В Петербурге формируется рынок покупателя жилья

По итогам ушедшего года на питерском рынке первую скрипку стал играть покупатель. В конкурентной борьбе за внимание клиентов застройщики Санкт-Петербурга активно используют скидки и акции. А чтобы не дать ценам упасть, стали искусственно ограничивать предложение. Пока же на рынке экспонируется много проектов, выбор очень хороший, но вопрос в том, будут ли люди торопиться с покупками - ведь им придется привыкать к подорожавшей ипотеке. А снижать цены по доброй воле пока никто не хочет.

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в 2022 году показал примерно те же тенденции, что и его московский «коллега». Наметился отрицательный ценовой тренд на фоне скидок от застройщиков и владельцев вторичных квартир. Объем предложения внушительный, а спрос по итогам года просел, хотя декабрь оказался для продавцов удачным. Всплеск спроса перед новым годом позволяет экспертам, опрошенным редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с оптимизмом смотреть в будущее и избегать драматичных формулировок.

После всем известных событий и угрозы девальвации рубля в первые четыре месяца 2022 года вырос спрос на недвижимость, и стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась на 9% в марте и еще на 4% в апреле. С мая спрос снижался «из-за увеличивающейся экономической и геополитической неопределенности», напоминает основные события Сергей Гусев, директор департамента комплексного исследования рынка и ценообразования GloraX. Исходя из этого, цены также показали отрицательную динамику и к концу года снизились где-то на 2,5%. А после относительно стабильного лета на фоне новостей о мобилизации произошло очередное падение продаж. Но уже в декабре в Санкт-Петербурге и Ленинградской области случился всплеск спроса, связанный с ожиданиями завершения программы льготного кредитования. (Напомним, что с нового года ставка по программе с господдержкой повысилась до 8%, а Центробанк фактически отменил «околонулевую ипотеку» от застройщика – прим. ред.).

И по итогам декабря на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области было продано на 21% больше, чем в ноябре 2022 года (данные GloraX). Декабрь вдохновил участников рынка; Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», назвал 2022 год «отличным трамплином по объёму продаж». Однако по оценке Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», в целом за год продажи сократились во всех сегментах на 30-40%. И застройщики вступили в «сильную конкурентную борьбу», предложив широкий спектр акций и спецпредложений.

«Чаще всего дисконты появляются в проектах со сложной ситуацией по транспортной и социальной инфраструктурой. Например, такие комплексы есть в Выборгском, Красносельском и Кировском районах», - дополняет Ольга Эбель, генеральный директор «Агентства недвижимости Ольги Эбель».

Основным драйвером продаж на рынке новостроек в 2022 году была ипотека. Как уточняет Екатерина Немченко, к концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж: большинство компаний сообщили о 80-90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах - до 100%. Сильнее всего повлияли на рынок субсидированные ставки (от 0,01%), ипотека траншами, программы с господдержкой.

Теперь околонулевой ипотеки не будет, но девелоперы не сдаются и продолжают субсидировать ипотеку уже по ставке от 2,9%, замечает Сергей Гусев. Кстати, в самой компании GloraX в партнерстве с банком в январе запустили программу рассрочки со ставкой от 0,01%, которая позволяет сократить платежи по ипотечной госпрограмме на срок до завершения строительства.

«Потерял обороты, но не рухнул», - так Алексей Бондарев определяет состояние вторичного рынка. Цены на «вторичке», как утверждает Ольга Эбель, в настоящее время не падают, но «есть возможность активно торговаться с собственниками квартир» и получить хороший дисконт. Цены и не растут из-за высоких ипотечных ставок - от 10,5%. «Недавно главный банк поднял ставку еще на 0,5%, и я думаю, что это не последний рост. Таким образом, вторичный рынок сейчас никак не поддерживается и при этом он не падает в цене», - заключает эксперт.

Картина, которую описали эксперты, позволяет говорить о том, что в Питере сложился рынок покупателя, и Екатерина Немченко перечисляет его основные признаки: сокращение объема продаж и отсутствие предпосылок для его роста в ближайшей перспективе; внушительный объем предложения (в течение года новые проекты поступали в продажу, пополнялась «вторичка»); широкий спектр акций и спецпредложений от застройщиков и готовность к уступкам продавцов вторичного рынка. Резюме: «У покупателя есть возможность выбора и получения выгодных условий покупки».

Новостройки: плюс 35 новых проектов

По данным Сергея Гусева (GloraX), сейчас на первичном рынке города реализуется более 230 жилых комплексов, год назад их было менее 200. За прошлый год в продажу вышло 35 проектов. Согласно информации Nikoliers, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2022 годов было введено более 84 тыс. квартир: 56,4 тыс. квартир в городе и 28,3 тыс. лотов в области.

По статистике GloraX, на комфорт и комфорт плюс в 2022 году приходился 61% от общего объема предложения. Проекты стандарт-класса занимали 23%, бизнес – 7%, премиум – 8%, элит – 1%. За год доля проектов классов стандарт и комфорт плюс сократилась на 3%, бизнес – на 5%, а доля комфорт-класса увеличилась на 10%, также на 2% увеличилась доля проектов класса премиум.

Чтобы не допустить переизбытка предложения, девелоперы, по наблюдениям Алины Базаевой, старшего аналитика департамента исследований Nikoliers, снижают активность в черте города. «Многие застройщики дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», - комментирует эксперт. По ее прогнозу, итогом может стать сокращение объемов ввода в 2023–2024 гг. примерно на 10-15% по сравнению с 2022 годом. Екатерина Немченко предполагает, что в новых проектах пока «не суждено наблюдать увеличение площадей квартир или избыточное количество новаций и улучшений».

Новые проекты

По данным Nikoliers, новые проекты в околоцентральных локациях уже традиционно представляют собой редевелопмент. Среди вышедших в прошлом году проектов в компании называют «Лермонтовский 54», «Шкиперский 19», «Витебский парк» и «Аэронавт» (ПИК), Amber Club, Imperial Club, Pulse Premier и Astra Marine (Setl City), iD Svetlanovskiy («Евроинвест Девелопмент»), «GloraX City Балтийская» (GloraX), «Большой, 67», «Черная речка, 41» и «Лисичанская, 22» (Legenda), «Наука» («Строительный Трест»).

В числе точечных премиальных проектов - Shepilevskiy и «1919» (Element Development), «Манхэттэн Хаус» («Винтеко»), «Северная Корона» (ПСК), «Квадрия» («Балтийская Коммерция»), Upoint («Унистрой»). Они появляются в центральных районах (в исторической части Васильевского острова, на Петроградской Стороне), а также близ Московского проспекта.

В течение 2022 года в эксплуатацию были введены сразу шесть элитных объектов – Futurist, «Дом Балле», «Крестовский IV», «Петровская доминанта», «Приоритет», а также корпуса № 3-5 в Neva Haus. «Объем ввода элитной недвижимости впервые за последние пять лет превысил 100 тыс. кв. м и составил 122,3 тыс. кв. м (950 квартир и апартаментов), что сопоставимо с совокупным объемом ввода четырех предыдущих лет», - комментирует Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group.

На фоне снижения платежеспособности населения повышенным спросом со стороны девелоперов пользуются периферийные районы города, а также территории ближайшей Ленинградской области, отмечает Алина Базаева (Nikoliers). На периферии потенциал массового девелопмента сосредоточен в Невском районе, который выступает одним из лидеров в освоении промзон Петербурга, а также в локациях Шувалово, Парголово, Ржевка и на юго-западе города по направлению к Стрельне.

За пределами Кольцевой автомобильной дороги, по наблюдениям эксперта Nikoliers, девелоперы были особенно активны в Пушкинском районе, где состоялось сразу девять стартов продаж. Среди новинок - Univer City (Setl City), «Смарт» («Вита»), «Plus Московский» (ПСК), «Пушкинский» (ФСК), «Монография» («Эталон»), проекты Aerocity Club и Aerocity Family в составе Aerocity («Лидер Групп»). В Ленинградской области наибольший объем нового предложения вывели на рынок игроки, традиционно реализующие массовые проекты комплексного освоения территории: ЦДС, ПИК, «Мавис», «Полис Групп».

Ценовое плато

По данным Nikoliers, на первичном рынке Санкт-Петербурга по итогам 2022 года средняя цена составила 252,9 тыс. рублей (+20% к годовым показателям 2021 года), Ленинградской области -144,6 тыс. рублей (+13% к показателям 2021 года). В GloraX раскладывают цены по классам: на январь 2023 года средняя цена в классе стандарт составляла 162 тыс. руб. за кв. м, в классе комфорт – 192 тыс. руб./кв. м, в классе комфорт плюс – 268 тыс. руб./кв. м, бизнес – 320 тыс. руб./кв. м, премиум – 413 тыс. руб./кв. м, элит – 570 тыс. руб./кв. м. В NF Group считают, что показатель средней цены элитной недвижимости - 539 тыс. руб./кв. м.

Рост цен произошел в первом квартале 2022 года, остальное время формировалось ценовое плато, комментирует Екатерина Немченко, («РСТИ»). Что дальше? Эксперты полагают, что из-за возросших затрат застройщиков на логистику и материалы снижения цен ждать не стоит. По крайней мере ликвидные лоты в популярных проектах в цене не потеряют. «Серьезного дисконта, о котором сейчас говорят некоторые участники рынка, тоже, скорее всего, в масштабном объеме не будет. Существенное снижение возможно только на очень дорогие проекты или те, которые были переоценены изначально», - говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон». Кроме того, «акционный» сезон у застройщиков будет продолжаться.

По оценкам агентства Ольги Эбель («Агентства недвижимости Ольги Эбель»), за 2022 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербурга выросла на 12,4%. В абсолютных цифрах рост составил 21,6 тыс. руб. К концу прошлого года средний «квадрат» подорожал до отметки в 195,4 тыс. руб. Сейчас вторичка в центре обойдётся в среднем 245 тыс. руб. за кв. метр, а самый дорогой «квадрат» - в Петроградском районе - на уровне 286 тыс. руб. В бюджетном сегменте в черте города рост цен за 2022 год составил 13,5%.

Что покупают

Питерских покупателей (среди них немало «регионалов») прежде всего интересовали качественные проекты комфорт-класса. Так как за 2021 год и первый квартал 2022-го цены на новостройки выросли более чем на 50%, покупатели стремятся снизить бюджет покупки и активно выбирают варианты в Ленинградской области, комментирует Сергей Гусев (GloraX). В городе же у покупателей популярны зона редевелопмента в окружении станций метро «Фрунзенская» и «Балтийская», локация Черной речки, Васильевский остров, а также Приморский район.

На окраинах, в новых жилых кварталах, по оценке Алексея Бондарева («Прайд Групп»), и цены «не кусаются», и социальная среда молодая, и даже комплексы интересней. Есть проекты с лаундж-зоной на крыше, коворкингом на первых этажах и закрытой территорией.

Экономя деньги, покупатели всё чаще приобретают маленькие лоты. В GloraX подсчитали, что в 2021 году средняя площадь реализованных квартир составляла 43,1 кв. м., а в 2022 году – 39,8 кв. м. В объектах «РСТИ» спрос сместился в сторону однокомнатных квартир (45% от общего числа продаж), а у группы «Аквилон», по словам Наталии Коротаевской, самыми востребованными стали студии (31% в структуре сделок). При этом Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга «Страна Девелопмент», отмечает востребованность семейных форматов квартир в диапазоне 50-60 кв.м.

В элитном сегменте клиенты, по данным Алины Базаевой (Nikoliers), вкладывали деньги в точечные проекты в уникальных локациях Санкт-Петербурга, где в последние годы наблюдался дефицит предложения. При этом больше рассчитывали на надежное вложение средств, нежели на доход.

Татьяна Любимова (NF Group) отмечает, что интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности.  А Петроградский район второй год удерживает первое место самых популярных локаций у «элитного покупателя» (87% купленных квартир).

Интересно, что часть покупателей питерской эксклюзивной недвижимости переключилась на зарубежные рынки, доля клиентов из регионов сократилась, зато растет интерес со стороны москвичей. Эксперт надеется, что в 2023 году нынешний уровень спроса можно сохранить за счет пополнения рынка новыми проектами, в том числе за счет вывода нового пула малогабаритных лотов и дальнейшего снижения цен.