Из-за экономических последствий СВО спрос на жилье находится на минимуме, предложение — на максимуме, а на главную палочку-выручалочку рынка — «нулевую» ипотеку — ополчился Центробанк. Как следствие, застройщики вынуждены снижать цены, но очень не хотят это делать.
По данным bnMAP.pro, за 10 месяцев 2022 г. выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%. Только Подмосковье пока остается в плюсе (+3%). И это все с учетом хорошего начала года и ажиотажного марта — в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка рухнула на беспрецедентные 46%, сообщила заместитель генерального директора компании «Донстрой» Евгения Колосова, выступая на организованной «Ведомостями» конференции MREF.
О сокрушительном влиянии мобилизации на рынок недвижимости свидетельствуют и данные агентства Est-a-Tet, подсчитавшего зарегистрированные Росреестром ДДУ. Без учета юрлиц и оптовых сделок продажи новостроек в московском регионе по итогам октября упали на 30−40% относительно сентября и на 40−45% по сравнению с прошлым годом:
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Октябрь 2022 | 2 995 | 1 211 | 3 089 |
| Относительно сентября 2022 | -43,6% | -29,1% | -32,7% |
| Относительно октября 2021 | -44,5% | -41,2% | -40,6% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
«В октябре спрос снизился до показателей периода локдауна 2020 г. В апреле-июле 2020 г. среднемесячный показатель спроса находился на уровне 2 827 сделок в „старой“ Москве, 1 130 — в Новой Москве и 3 835 — в Московской области», — говорит Владимир Моребис, коммерческий директор — партнёр Est-a-Tet.
Часть потенциальных покупателей мобилизовали, значительно большая часть покинула страну, а те, кто остались, заняты более насущными проблемами и переживаниями, чем покупка недвижимости. И непохоже, что ситуация скоро улучшится. Например, в компании «Инком-Недвижимость» спрос в начале ноября сократился еще на 5% к октябрю и на 47% - к аналогичному периоду 2021 г. «С одной стороны, уменьшение покупательской активности связано с уходом большинства иностранных работодателей — платежеспособность населения снизилась. Другой фактор — изменение состава покупателей. Дело в том, что в течение нескольких лет доля поколения Y в сделках с недвижимостью постоянно росла, и до событий февраля текущего года их доля в сделках составляла более 60%. Сегодня она неуклонно сокращается в связи с проведенной частичной мобилизацией и оттоком некоторых граждан за пределы РФ», — комментирует Валерий Кочетков, директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость».
В АН «Бон Тон» спрос в ноябре остался на уровне провального октября, а в годовом выражении сократился на 65%. «Поскольку речь идет о проектах бизнес-класса на заключительной стадии строительной готовности, то уровень цен в них находится на довольно высоком уровне. Поэтому потребители ждут от застройщика существенных скидок, рассрочек платежа и других интересных форм оплаты», — поясняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».
К скидкам многие застройщики относятся очень нервно, потому что большие дисконты «заставляют покупателей думать, что мы все сидим на супермаржинальных проектах, что нас никак не касается то, что происходит в стране, что застройщики могут снизить свои аппетиты», сетовала коммерческий директор Vos’hod Елена Петропавловская на MREF. Тем не менее, по данным «Инкома», скидки в настоящее время предлагаются в 90% проектов, средний размер дисконта составляет 15%, но в некоторых ЖК достигает 30%.
Без скидки сейчас очень трудно что-то продать как на первичном, так и на вторичном рынке, потому что уровень цен, раздутых еще в предыдущие два года, все меньше соответствует актуальному уровню спроса и платежеспособности потенциальных покупателей. «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 г. цены на жилье в московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на MREF.
В результате на рынке надулся огромный ценовой пузырь, который должен был лопнуть, даже если бы не случилось ни спецоперации, ни санкций. На вторичном рынке недвижимости цены падают с мая, но застройщикам долго удавалось удерживать и даже немного наращивать стоимость метра, сокращая площади квартир и, соответственно, бюджет их покупки. Как следствие, рынок заполонили студии и однушки с метражом меньше, чем в хрущевках.
«Застройщики делают упор на благоустройство, на оформление МОПов, а на жилье подчас без слез не взглянешь — студии 15 кв. м, евродвушки 35 кв. м. Такое ощущение, что покупаешь не квартиру, а двор, где будешь спать на скамейке», — отметил Олег Репченко.
С экспертом согласны и сами девелоперы. По словам коммерческого директора ГК «Пионер» Дианы Нилиповской, проанализировав планировки во всех московских проектах, «мы ужаснулись, потому что увидели перебор в уменьшении площадей, уже даже не очень корректный к жизни человека».
Еще одной палочкой-выручалочкой для застройщиков стала субсидируемая ипотека с близкими к нулю ставками, которая предполагает небольшой ежемесячный платеж, но стоимость квартиры при этом увеличивается на 20−40%. Такие программы позволяли застройщикам все лето наращивать спрос если не в годовом, то в месячном выражении, однако затем на «околонулевую» ипотеку ополчился Центробанк. Специальные меры против такой ипотеки ЦБ обещает ввести в начале следующего года, но банки уже начали сворачивать программы.
«Если „нулевой“ ипотеки не будет, либо цены упадут, потому что те цены, которые мы видим, — это цены с учетом субсидирования, либо упадут объемы (продаж — прим. ред.), но никто в этом не заинтересован, потому что и сейчас, несмотря на все усилия, они падают», — отметила на конференции Диана Нилиповская.
Снижать цены, особенно официально, в прайсах, застройщики, конечно, не хотят, ссылаясь на высокую стоимость земли и изменения вида разрешенного использования участка, подорожание «импортозамещенных» стройматериалов, переход на проектное финансирование и банковские ковенанты, которые якобы не позволяют пересматривать стоимость метра (что банкиры отрицают).
Тем не менее цены на новостройки уже ползут вниз. И не только неявно, в виде скидок, но и в официальных прайсах. Пусть пока и не во всех сегментах.
Цены
| «Старая» Москва | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Октябрь 2021 | Сентябрь 2022 | Октябрь 2022 | Динамика/месяц | Динамика/год | |
| Эконом | 252 790 | 331 250 | 311 170 | -6,1% | 23,1% |
| Комфорт | 258 580 | 282 390 | 267 400 | -5,3% | 3,4% |
| Бизнес | 395 700 | 450 180 | 447 980 | -0,5% | 13,2% |
| Премиум | 844 900 | 997 810 | 1 071 080 | 7,3% | 26,8% |
| Элитный | 1 619 070 | 2 066 970 | 2 087 130 | 1,0% | 28,9% |
| Итого: | 407 327 | 432 089 | 427 385 | -1,1% | 4,9% |
| Новая Москва | |||||
| Октябрь 2021 | Сентябрь 2022 | Октябрь 2022 | Динамика/месяц | Динамика/год | |
| Эконом | 191 770 | 203 874 | 210 120 | 3,1% | 9,6% |
| Комфорт | 195 400 | 231 037 | 227 320 | -1,6% | 16,3% |
| Бизнес | 219 020 | 251 103 | 260 280 | 3,7% | 18,8% |
| Итого: | 205 631 | 241 521 | 240 806 | -0,3% | 17,1% |
| Подмосковье | |||||
| Октябрь 2021 | Сентябрь 2022 | Октябрь 2022 | Динамика/месяц | Динамика/год | |
| Эконом | 108 067 | 135 512 | 135 036 | -0,4% | 25,0% |
| Комфорт | 149 230 | 176 506 | 176 208 | -0,2% | 18,1% |
| Бизнес- | 168 751 | 218 688 | 215 451 | -1,5% | 27,7% |
| Бизнес | 181 479 | 229 291 | 218 775 | -4,6% | 20,6% |
| Премиум | 495 270 | 751 880 | 874 426 | 16,3% | 76,6% |
| Элитный | 322 586 | 279 143 | 323 142 | 15,8% | 0,2% |
| Итого | 145 245 | 175 110 | 174 995 | -0,1% | 20,5% |
Источник: bnMAP.pro
Помимо обвала спроса и роста ипотечных ставок на цены в Москве давит затоваривание рынка. По словам Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.
Объем предложения
| «Старая» Москва | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Октябрь 2021 | Сентябрь 2022 | Октябрь 2022 | Динамика/месяц | Динамика/год | |
| Эконом | 245 | 434 | 468 | 7,8% | 91,0% |
| Комфорт | 14 853 | 19 080 | 22 530 | 18,1% | 51,7% |
| Бизнес | 13 212 | 15 868 | 16 630 | 4,8% | 25,9% |
| Премиум | 362 | 623 | 608 | -2,4% | 68,0% |
| Элитный | 422 | 310 | 283 | -8,7% | -32,9% |
| Итого: | 29 094 | 36 315 | 40 519 | 11,6% | 39,3% |
| Новая Москва | |||||
| Октябрь 2021 | Сентябрь 2022 | Октябрь 2022 | Динамика/месяц | Динамика/год | |
| Эконом | 230 | 931 | 880 | -5,5% | 282,6% |
| Комфорт | 8 612 | 13 141 | 15 159 | 15,4% | 76,0% |
| Бизнес | 218 | 241 | 124 | -48,5% | -43,1% |
| Итого: | 9 060 | 14 313 | 16 163 | 12,9% | 78,4% |
| Подмосковье | |||||
| Октябрь 2021 | Сентябрь 2022 | Октябрь 2022 | Динамика/месяц | Динамика/год | |
| Эконом | 4 659 | 3 412 | 3 170 | -7,1% | -32,0% |
| Комфорт | 23 722 | 25 599 | 27 116 | 5,9% | 14,3% |
| Бизнес- | 869 | 1 430 | 1 579 | 10,4% | 81,7% |
| Бизнес | 376 | 311 | 447 | 43,7% | 18,9% |
| Премиум | 28 | 2 | 2 | 0,0% | -92,9% |
| Элитный | 44 | 19 | 14 | -26,3% | -68,2% |
| Итого | 29 698 | 30 773 | 32 328 | 5,1% | 8,9% |
Источник: bnMAP.pro
И это лишь часть строящегося жилья — разрешения на строительство получены на 17 млн кв. м. По оценке Евгении Колосовой, экспозиция достигла максимума за последние три года и при текущем уровне спроса нынешнего объема предложения хватит на 4 года продаж. Даже если не выводить ничего нового. Так что, скорее всего, цены будут снижаться и дальше — см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2022 года и на 2023 год от IRN.RU».