДДУ было куплено 22,5 тыс. элитных метров, что на 67% ниже показателей 2021 г. (68 тыс. кв. м).

Источник: Nikoliers

Суммарная стоимость реализованных в 2022 г. лотов оказалась сопоставима с уровнем 2019 г. и, согласно подсчетам NF Group, составила чуть более 100 млрд руб., то есть сократилась на 40% по сравнению с 2021 г.

Денег у клиентов элитного рынка, конечно, меньше не стало - падение спроса связано с неуверенностью состоятельных граждан в перспективах отечественной экономики и перекосами в ценообразовании.

«Мы видим, что сегмент элитной недвижимости ощутил на себе серьезное влияние текущей ситуации… Многие собственники принимали решение реализовать часть своих активов, в том числе чтобы приобрести недвижимость за рубежом как альтернативный вариант инвестиций», - комментирует Анна Ахламова, старший аналитик-консультант департамента жилой недвижимости Nikoliers.

Тем более, что при курсе рубля в 60 руб. за доллар во второй половине 2022 г. дороже, чем в Москве, элитное жилье стоило только в Монако, что совершенно неадекватно, отмечает Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group. Как следствие, люди, обладающие капиталом, позволяющим купить квартиру за несколько миллионов долларов, инвестировали в зарубежную недвижимость, ожидая, когда доллар будет стоить 100 или 120 руб., что вернет цены на московскую «элитку» в реальность.

По данным NF Group, с начала 2020 г. по I квартал 2022 г. московский метр прибавил в среднем 90%. А за 2022 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости увеличилась еще на 13% - до 1 520 тыс. руб. за кв. м: «премиум» подорожал на 12% до 1 081 тыс. руб., «делюкс» – на 14% до 2 184 тыс. руб. за кв. м. По оценке Intermark Real Estate, в 2022 г. элитные новостройки подорожали на 28%, по информации «Аеон Девелопмент» - на 25-30% в годовой динамике, «что связано в первую очередь с запуском выгодных для клиентов программами рассрочки и субсидированной ипотеки, но достаточно дорогих для застройщиков», говорит Марина Мальцева, заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент».

В результате покупатели выбирали зарубежную недвижимость или приобретали жилье на вторичном рынке. По данным Intermark Real Estate, общее число сделок на рынке премиальных новостроек в ЦАО в 2022 г. снизилось на 48% в годовом выражении – по итогам года было продано примерно 620 квартир и апартаментов. При этом доля новостроек в структуре сделок уменьшилась с 35% до 20%. «То есть спрос стал перетекать на вторичный рынок элитного жилья, благодаря чему на вторичном рынке спрос сократился не столь значительно – на 33%. Совокупное же снижение сделок на обоих рынка составило порядка 38%», - отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermark Real Estate.

В отличие от новостроек, цены на «вторичку» в 2022 г. не росли, а падали: по итогам года стоимость вторичного метра снизилась на 4% до 1 161 тыс. руб. за кв. м в среднем, подсчитали специалисты NF Group. В результате за год разрыв в стоимости предложения на первичном и вторичном рынках увеличился со 140 тыс. руб. до 360 тыс. руб. за кв. м.

Кроме того, как и на рынке массового жилья, частные собственники элитных квартир оказались более гибкими и мобильными в плане предоставления дисконтов, чем застройщики, «поскольку девелоперы новостроек были вынуждены закладывать потенциальные риски по реализации проекта в себестоимость лотов», добавляет Дмитрий Халин.

«В период отъезда части состоятельной аудитории у покупателей появилась возможность приобрести квартиру с хорошим дисконтом на вторичном рынке, поскольку ряд собственников планировали в связи с отъездом заграницу реализовать свои российские активы и при этом в короткие сроки», - комментирует Марина Мальцева.

По данным Intermark Real Estate, к концу 2022 г. на вторичном рынке элитного жилья средняя скидка достигла 6,1% от цены экспонирования, увеличившись за год практически в два раза. Без предоставления скидки не обходится 73% заключаемых сделок. В некоторых случаях скидки могли составлять 20-30%.

Из-за падения спроса многие девелоперы тоже были вынуждены давать скидки – индивидуальные, под конкретного покупателя. К концу года дисконты на отдельные лоты достигли 30-35%, в результате чего средний размер скидки для первичного рынка элитных квартир составил 4,2%.

Интересоваться «вторичкой» покупателей заставлял и недостаток готового предложения на «первичке». «Когда начали вступать в силу первые санкции и контрсанкции, желающие вложиться в элитную недвижимость сосредоточились на максимально безрисковых проектах – на готовых домах, преимущественно с отделкой, - говорит Дмитрий Халин. - К тому времени подобное предложение было уже крайне ограничено. Эта категория покупателей стала присматриваться к вторичному рынку». По данным Intermark Real Estate, объем предложения на «вторичке» вырос за год более чем на треть на фоне отъезда части собственников за рубеж.

Примечательно, что плохие продажи не привели к снижению объемов вывода новых проектов. По данным экосистемы Kalinka, за год московский рынок пополнился 22 новыми проектами, а также новым корпусом апартаментов в проекте Vesper Tverskaya. Количество новых проектов в продаже превысило аналогичный показатель за 2021 г. на 69%. Суммарно в новых проектах запроектировано более 2,2 тыс. лотов, что на 18% превышает показатель 2021 г. В premium классе в 2022 г. стартовали продажи новых крупных проектов Onest, Opus, «Мюр & Мерилиз», первой очереди Luzhniki Collection, апартаментов в проекте Ahead. В классе deluxe рынок пополнился предложением за счет крупных проектов Vesper Tverskaya (второй корпус с апартаментами), «Космо 4/22», Quartier D’or, «Ильинка 3/8» , «Саввинская 27» и новых проектов на стадии закрытых продаж.

По данным NF Group, в конце года на элитном рынке экспонировалось порядка 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% выше показателя конца прошлого года.

Застройщики не стали откладывать запуск новых проектов, так как это повлекло бы существенные дополнительные расходы и привело бы к значительному росту стоимости будущих проектов, отмечает Дмитрий Халин: «Сегодня девелоперы, отчасти становятся более осторожными, выводят в продажу лимитированный объем лотов, но о приостановке речи пока быть не может. Тем более, что даже несмотря на сниженный спрос, покупатель элитного жилья на рынке остается, и качественные проекты с продуманной концепцией и ценообразованием всегда найдут своего клиента».

В 2023 году Intermark Real Estate ожидает старта продаж в 12 проектах в премиальном сегменте в ЦАО и в 5 проектах за его пределами. Совокупно объем нового предложения может составить порядка 5000 новых лотов. Однако, учитывая осторожность застройщиков, вряд ли весь объем поступит в предложение. Скорее все лоты будут выходить на рынок поэтапно, полагает Дмитрий Халин.

Марина Мальцева в свою очередь не исключает, что «при обострении политической и экономической обстановки часть девелоперских компаний «придержит» выход новых объектов, находящихся в стадии разработки». Хотя, по ее мнению, у рынка премиального жилья есть некоторые предпосылки для стабилизации в 2023 г.: «Продажи января и февраля показывают увеличение спроса, который, при определенных обстоятельствах, может продолжить рост».

Nikoliers прогнозирует возвращение спроса на рынок элитной недвижимости Москвы по мере более активного возвращения на локальный рынок покупателей, которые в прошлый год приобретали недвижимость за рубежом. «Сейчас мы наблюдаем, что московский рынок жилья снова становится привлекательным с точки зрения инвестиций, в том числе инвесторы рассматривают для себя покупку недвижимости на начальных этапах строительства. В этом году на рынок могут выйти проекты, старт которых был отложен в прошлом году из-за текущей ситуации и которые могут быть интересны как конечным покупателям, так и инвесторам», - резюмирует Анна Ахламова.