Что выбрать – Москву или Подмосковье? Такой вопрос задает себе покупатель квартиры с не самым большим бюджетом. Есть серьезный аргумент за область: подмосковное жилье в среднем раза в полтора дешевле московского. А значит, «за те же деньги» можно купить значительно бОльшую по метражу квартиру. Проблема, конечно, упирается в дорогу, особенно если вы работаете в Москве. На помощь приходят станции метро за МКАД, центральные диаметры и поезда-экспрессы.
Московская область очень неплохо обеспечена современным рельсовым транспортом. В том числе даже метро, хотя станций, обслуживающих подмосковные города, не так много. А вот железнодорожный узел – масштабами впечатляет. На каждый квадратный километр территории приходится 50 метров протяженности железнодорожных путей, замечает Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет». Это один из лучших показателей в стране.
Электрички курсируют почти через все населенные пункты области, по многим направлениям запущены скоростные поезда-экспрессы. Но есть еще над чем работать: в регионе имеются довольно крупные города, не охваченные железнодорожным сообщением: Дзержинский, Лыткарино, Бронницы, Зарайск.
Старт первых московских центральных диаметров в 2019-м году эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», единодушно называют «серьезным шагом» и «прорывом». Добраться из области до центра Москвы теперь можно даже быстрее, чем из некоторых районов столицы, где нет метро, считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Например, от платформы Сколково МЦД-1 (рядом возводится ЖК «Инновация» от ГК «Гранель») до Белорусского вокзала можно доехать за полчаса, а до Кунцево – за 15 минут.
Именно с этим проектом связаны ближайшие перспективы развития рельсового транспорта Подмосковья, считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». На 2023-й год намечен запуск движения на третьей и четвертой линиях диаметров, а в будущем (предположительно в 2026-м) Москву и область свяжет еще и пятый диаметр.
Так что покупателям, выбирающим квартиру в Подмосковье следует присматриваться к проектам, строящимся у железнодорожных станций, платформ действующих и будущих МЦД.
Следующий вопрос, терзающий покупателя: как строят в Подмосковье? Хуже или так же, как и в Москве? «Худшее по сравнению с московскими качество подмосковных новостроек – это не более чем миф», – говорит Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»). Конкуренция на рынке просто не оставляет шанса откровенно низкому качеству, дополняет Илья Витковский («Самолет»). Также важно знать, что крупные девелоперы, строящие жилье не только в Москве, Подмосковье, но и в других российских регионах, работают по единым стандартам.
По данным Владимира Моребиса, коммерческого директора - партнёра Est-a-Tet, 75% предложения на рынке первичного жилья Подмосковья относятся к комфорт-классу, 2% - к бизнес-классу, 23% - стандарт-классу. По своим характеристикам подмосковные проекты комфорт-класса не уступают аналогичным домам в Москве – это монолитные, монолитно-кирпичные или панельные дома современных серий, с подземными паркингами, кладовыми, помещениями для хранения колясок, площадями под коммерцию на первых этажах. Также, как и в Москве, возводятся необходимые объекты инфраструктуры, повышенное внимание уделяется благоустройству придомовой территории.
У подмосковных жилых комплексов есть и свои плюсы. Например, в Подмосковье всё больше строится мало- и среднеэтажных проектов, новостройки высотой 4-8 этажей, по данным Надежды Коркки («Метриум»), сейчас занимают 23% от общего числа строящихся домов. Таким образом, девелоперы получают конкурентное преимущество по сравнению с московскими застройщиками. «Кварталам комфорт-класса с ограниченной этажностью свойственны низкая плотность населения, камерность, доступные цены», - говорит эксперт. В числе лучших, по мнению Коркки, «среднеэтажек» - ЖК «Равновесие» от ГК «Кортрос» (Одинцовский г.о.), «Красногорский» от ГК «Град» (Нахабино), «Мытищи Lite» от ГК «СФД» и «Императорские Мытищи» от ГК «Гранель» (Мытищи), «Новоград Монино» от ГК «Аверус» (Щелково).
Другое важное достоинство – много проектов строится в экологически привлекательных местах - у лесов, рек, прудов, водохранилищ. Наконец, еще один плюс – подмосковные новостройки значительно дешевле московских.
По информации Владимира Моребиса (Est-a-Tet), в среднем по итогам III квартала 2022 года средняя цена предложения московских новостроек комфорт-класса в 1,7 раз выше цены предложения подмосковных проектов аналогичного класса. В Москве этот показатель – 287,7 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье – 172,7 тыс. руб./кв. м.
Сходные цифры у Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон»: 180,6 тыс. руб. за кв. метр в проектах, расположенных в пешей доступности до станций МЦД. В зависимости от локации цена может варьироваться от 228-229 тыс. руб. (Мытищинский, Красногорский районы) до 192,3 тыс. руб. (Котельники) и 132 тыс. руб. (Сходня).
По оценке Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», разница между московскими и подмосковными квартирами со схожими характеристиками может начинаться от 1 млн рублей.
Некоторыми станциями метрополитена могут пользоваться жители подмосковных городов. Например, станциями «Мякинино», «Новокосино», «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», «Лухмановская». Кроме того, в западную часть Подмосковья вдоль Новорижского шоссе пойдет Рублево-Архангельская ветка. Купить подмосковную квартиру недалеко от метро – это хороший вариант.
Так в Люберцах, на улице 8 марта ГК «Основа» в несколько очередей строит ЖК «Гоголь Парк».
Недалеко от метро «Котельники» компания «ПИК» строит ЖК комфорт-класса «Оранж Парк» и ЖК комфорт-класса «Жулебино Парк».
Сергей Нюхалов («Гранель») называет перспективными локации рядом с будущими стациями Рублево-Архангельской линии. Недалеко от будущих станций «Рублево-Архангельская» и «Ильинская» компания возводит два жилых комплекса. ЖК «Новая Рига» и ЖК «Ильинойс»
С примерами других подмосковных комплексов, расположенных на расстоянии до 5 км от станций метро, можно ознакомиться в таблице:
| Станция метро | Жилой комплекс | Средняя цена кв. метра, тыс. руб. |
|---|---|---|
| Бибирево | «Датский квартал» | 202,7 |
| Говорово | «Заречье парк» | 326,5 |
| Котельники | «Белая дача парк» | 192,4 |
| «Жулебино парк» | 229,0 | |
| «Карамельный» | 173,5 | |
| «Новые Котельники» | 185,7 | |
| «Пилот 9-18» | 151,3 | |
| «Либерти» | 185,8 | |
| «Котельнические высотки» | 145,1 | |
| Красногвардейская | «Миловидное» | 171,3 |
| «Римский» | 187,0 | |
| Лухмановская | «Люберцы парк» | 263,3 |
| Медведково | «Скандинавский» | 188,8 |
| Митино | «Большое Путилково» | 246,5 |
| Некрасовка | «Люберцы» | 211,8 |
| «Облака» | 195,2 | |
| Пятницкое шоссе | «Отрада» | 186,2 |
| Волоколамская | «Спутник | 250,7 |
Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet, «Самолет»
Напомним, что сейчас работают два диаметра МЦД-1 (Одинцово-Лобня) и МЦД-2 Нахабино-Подольск). По оценкам «Метриум», только за 2022-й год уже сдано или планируется к вводу в эксплуатацию около 40 ЖК, апарт-комплексов и микрорайонов вблизи действующих станций МЦД.
Среди них - ЖК комфорт-класса «Одинград. Семейный квартал» от Ingrad,1, ЖК «Каштановая Роща» от ГК МИЦ.
В микрорайоне Опалиха Красногорска компания «Сити XXI век» построила мини-полис «Серебрица».
Больше всего новостроек в пешей доступности (до 30-35 минут пешком) от станций действующих МЦД-1 и МЦД-2, названных нашими комментаторами, расположены в Одинцово и Красногорске. Примеры этих ЖК в таблицах ниже:
| Станция МЦД-1 | Жилой комплекс | Средняя цена кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|
| Немчиновка | «М1 Сколково» | 152,2 |
| Сколково | «Инновация» | 197,0 |
| Баковка | «Дом на Баковке» | 200,6 |
| Одинцово | «Центральный» | 162,1 |
| Одинцово | «Одинцово-1» | 183,2 |
| Одинцово | «Союзный» | 189,6 |
| Долгопрудная | «Бригантина» | 194,5 |
Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet
| Станция МЦД-2 | ЖК | Средняя цена кв. метра, тыс. руб. |
|---|---|---|
| Павшино | «Тетрис» | 208,7 |
| Красногорская | «Илинойс» | 189,7 |
| Опалиха | «Восемь кленов» | 217,7 |
| Аникеевка | ЖК «Аникеевский» | 140,9 |
| Аникеевка | «Красногорск Парк» | 144,0 |
| Бутово | ЖК «Южная Битца» | 199,4 |
| Бутово | ЖК «Бутово Парк 2» | 157,4 |
Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet
Следующими к открытию (2023-2024 гг.) запланированы диаметры МЦД-3 (Раменское-Зеленоград) и МЦД-4 (Апрелевка-Железнодорожный). Большинство новостроек, которые предлагаются к продаже около будущих станций, находятся в Химках, Люберцах и Железнодорожном.
Из уже введенных в эксплуатацию эксперты отмечает ЖК «Гвардейский».
А также - проект комплексного строительства «Столичный».
Надежда Коркка («Метриум») считает, что в данный момент выгодной станет покупка новостройки около будущих станций МЦД-5. Ориентировочно линия будет запущена к 2026 году. Эксперт перечисляет самые бюджетные варианты: ЖК «Серебро» (станция Пушкино), «Эко Видное 2.0» , «Видный берег 2.0», ЖК «Мытищи Парк», «Прибрежный Парк».
Поезда-экспрессы особенно они удобны для жителей дальних городов - Сергиева-Посада, Дмитрова, Можайска, Серпухова, Воскресенска, Звенигорода. Жаль только, что у них мало остановок, билеты дорогие и ходят они не так часто, как хотелось бы.
За этот год в Московской области сдано три новостройки в пятиминутной пешей доступности от станций скоростной электрички, говорит Надежда Коркка («Метриум»). Одна из них – ЖК экономкласса «Высоково» в Ногинске.
Среди других подмосковных проектов, жители которых могут пользоваться скоростными электричками, эксперты называют ЖК «Юбилейный», в Серпухове, «Десятка» в Раменском, «Новоград Монино», «Полет» в Ногинске, Южное Пушкино в Пушкино.