В Москве мало плохих районов - в основном хорошие и очень хорошие. Если же говорить о тех, где лучше всего продавались новостройки, то такой рейтинг определяют покупатели. Люди покупают жилье там, где много строят и есть выбор. Кроме того, их привлекают локации с четким вектором развития. Как показал 2022 год, в «старой» Москве лучше других продавались новостройки в Очаково-Матвеевском, Хорошево-Мневниках и Даниловском районе. В Новой Москве с большим отрывом лидирует поселение Сосенское.
Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» попросила экспертов назвать самые популярные районы у покупателей новостроек, объяснить причины успеха и рассказать о том, какие комплексы там продаются.
По оценке Михаила Звягинцева, директора по маркетингу Coldy, с точки зрения количества сделок, наиболее популярными районами становятся те локации, где сегодня строится большое количество крупных проектов и наблюдается максимальный объем предложения. А это, как правило, активно развивающиеся в рамках редевелопмента районы на периферии ТТК и площадки в спальных районах недалеко от МКАД.
Тезисы эксперта Coldy подтверждаются исследованием компании «Метриум», выделившим топ-15 районов с лучшими результатами по продажам новостроек в 2022 году. Большинство районов-участников этого рейтинга находятся с внешней стороны ТТК, многие в последние годы активно развиваются за счет освоения промзон.
Топ-15 районов «старой» Москвы по продажам новостроек в 2022 году
| Район | Доля в общем объеме реализованной площади, % | Средняя цена, руб. за кв. м |
|---|---|---|
| Очаково-Матвеевское (ЗАО) | 7,9 | 377 696 |
| Хорошево-Мневники (СЗАО) | 6,1 | 517 071 |
| Даниловский (ЮАО) | 5,3 | 492 395 |
| Нижегородский (ЮВАО) | 4,8 | 344 606 |
| Покровское-Стрешнево (СЗАО) | 4,4 | 362 487 |
| Западное Дегунино (САО) | 3,7 | 315 363 |
| Раменки (ЗАО) | 3,6 | 545 831 |
| Молжаниновский (САО) | 3,5 | 221 435 |
| Люблино (ЮВАО) | 3,5 | 239 647 |
| Митино (СЗАО) | 2,7 | 269 111 |
| Нагатино-Садовники (ЮАО) | 2,5 | 371 463 |
| Головинский (САО) | 2,4 | 359 096 |
| Лефортово (ЮВАО) | 2,3 | 393 488 |
| Южное Бутово (ЮЗАО) | 2,1 | 235 787 |
| Рязанский (ЮВАО) | 2,1 | 338 823 |
Источник: «Метриум»
По данным компании «Метриум», в «старой» Москве с начала года реализовано порядка 2,5 млн кв. м первичного жилья. Каждый пятый квадратный метр продан в районах Очаково-Матвеевское, Хорошево-Мневники и Даниловский. Чем же эта «троица» привлекла покупателей?
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», прежде всего обращает внимание на развитую инфраструктуру Очаково-Матвеевского и его хорошую транспортную доступность: границы района проходят по оси Мичуринского проспекта, Озерной улицы и полосы отвода МКАД. Непосредственно на территории района находятся две станции метро - «Озерная» и «Аминьевская», а рядом – «Мичуринский проспект», «Минская» и «Давыдково». Также здесь расположены большие зеленые зоны – Матвеевский парк и долина реки Сетунь. Промзона в районе Очаково-Матвеевское сейчас реорганизуется, на ее месте появятся жилые кварталы.
Здесь находятся ЖК комфорт-класса «Матвеевский Парк» и квартал бизнес-класса «Level Мичуринский».
Хорошево-Мневники (второе место в рейтинге) Надежда Коркка определяет как «обжитой район с развитой социальной инфраструктурой». В черте района есть станции метро и МЦК – «Терехово», «Мневники», «Народное Ополчение», «Хорошево», «Зорге». Плюс в Хорошево-Мневниках находится памятник природы Серебряный Бор – излюбленное место отдыха москвичей.
Здесь расположились комплексы бизнес-класса «Остров» и «Level Причальный» .
Даниловский район (номер три в списке), по оценке эксперта «Метриума», привлекает клиентов близостью к центру, низкой плотностью населения и транспортной доступностью (три станции метро – «Автозаводская», «Тульская», «Технопарк» и две станции МЦК - «ЗИЛ», «Автозаводская»). Его территорию пересекает Москва-река с благоустроенными набережными. Кроме того, после реконструкции промзоны ЗИЛ существенно улучшилась социальная инфраструктура района.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, добавляет несколько штрихов к «портрету» Даниловского района. Здесь работают парк развлечений «Остров мечты», спортивный кластер «Парк легенд», а в 2024 году откроется филиал Эрмитажа. Даниловский - активно развивающийся район с однородной застройкой бизнес-класса на месте бывших промпредприятий. Именно так из-за дефицита площадок сейчас строится большая часть проектов.
Строящиеся в Даниловском комплексы часто располагаются вдоль реки. Например, комплекс премиум-класса ЖК High Life .
На набережную выходит масштабный проект «Зиларт».
Своя набережная и у проекта бизнес-класса от Tekta Group - «Now. Квартал на набережной».
Выход к воде есть и у жилого квартала Shagal («Шагал»).
А напротив «Шагала», на «острове», образуемом рекой и затоном Новинки, расположился ЖК Nagatino I-Land.
ЖК «Level Нагатинская» находится на другом берегу Москвы-реки, в соседнем районе Нагатино-Садовники.
Семь районов из списка (включая первую тройку) относятся к Юго-Западному, Западному и Северо-Западному округам, часть из них соседствует с ТТК, а такие локации популярны в сегменте бизнес-класса, отмечает Елизавета Севастьянова (Tekta Group). Эти направления известны не только развитой транспортной инфраструктурой, но качественными социальными объектами, большим числом парков, хорошими темпами развития и обновления.
Среди проектов бизнес-класса - комплексы с апартаментами «Level Стрешнево» в Покровском-Стрешнево и «Крылья» в Раменках с квартирами.
Север также привлекает застройщиков бизнес-класса. ЖК «Level Селигерская» строится в Западном Дегунино.
Квартиры комфорт-класса представлены в ЖК «Люблинский парк» (Люблино).
В ЮВАО, в Нижегородском районе есть проекты и более высокого уровня, например - МФК N’ice Loft с апартаментами.
Эксперты также оценили и Новую Москву, где находятся два округа – Новомосковский и Троицкий. Покупатели чаще всего выбирают НАО, который непосредственно граничит с МКАД, где в шаговой доступности есть метро, выезды на главные магистрали города, развитая торговая и социальная инфраструктура, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Что, собственно, видно из рейтинга от агентства «Метриум» - девять из десяти локаций, представленных в таблице ниже, относятся к НАО.
Топ-10 поселений Новой Москвы по продажам новостроек в 2022 году
| Поселение | Доля в общем объеме реализованной площади, % | Средняя цена, руб. за кв. м |
|---|---|---|
| Сосенское (НАО) | 44,3 | 264 537 |
| Внуковское (НАО) | 10,1 | 243 346 |
| Десеновское (НАО) | 9,9 | 207 009 |
| Московский (НАО) | 9,4 | 219 109 |
| Рязановское (НАО) | 8,8 | 216 764 |
| Филимонковское (НАО) | 7,3 | 207 999 |
| Кокошкино (НАО) | 4,9 | 210 817 |
| «Мосрентген» (НАО) | 3,7 | 255 659 |
| Марушкинское (НАО) | 1,3 | 219 052 |
| Первомайское (ТАО) | 0,2 | 125 833 |
Источник: Метриум
Поселение Сосенское с большим отрывом лидирует в рейтинге прежде всего потому, что находится ближе всего к границам «старой» Москвы, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Его территория начинается сразу за МКАД. Через район проходит Калужское шоссе, есть соединительный путепровод с Киевским шоссе. В 2023 году здесь откроется станция метро «Коммунарка» Троицкой линии. Сейчас функционируют четыре станции Сокольнической линии – «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». Эксперт также отмечает, что застройщики в рамках комплексного развития территорий создают в Сосенском современные объекты социальной инфраструктуры, не уступающие расположенным в «старой» Москве.
По информации компании «Метриум», в Сосенском находятся четыре лидера Новой Москвы по продажам. Это ЖК «Скандинавия» и «Прокшино» от ГК «А101», а также «Саларьево парк» и «Бунинские луга» от ГК ПИК. Это масштабные проекты (каждый состоит из нескольких десятков корпусов) комфорт- и бизнес-класса. Все они отличаются хорошей транспортной доступностью.
У ГК «А101» есть и другие крупные комплексы в Сосенском – ЖК «Бунинские кварталы» и «Испанские кварталы».
Внуковское поселение (2-е место), на взгляд эксперта «Метриума», выделяется транспортной доступностью. Здесь расположен третий по величине в России аэропорт международного класса, к нему проложены шоссе и железнодорожные ветки, по которым ходит в том числе скоростной «аэроэкспресс». В ближайшие годы планируется построить линию метро до Внуково. Сейчас работает станция метро «Рассказовка» Солнцевской линии.
Во Внуковском строится жилой комплекс комфорт-класса «Переделкино Ближнее».
Десеновское поселение (третья строчка списка), по мнению Надежды Коркки, де-факто можно назвать «Новыми Ватутинками». Так называются новые районы, активно строящиеся около деревни Ватутинки. Через поселение проходит Калужское шоссе, на его территории планируется построить ветку метро с конечной станцией в соседнем Троицке..
Поселение Московский граничит непосредственно с МКАД, рядом две действующие станции метро «Румянцево» и «Саларьево», комфортный выезд на Киевское шоссе, благоустроенные и реконструируемые улицы, говорит Алексей Лухтан (Lexion Development). Здесь развита социальная и торговая составляющая, есть все необходимое в шаговой доступности. Эксперт также отмечает, что поселения ТиНАО совершенно непохожи на другие спальные районы столицы, которые расположены внутри МКАД.
В Московском Lexion Development построила ЖК «Румянцево-Парк».