Цены на жилье в Московском регионе смотрят вниз, но, несмотря на это, все равно остаются завышенными. Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова в ходе онлайн-конференции «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?» рассказала, что будет с ценами на жилье в ближайший год и когда наступит идеальное время для покупки квартиры.
Стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве в ближайший год?
Именно падения цен, скорее всего не будет, незначительная коррекция возможна. Проблемы со спросом сейчас связаны не с ценами, а с неопределённостью в экономике. Понятно, что нет ажиотажа, и «ценовое ралли» сейчас тоже не получится. Складываются все условия для долгосрочной стагнации.
На вторичном рынке все зависит от конкретного объекта: очень ликвидный, каким бы дорогим он ни был, при справедливой оценке не пойдёт со скидкой. Неликвидные, конечно, будут дешеветь или сниматься с продажи.
Если говорить про вторичный рынок, когда наступит подходящее время для покупки квартир?
Неликвидные объекты уже сильно просели в цене, поэтому можно смело покупать, тем более что инвесторы тоже не спят, и многие «демпинговые» предложения разобрали еще летом и уж подавно осенью. Ждать, что то же самое произойдёт с ликвидными объектами, не стоит. В любой кризис, каким бы затяжным он ни был, собственники скорее отзовут свой хороший объект из экспозиции, чем продадут его по некомфортной для себя цене. На «вторичке» абсолютно всё решают характеристики конкретного объекта. Да, редкому в наше время покупателю со стопроцентной суммой на руках (без ипотеки) удобно торговаться, но далеко не за любую квартиру.
А если говорить про рынок новостроек, какие инструменты могли бы помочь сделать новое жилье доступнее, помимо льготных ипотечных госпрограмм?
В регионах, где рыночная цена квадратного метра оторвана от себестоимости и зависит главным образом от баланса спроса и предложения, жилье не сможет стать дешевле, пока спрос опережает предложение. Но в большинстве субъектов страны маржинальность девелопмента сейчас почти на нуле, и при этом давление растущей себестоимости ощущают на себе как застройщики, попросту вынужденные поднимать цены, так и покупатели. В этом случае можно субсидировать производителей стройматериалов и развивать внутреннее производство, чтобы сделать доступнее именно строительство, а не готовый продукт.
Насколько в поддержании уровня цен и дешевой ипотеки заинтересованы банки, кредитующие застройщиков по эскроу, и насколько это ограничивает застройщиков в снижении цены?
Банки заинтересованы в сохранении цен гораздо больше, чем в высоком спросе - им крайне невыгодно пересматривать стоимость залоговой массы, так как это чревато рисками, к которым внимателен ЦБ. Девелоперы же гораздо больше заинтересованы в высоком спросе, нежели в высоких ценах: будут ниже цены, будет больше сделок, а следовательно, выручка либо увеличится, либо как минимум не пострадает. Отсюда и возникает компромисс в виде доступной ипотеки: она создает заемщикам комфортные условия покупки, у девелоперов есть спрос, что позволяет удерживать цены, банки спокойны за залоговую стоимость. Если льготной ипотеки не будет, единственным способом поддержать спрос остаются скидки. В этом случае номинальная стоимость квадратных метров остается прежней, и залоговая стоимость, соответственно, стабильна. Но реальная сделка проходит по сниженной цене.
Где сейчас лучше покупать квартиру: на вторичном рынке или в новостройке?
Всё зависит от того, с какими целями и возможностями клиент выходит на рынок недвижимости. С небольшим первоначальным взносом, но готов ждать строительства дома - тогда лучше воспользоваться предложениями первичного рынка. Есть полная сумма и нужно готовое жильё - добро пожаловать на вторичный.
Есть ли смысл покупать недвижимость с инвестиционной целью сейчас?
Если цель - не «выиграть», а «не проиграть», то для долгосрочных инвестиций в недвижимость не бывает неподходящего времени - можно купить когда угодно, и рано или поздно вы дождётесь удобного момента для выгодной продажи. Если нужен быстрый заработок, то самое время либо искать старты продаж, в которых цена уже значительно ниже, чем в среднем по локации, или, как ни странно, готовые или почти готовые проекты, стартовавшие ранее середины 2020 года - они выходили на рынок по совсем другим ценам, которые и сейчас ещё могут быть даже выгоднее, чем у более поздних новостроек. Также перспективны коммерческие помещения под стрит-ритейл, если стоит цель зафиксировать сбережения и получать пассивный доход выше депозита.
Какой из рынков жилья будет наиболее перспективным в 2023 году для частного инвестора – первичный, вторичный или загородный?
Для частного инвестора всё зависит от конкретного объекта инвестиций, а не целого рынка, а также от его опыта и возможностей. Можно сказать, что коммерческих помещений под стрит-ритейл сейчас выгодно насобирать на 100 млн рублей (условно 10 помещений по 50 кв. м), и это обеспечит окупаемость в течение 5-7 лет и дальнейший пассивный доход в размере 1-1,5 млн рублей ежемесячно, но если у инвестора только 10 млн рублей, это не значит, что ему нечего предложить на рынке недвижимости. Так же можно и сказать, что новостройки обгоняют по инвестиционной привлекательности вторичный рынок, но если у инвестора многолетний опыт успешного поиска готовых ликвидных объектов по хорошей цене, а из застройщиков он не знает ни одной компании, ему всё равно лучше продолжать инвестировать во «вторичку». Универсального ответа здесь быть не может.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!