Основные заботы покупателя квартиры в новостройке – ипотечные взносы, ремонт, переезд и празднование новоселья. В целом – оптимистично. Счастливому новоселу предстоит обживаться в квартире, но тут могут вылезти разные «сюрпризы» от строителей – например, холодные стены, протекающая ванна, замерший в шахте лифт. Кроме того, может неприятно удивить платежка от управляющей компании.
Что делать, куда бежать, кому звонить? Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами о том, как правильно поступать жильцам вчерашних новостроек в разных жизненных обстоятельствах.
Ситуации, когда люди въезжают в дом, а он к этому не готов, наши комментаторы исключают. В новостройке должны функционировать все системы – подаваться тепло, свет, вода, работать лифты. В противном случае застройщик просто не сможет ввести объект, отмечают в пресс-службе ГК «Инград». Обязательства застройщиков по обеспечению новостроек полностью работающей внутридомовой инфраструктурой указываются и в договоре долевого участия (ДДУ), дополняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Конкретный же перечень услуг, как разъясняет Андрей Ахинько, директор УК «Самолет», изложен в Правилах предоставления коммунальных услуг (пункт 3 постановления правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
Девелоперы обычно заключают договоры о подключении к сетям сразу после подготовки градостроительной и проектной документации. Тем не менее, как замечает Надежда Коркка, порой данные работы могут затянуться, и это обусловлено прежде всего тем, что ресурсоснабжающие организации де-факто не несут ответственность за срыв сроков сдачи дома.
Но в любом случае, без работающих инженерных коммуникаций дом «госкомиссию» не пройдет. Ну а если после заселения возникают проблемы с водой, отоплением или светом, нужно звонить в управляющую компанию. Напомним, что в новостройках в первые годы работает, как правило, УК, назначенная застройщиком. (Подробнее в статье «Управляющая компания, товарищество жильцов или всё сами?»).
Что нужно делать, если начинают «вылезать» дефекты квартиры, которые изначально были незаметны? Например, если выяснится, что вы не можете нормально принять ванну - из-за неправильной установки вода течет на пол, к тому же из-за «внезапного» отсутствия гидроизоляции пола вы заливаете соседей снизу?
Эксперты поясняют, что у застройщика есть гарантийные обязательства в отношении как самого дома, так и инженерного оборудования. Соответствующие положения изложены в законах о защите прав потребителей и о долевом строительстве. В частности, в пресс-службе ГК «Инград» обращают внимание на 7-ю статью закона о долевом строительстве. В ней говорится, что участник долевого строительства может подать в суд или предъявить застройщику в письменной форме свои требования устранить недостатки. Но при условии, что такие дефекты выявлены в течение гарантийного срока.
Гарантийные сроки на саму новостройку (дом) не могут составлять менее пяти лет, на инженерное оборудование – менее трех лет. Если этот период истек, то решение всех проблем ложится на управляющую компанию, предупреждает Надежда Коркка («Метриум»).
Кстати, о лифтах, которые относятся к инженерному оборудованию домов. В новостройках (особенно высотных многоэтажных жилых домах с квартирами без отделки) действительно нередки ситуации, когда они выходят из строя в первые же дни эксплуатации, говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой». В 99% случаев виной тому нарушение правил пользования лифтами: перегрузки, использование пассажирских кабин для подъёма строительных грузов и так далее.
Если лифт ломается, то нужно обращаться в УК (она будет разбираться с гарантийным ремонтом), в организацию, обслуживающую этот лифт, или клиентскую службу девелопера.
Как правило, девелоперы красочно расписывают, какие должны быть дворы – там и ландшафтные рельефы, и уникальные плейхабы, и удивительные сады. А когда вся эта красота должна расцвести - до заселения или после? Эксперты говорят, что благоустройство территории заложено в проектной документации, и сами дворы должны быть облагорожены еще до ввода объектов в эксплуатацию. Иначе объект просто не введут, поясняют в пресс-службе ГК «Инград».
Если все же что-то не выполнено вовремя, то обратиться необходимо, прежде всего, в клиентскую службу девелопера или управляющую компанию, рекомендует Андрей Ахинько (УК «Самолет»).
«Квартплата» - еще одна волнующая жителей новостроек тема. Можно ли хотя бы приблизительно узнать, сколько люди будут платить за квартиру? То есть в какую сумму управляющая компания оценит свои услуги по обслуживанию дома, оборудования и придомовой территории?
Как поясняют в пресс-службе ГК «Инград», на этапе строительства точной информации об этом нет, так как управляющая компания начинает работать в доме в течение пяти дней с даты получения разрешение на ввод в эксплуатацию (РНВ). Но по словам Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), обычно любому сотруднику застройщика известно условное количество рублей за квадратный метр, в которое обойдётся содержание квартиры, ещё на этапе строительства – с этим вопросом можно обратиться к своему клиентскому менеджеру.
Андрей Ахинько (УК «Самолет») рекомендует ориентироваться на действующую муниципальную ставку, которую устанавливают местные власти. Также можно «самостоятельно посмотреть, сколько платят жители новостроек аналогичного класса, уже сданных этим же девелопером», предлагает Надежда Коркка («Метриум»).
Ну а когда люди обживутся в доме и получат права собственности, им предстоит решить на общем собрании собственников помещений, какой будет плата за обслуживание жилья и какие услуги будет предоставлять УК.
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года, уточняет Андрей Ахинько (УК «Самолет»).
Не будут ли люди неприятно удивлены суммой в квитанции? Ну, например, по сравнению со своей прежней квартирой в старой доброй пяти- или девятиэтажке? Действительно, жители новостроек нередко бывают обременены дополнительными услугами, каких не было в их старом доме - они платят за охрану, за консъержа, за шлагбаум, за отдельный огороженный паркинг. «Это плата за дополнительный комфорт», - считает Надежда Коркка («Метриум»). И вряд ли жители на общем собрании собственников будут отказываться от таких услуг.
Но вот от каких-то излишних, навязанных, вполне могут. И управляющая компания, например, не может рассылать «левые» квитанции с предложениями поставить кованный забор или купить канделябры в холл. Любую иную дополнительную услугу/работу управляющая компания имеет право выполнять только по поручению собственников. При этом такое поручение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников, говорят в пресс-службе ГК «Инград». Если же собственники на собрании ничего подобного не обсуждали и не утверждали, то требовать платы за навязанный сервис – незаконно.
А вот что касается платы за коммунальные ресурсы в новостройках, то она может быть даже ниже, чем в панельных домах советского фонда, потому что они «не обладают достаточно высоким классом энергоэффективности. Более того, даже не во всех старых квартирах установлены приборы учета», считает Надежда Коркка.
Тарифы за воду, свет, газ, вывоз мусора регулируются государством, «накручивать» тут никто ничего не может. К тому ж, например, за электричество мы напрямую расплачиваемся с поставщиками, а не с УК.
Жители Московской агломерации часто переезжают из Москвы в Подмосковье и обратно. А ведь столица и область – это разные субъекты федерации, поэтому есть разница в цене на коммунальные услуги.
Например, Московская область не покрыта сетью ТЭЦ, из-за чего девелоперам приходится строить частные котельные, расходы на содержание которых ложатся на плечи жителей, поясняет Надежда Коркка («Метриум»).
А вот за капремонт жители Москвы платят больше, чем в Подмосковье. Кстати, о капремонте. А должны ли собственники квартир в новостройках за него платить? Увы, да.
Такая норма закреплена в статье 169 Жилищного кодекса. Вместе с тем, обязанность платить возникает не сразу после сдачи дома. «В Москве должно пройти восемь месяцев с момента его включения в региональную программу капитального ремонта, в Подмосковье – полгода. В каждом субъекте федерации действует своя программа, подробная информация размещается в интернете», - говорит Надежда Коркка.
Минимальный размер взноса за капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Андрей Ахинько (УК «Самолет») обращает внимание на единственное возможное исключение – когда собственники на собрании сами решают собирать увеличенный взнос на ремонт своего дома на специальном счете.
И как напоминает руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат» Сергей Сергеев, с 1 декабря подорожали жилищно-коммунальные услуги. В среднем повышение составляет 9%, но власти субъектов федерации могут эту цифру корректировать. Как поясняет эксперт, это уже вторая индексация тарифов за год – предыдущая была в июле, цены на «коммуналку» тогда выросли на 4%. Повышение внеплановое, оно должно было произойти летом 2023 года, но власти провели его раньше. Почему они решились на такой непопулярный шаг? «Общая экономическая ситуация показала, что ресурсоснабжающей отрасли необходима финансовая поддержка. Многие предприятия вынуждены были перестраиваться, искать новых поставщиков оборудования и материалов, и теперь они стали обходиться значительно дороже. Чтобы не доводить предприятия до банкротства, не допускать срывов в работе систем жизнеобеспечения, чтобы они продолжали надежно функционировать, пришлось повысить тарифы ранее запланированного срока», - комментирует эксперт.
Сергей Сергеев также напомнил, что люди, которым тяжело платить за жилье, могут поинтересоваться, какие им положены льготы и субсидии. Например, в Москве, если граждане платят за жилищно-коммунальные услуги более 10% от своего дохода, то они имеют право на субсидию. Это может быть актуально для пожилых людей, их немало среди покупателей квартир в новостройках.