Инвесторы потеряли интерес к вторичному рынку недвижимости: если в 2021 г. доля инвестиционных покупок достигала 20% в общем объеме спроса, то в 2022 г. она была равна нулю. При этом сильно выросла доля альтернативных сделок и вернулись прямые обмены. С первичного рынка инвесторы никогда не исчезают полностью, но и там ценовая динамика не внушает оптимизма.
В 2020-2021 г., на фоне резкого снижения ставок по банковским вкладам, рынок недвижимости переживал инвестиционный бум. По оценке компании «Инком-Недвижимости», в 2020 г. каждая седьмая сделка на московской «вторичке» была инвестиционной, а в 2021 г., после того как консервативные инвесторы окончательно поверили в «вечный» рост цен на квартиры, - каждая пятая. События 2022 г. поставили крест на инвестиционном ажиотаже. По итогам 2022 г. спрос на вторичном рынке Москвы сократился на 22%, а инвестиционный – вообще сошел на нет.
«Доля инвестиционных сделок по итогам 2022 г. на рынке вторичного жилья, по данным АН Римарком, равна нулю», - говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Сиреневый бульвар» АН «Римарком» в Троицке. «Сегодня инвесторов на вторичном рынке практически нет», - согласен с коллегой Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость». Для сравнения: по данным «Инкоима», в обычном, допандемийном в 2019 г. 7% сделок с «вторичкой» были инвестиционными.
Одновременно со снижением инвестиционного спроса, который обычно предполагает покупку квартиры за «живые» деньги, намного реже – в ипотеку, на вторичном рынке существенно увеличилось число альтернативных сделок, в рамках которых граждане, фактически, обмениваются жильем с доплатой или без. По данным «Инкома», в 2022 г. доля «альтернатив» в Москве увеличилась до 80% против 45% в 2021 г. В Новой Москве в 2022 г. альтернативными были порядка 50% сделок. «Причем данный показатель был гораздо выше к концу года, тем самым наверстав отставание за первые шесть месяцев, когда он находился на отметке в 30-35% от общего количества сделок», - отмечает Анастасия Ковалева.
Вернулись на рынок и прямые обмены – в декабре число таких сделок выросло в четыре раза в годовом выражении. «Так называемый прямой обмен подразумевает передачу собственниками своих жилых помещений друг другу. До появления рынка недвижимости для многих граждан это был единственный способ изменения жилищных условий; впоследствии его практически вычеркнули из практики сделок более эффективные товарно-денежные технологии. Однако хорошо забытые бартерные схемы возвращаются при возникновении очередного экономического коллапса в стране, когда сфера недвижимости испытывает его последствия, и есть недостаток покупателей с живыми деньгами. Так было и в 1989 г., и в 2008-м, и в 2015-м», - комментирует Сергей Шлома.
В отличие от «вторички», число инвесторов на рынке новостроек сократилось незначительно, утверждает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Согласно подсчетам компании, доля инвестиционных сделок по итогам прошлого года составила 3,7% от всех покупок на первичном рынке Москвы, в 2021 г. – 3,9%. (Инвестиционными «Метриум» считает сделки, когда один гражданин приобретает не менее трех квартир в одном проекте).
Однако львиную долю инвестиционных сделок в 2022 г. обеспечил весенний ажиотаж: в марте-апреле, в период кратковременного ослабления рубля, покупатели пытались спасти в недвижимости свои сбережения. А затем инвестиционный спрос резко упал.
По словам Владимира Щекина, совладельца группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District), доля инвестиционных сделок на рынке Новой Москвы по итогам 2022 г. сократилась до 5% с 7% в 2021 г. «В нашем проекте на долю инвесторов приходится порядка 7-10% сделок, хотя этот показатель был очень волатильным в уходящем году из-за внешней турбулентности», - добавляет Щекин.
Девелопер считает, что инвестировать в новостройки по-прежнему можно и нужно, так как «накопился мощный отложенный спрос – порядка 13 трлн руб. на различных счетах россиян. Рано или поздно часть этих средств будет перетекать на рынок жилья ввиду отсутствия более надежных активов для вложений. А это значит, что цены если и не будут расти высокими темпами, то сохранятся на высоком уровне. Соответственно, как минимум, жилье останется сберегательным активом».
Впрочем, даже среди застройщиков не все верят в рост цен на новостройки. «Рынок входит в стадию сдувания ценового пузыря, который был сформирован наличием дешевых денег на рынке, то есть ипотечных денег, которые стали доступны большему количеству потенциальных потребителей», — отметила на пресс-конференции Urban Awards директор по продукту застройщика «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
Отрицательная ценовая динамика на первичном рынке замаскирована околонулевой ипотекой – субсидии банкам застройщики включают в официальную стоимость жилья. Но при этом предоставляют покупателям огромные скидки: по словам Могилевцевой-Головиной, цены реальных сделок в конце года были на 25-30% ниже заявленных.
Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с мая по декабрь 2022 г. снизился на 7,5% в «старой» Москве, на 5,8% в Новой Москве и на 2,9% в Подмосковье. С учетом торга цены просели на 15-20% от весенних максимумов, и это явно еще не конец – под давлением избыточных объемов предложения и слабого спроса стоимость метра может вернуться к уровням начала 2020 г. (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU»).
«Инвестировать для приумножения капитала в нынешних условиях смысла не вижу: во-первых, потому что сейчас отсутствует возможность купить жилье с огромными скидками, в среднем они находятся на уровне 5-10% (ни о каких 40-50%, как ранее заявлялось в СМИ, на самом деле речь не ведется); во-вторых, в целом цены на рынке жилья снижаются и, главное, будут снижаться дальше», - уверен Сергей Шлома.
При этом покупка жилья ради сохранения капитала все еще целесообразна, полагает эксперт: «В отсутствие альтернативы квартира в Москве остается приоритетным вариантом сбережения финансов – ее можно сдавать в аренду, можно использовать в дальнейшем для проведения выгодной сделки с жильем. Это консервативный актив, то есть самый надежный и безопасный, та тихая гавань, где можно чувствовать себя защищенным».
Людям, располагающим свободными средствами, Надежда Коркка советует вкладываться в новостройки на стадии котлована: «Застройщики задают на начальном этапе строительства цены, которые примерно на 25% ниже, чем в готовых домах. Учитывая расширение семейной ипотеки, оптимальными вариантами для сдачи в аренду я считаю однокомнатные и двухкомнатные квартиры и апартаменты с чистовым ремонтом от застройщика в комплексах, рядом с которыми есть детские сады и школы».
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Level Южнопортовая | Москва, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская | 2 кв. 2027 г. | 1-5-комнатные квартиры площадью 17 - 109 м2 |
| Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | 1 кв. 2026 г. | площадью 17 - 143 м2 |
| Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | 4 кв. 2026 г. | 1-5-комнатные квартиры площадью 23 - 246 м2 |
| Проект | Расположение | Специальное предложение |
|---|---|---|
| Level Южнопортовая | Москва, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская | Скидка 40% при полной оплате. |
| Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | Скидка 30% при полной оплате |
| Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | Скидка 40% при полной оплате. |