Управляющая компания, товарищество жильцов или всё сами?

Отношения жителей и управляющей компании, отвечающей за состояние жилых домов и дворов, всегда вызывают много вопросов, споров, порой дискуссии переходят в судебную плоскость. О диалоге с «коммунальщиками» хорошо бы задумываться еще на этапе покупки квартиры у застройщика, но редко кто заглядывает даже в самое недалекое будущее. Новоселов занимают переезды, ремонты, интерьеры, дизайн-проекты.

Однако уже первые квитанции от управляющей компании могут испортить людям настроение и отвлечь от приятных квартирных хлопот. Соседские чаты начинают бурлить: за что берут такие деньги, почему нашим домом управляет компания, организованная застройщиком, почему нет детской площадки, не ходят лифты, не убирают двор. Проходит еще какое-то время, и люди начинают обсуждать, как бы убрать управляющую компанию, создать ТСЖ и взять управление домом под свой контроль.

Но стоит ли торопиться со сменой власти? И что надо знать о принципах работы УК, прежде чем затевать революцию - об этом шел разговор на онлайн-конференции «ЖКХ — как жителям выбрать управляющую компанию и выиграть?». Читатели нашего портала задавали вопросы Сергею Сергееву, руководителю практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат».

УК от застройщика – это законно

Недавние новоселы, слегка обжившись в доме, начинают переключаться на «коммуналку» и критиковать управляющую компанию, которую создал застройщик. Жители подозревают, что жадные до денег строители специально приводят на объект карманных «коммунальщиков». «На мой взгляд, застройщик таким образом просто продолжает зарабатывать на нас деньги», - пишет читатель Петр Иванович. А Наталья Д. делится планами жителей ее дома поменять УК от застройщика, потому что они недовольны ни качеством, ни сервисом. Но пока не знают, как приступить к делу.

Однако никакого нарушения закона в том, что застройщик создает управляющую компанию, нет, поясняет Сергей Сергеев. Более того, застройщик даже обязан это сделать, так как он должен содержать построенный дом в порядке, подключать его к коммуникациям. Дом не может быть «бесхозным», поэтому на переходный период застройщики создают свои подразделения для управления домами. При этом УК от застройщика, как правило, хорошо знают конструктивные особенности и инженерные системы здания. И в состоянии оперативно решить какие-то проблемы, которые неизбежно всплывают первый год эксплуатации дома. Такая компания работает совершенно официально - после ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с УК на три месяца. Затем она проходит открытый конкурс, который устраивают местные власти. Кстати, сторонние компании не очень любят брать в управление «вчерашние» новостройки, потому что они знают, что дом еще не обжился, могут возникать проблемы, связанные со строительными недоделками, и лучше, если с этим будет разбираться сам застройщик и его УК. Сразу после заселения у жителей не получится переизбрать УК, потому что это нужно делать на общем собрании собственников (ОСС), а не у всех еще оформлены права, не все еще переехали. Поэтому лучше всего год-два-три пожить с той УК, которая есть, оценить ее работу и затем уже решать, нужно менять УК или нет.

За что берут деньги

Жителей нового дома волнует вопросы – с какого момента они должны платить УК и почему так дорого оценивают «коммунальщики» свои услуги. Распространенная ситуация – жители еще не успели получить документы на собственность, но зато уже должны за «коммуналку» за три прошедших месяца. «С какой стати с нас требуют деньги?» - возмущается Анна. Такое требование может быть правомерным, считает эксперт. Но только в том случае, если три месяца назад наша читательница получила ключи и подписала акт приема-передачи квартиры: «За коммуналку нужно платить с момента подписания этого документа, даже если права собственности еще не оформлены», - говорит Сергеев. Если же такой акт Анна не подписывала, то надо проверить, не содержит ли договор долевого участия с застройщиком пункт об обязанности владельца квартиры оплачивать коммунальные услуги в период с момента подключения к коммуникациям до передачи квартиры. Ловкие застройщики иногда вписывают такие пункты в договор ДДУ. Если в договоре это не написано, то и жители ничего платить не должны.

Не меньше эмоций у людей вызывают суммы в платежках. «Что такого героического совершает управляющая компания, что требует за стандартную двушку 10 тысяч рублей?» – задает вопрос Евгения Смирнова. Сергей Сергеев считает, что если жители дома займут активную позицию, они смогут повлиять на цифры в платежках. В Жилищном кодексе есть определение – «содержание жилого помещение». Этот тариф должны установить сами собственники на общем собрании и закрепить в договоре на управление домом. Но сначала УК должна передать собственникам вариант договора с перечнем услуг, которые она предоставляет. Есть обязательные работы - уборка подъездов, вывоз мусора, очистка крыши от снега. Но УК может вписать услуги, которые жителям покажутся излишними (выращивание пальм в холле, мытьё стилобата раз в неделю). Общее собрание должно внимательно изучить договор с УК, и, если люди придут к решению отказаться от каких-то услуг, можно будет внести в договор изменения отдельным соглашением.

Войны с жителями

Люди вполне справедливо предъявляют управляющим компаниям разные требования, но, бывает, что сами относятся к своим обязанностям небрежно. То есть забывают вовремя платить по счетам. УК сначала напоминают звонками и письмами о том, что хорошо бы заплатить, затем развешивает неприятную информацию о долгах в подъездах, апеллируя к общественному мнению. (Кстати, цифры долгов действительно поражают воображение: люди копят и по 200, и по и 300 тысяч рублей). Когда запас средств воздействия заканчивается, грозятся отключить коммунальные услуги. В основном «обрубают» электричество, но могут заблокировать и канализацию. «Разве можно применять подобные меры к людям?» - задает вопрос Альберт.

Да, такая возможность у управляющих компаний есть, но УК не может внезапно отключить какую-либо услугу, даже если жители задолжали ей денег, объясняет эксперт. В правилах предоставления коммунальных услуг имеется четко прописанный алгоритм – как поступать с должниками. Человека, который задолжал плату больше, чем за два месяца, нужно сначала уведомить о приостановлении или ограничении услуги заказным письмом, по СМС, электронным письмом и через ГИС ЖКХ. На практике в основном уведомления бросают в почтовый ящик, и не всегда они доходят до адресата. Долг возвращать в любом случае придется, причем оплатить и дополнительные работы, связанные с отключением и подключением ресурсов. Поэтому лучше всего не допускать никаких просрочек.

Но и управляющие компании, в свою очередь, могут удивить, «отлив в граните» (то есть в договоре с жителями) формулировки, позволяющие им не исполнять своих обязанностей или ущемлять права жителей. Например - прописать запрет требовать перерасчета за некачественно предоставленную услугу (холодную батарею, недостаточный напор воды), комментирует Сергей Сергеев. Или попытаются переложить ответственность на всех жителей за должников и зафиксировать право ограничения услуг тем, кто честно платит. Бывает, что компания не хочет отвечать за состояние общего имущества, ссылаясь на то, оно находилось в плохом состоянии до прихода УК в дом, или не желает отвечать за недоделки, допущенные застройщиком. Компания должна либо добиться от него гарантийного ремонта, либо самостоятельно сделать ремонт и потребовать с застройщика его стоимость.

Как переизбрать управляющую компанию

Управляющую компанию, чьей работой недовольны, люди, как правило, хотят заменить, но дальше разговоров дело у многих не идет. Это серьезная процедура, она требует от людей усилий, знаний и времени. «Боимся, что у нас не получится», - делится Елена Валентиновна.

Если жители уже «присмотрели» подходящую УК, то им необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Сергей Сергеев рекомендует внимательно прочитать статьи Жилищного кодекса, где подробно описаны правила проведения общего собрания. Сначала формируется инициативная группа, которая занимается всей организационной работой, собирает документы, составляет реестр собственников, готовит повестку, рассылает уведомления о собрании. Удобнее проводить собрания в очно-заочной форме. Когда закончена процедура голосования, собраны бюллетени и подсчитаны голоса, надо разместить протокол собрания на информационном стенде в подъездах. И если решение состоялось - передать документы о собрании в государственную жилищную инспекцию. За УК должны проголосовать собственники, которым принадлежит более 50 процентов всех площадей дома. Собственники «голосуют» метрами и в собрании принимают участие не только владельцы квартир, но и нежилых помещений. У кого больше метров – у того и «весомее» голос.

А что делать, если люди сталкиваются с подделкой документов собрания, фальсификацией подписей? О такой ситуации сообщила Ксения Сокольская. В этом случае эксперт советует одновременно обратиться в Жилищную инспекцию, полицию и в суд с иском об оспаривании результатов общего собрания собственников. Протокол ОСС – это официальный документ, за его подделку предусмотрена ответственность – штрафы, ограничение свободы, принудительные работы и даже заключение до двух лет. Но проверки могут длиться долго, и не всегда удается установить, кто именно подделал документы, нарочно он это сделал или просто ошибся и т.д. Но в любом случае нужно обращаться «в органы» и добиваться отмены решения по фальшивым протоколам.

ТСЖ или УК? Или… ничего?

А что, если взять власть в свои руки и создать ТСЖ? Выиграют ли от этого люди? «Мне же кажется, что ТСЖ мы будем платить еще больше, чем УК», - делится сомнениями Алексей. Отдать дом под управление ТСЖ – это не означает выиграть в цене, отвечает эксперт. Вполне возможно, что можно выиграть в качестве, потому что в руководстве ТСЖ – люди, проживающие в доме, они мотивированы на то, чтобы сделать жизнь комфортнее. Но ведь товарищество бесплатно не работает – оно нанимает сотрудников или заключает договор с той же УК. Надо платить зарплату председателю ТСЖ, бухгалтеру. ТСЖ тоже может продвигать решения, которые не всем понравятся – например, отремонтировать лобби или паркинг за счет жителей. Так что думать, что ТСЖ сделает тариф за обслуживание дома меньше, чем у управляющей компании, – наивно.

Совсем становится печально, если ТСЖ возглавит недобросовестный человек; он может зачислять в штат «мертвые души», мутить с арендой помещений в доме, которые по закону считаются общим имуществом, и т.д. Поэтому деятельность ТСЖ надо контролировать – требовать отчеты о том, сколько денег собрано с жителей, сколько потрачено, на какие нужды. Не жалеть времени на собрания, чтение и анализ документов, договоров, смет. Так что лучше, наверное, сначала попробовать более простую форму объединения жителей – совет дома. И через него влиять на управляющую компанию.

А можно ли обойтись без всяких управляющих – без ТСЖ и УК? Ведь есть такой способ, он называется - непосредственное управление. «В чем здесь плюсы и минусы?» - интересуется Constanta. Такой вариант подходит далеко не всем домам, а только тем, где не больше 30 квартир, поясняет Сергей Сергеев. В этом случае каждая квартира заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими газ, воду, электричество. Какие-то работы жители могут выполнять сами – убирать территорию, мыть подъезды, стричь газоны. Но для обслуживания инженерных систем, вывоза мусора придется нанимать подрядную организацию. Преимущество непосредственного управления заключается в том, что люди сами себе хозяева и они определяют перечень работ, которые необходимо сделать в доме. Недостаток заключается в том, что большинство забот и ответственность за состояние дома придется взять на себя.