Под давлением избыточного предложения цены будут продолжать ползти вниз
Как бы странно это не прозвучало, но основная проблема российского рынка недвижимости в 2022-2023 годах связана даже не с СВО, не с мобилизацией, и не с санкциями. Все эти факторы, безусловно, усугубляют положение, но главная проблема, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», состоит в том, что еще до СВО на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. За два ковидных года – 2020 и 2021 – цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов России, выросли на 50-70-100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта). В результате в новой реальности, наступившей после 24 февраля 2022 года, сложившийся к тому моменту уровень цен на жилье оказался абсолютно неактуальным – в эту новую реальность рынок недвижимости вошел до безобразия перегретым. А нынешнее состояние рынка вполне можно описать таким термином, как идеальный шторм.
История никогда не повторяется в точности, однако развитие событий на рынке недвижимости в течение 2022 года очень сильно напоминает ситуацию 2014-2015 годов. Так, в марте-апреле 2022 года, как и ранее в ноябре-декабре 2014 года, цены на жилье испытали кратковременное повышение – продавцы боялись продешевить, а покупатели пытались успеть вложить свои сбережения в недвижимость на фоне резко обострившегося геополитического противостояния, введения санкций и ослаблении рубля. Прирост цен за эти месяцы составил 5-7-10% (в зависимости от региона, сегмента, района), по отдельным объектам мог достигать 15-20%, но уже в мае 2022 года, как и ранее с начала 2015 года, стоимость метра поползла вниз.
В прошлый раз снижение цен растянулось на три года – с 2015 по 2017 год включительно и составило в сумме 15-20%:
Но важное отличие как раз и состоит в том, что тогда на рынке недвижимости не было ценового пузыря – перед 2014 годом стоимость метра почти не росла много лет. А перед событиями 2022 года, в 2020-2021 годах, квартиры успели подорожать в полтора – два раза, как на первичном, так и на вторичном рынках. Это обстоятельство хорошо видно на приведенном выше графике – такими же астрономическими темпами цены росли разве что только в 2000-х годах, когда экономика активно росла, увеличивались доходы населения, а в страну шли огромные инвестиции. А вот в период пандемии ничего не росло, кроме цен на жилье, которые разбухали во многом по искусственным причинам.
IRN.RU о них неоднократно писал: стремясь поддержать экономику в период пандемии, в 2020 г. Центробанк слишком сильно сократил ключевую ставку, обрушив ставки по кредитам и депозитам. Одновременно правительство запустило субсидирование ипотечных ставок при и без того доступной рыночной ипотеке, внеся свою лепту в разбухание стоимости метра. Рекордно доступные кредиты и переток средств с подешевевших депозитов в недвижимость спровоцировали всплеск спроса на жилье, не подкрепленный пропорциональным увеличением объемов предложения, что привело к ажиотажному росту цен. Как следствие, на рынке образовался огромный ценовой пузырь. Если бы его не было, то цены на жилье в нынешних условиях могли бы рассчитывать на умеренную коррекцию, как в период 2015-2017 годов, но пузырь есть, и ему придется сдуться так или иначе.
Собственно, это уже и происходит. К концу 2022 года рынок недвижимости полностью отыграл назад рост цен весны 2022 года. По данным аналитического центра www.irn.ru, в настоящее время средняя стоимость метра в «старой» Москве находится на уровне февраля 2022 года, в Новой Москве – ниже на 1,7%. А с учетом скидок и торга в размере 5-10-15% квартиры на вторичном рынке уже подешевели на 15-20% от весенних максимумов.
На первичном рынке, который поддерживает льготная ипотека от государства и субсидируемые ставки от застройщиков, цены долго топтались на месте, но в последние месяцы 2022 года тоже поползли вниз, а скидки стали достигать 30%.
Скорее всего, снижение цен продолжится и в 2023 году. В первую очередь на стоимость метра давят огромные объемы предложения. С августа по октябрь 2022 года число квартир в экспозиции на вторичном рынке увеличивалось на 20-30% в месяц, в ноябре рост прекратился, но предложение остается на максимумах, более чем вдвое превышая уровень до начала СВО, как и уровень мая 2022 г., когда цены развернулись вниз.
Первичный рынок тоже затоварен: по оценкам риелторов, на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.
Спрос также оставляет желать лучшего: так по итогам 10 месяцев 2022 года вторичный рынок отстает от прошлого года на 21%, первичный – на 11%. И это с учетом ажиотажного спроса, который имел место сразу после начала СВО, в марте 2022 года.
Динамика числа переходов прав и ДДУ на рынке жилья Москвы в 2022 г. относительно 2021 г.
Но если на «вторичке» спрос в последние месяцы 2022 года разморозился благодаря корректировке стоимости метра и беспрецедентной глубине торга, то на первичном рынке, где застройщики долгое время готовы были душу продать, но не снижать цены, продажи оставляют желать лучшего. К примеру в октябре 2022 года продажи новостроек просели на 40% в месячном и на 54% - в годовом выражении. И даже некоторая активизация спроса к концу 2022 года после заявлений Минфина о завершении льготной ипотеки в 2022 году вряд ли переломит общий тренд, пока цены на новостройки остаются выше стоимости готового жилья сопоставимого качества. И даже если льготную ипотеку все-таки продлят на 2023 год, она не станет панацеей, потому что при нынешних завышенных ценах на новостройки спрос падет даже при ипотечных ставках, близких к нулю.
Почти идентичная реакция рынка недвижимости на СВО в 2022 году и на аналогичные по своей сути события вокруг Украины в 2014 году позволяет утверждать, что и далее динамика цен на жилье будет похожей. Это означает, что не только в 2023 году, но возможно и более продолжительный период времени, стоимость жилья продолжит ползти вниз. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов. Причем около половины этого падения рынок уже отыграл в 2022 году в явном или неявном виде – за счет торга и скидок. Проще говоря, в изменившихся геополитических реалиях ценовой пузырь, надувшийся в 2020-2021 годах, может полностью рассосаться.