Преимущества МФК: жизнь, работа и инфраструктура в одном флаконе

Многофункциональные комплексы (МФК), как уже можно догадаться из их названия, сочетают в себе несколько различных функций. В их состав может входить жильё (квартиры и апартаменты), офисы, торговые, спортивные, культурные центры, развлекательные учреждения. Но устоявшегося определения для них в России пока нет.

Чаще всего к ним относят не просто новостройки, где на первом этаже сдаются помещения под магазины и офисы, а именно «масштабные проекты широкого эксплуатационного профиля», комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Эксперт условно делит МФК на две группы. Первая – проекты, где якорем выступает жилая недвижимость, но объём коммерческих помещений также велик. Например, комплекс «Савеловский Сити», где четыре из шести башен отведены под жилье, а оставшиеся две – бизнес-центр. В подобных МФК реализуются не только апартаменты, но и квартиры.

Вторая группа – это проекты с преимущественно торгово-офисным наполнением, где апартаменты являются лишь дополнительной составляющей. В качестве примера можно назвать башни «Москвы-Сити».

Сочетание различных функций в рамках одного проекта позволяет создать максимально сбалансированную и разнообразную среду, сформировать своего рода вертикальный город в рамках одного земельного участка, считает Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер».

МФК совсем немного

Евгений Межевикин замечает, что сегодня предложение в рамках МФК на первичном рынке жилой недвижимости крайне ограничено - порядка 1% предложения. По оценке Надежды Коркки («Метриум»), на рынке новостроек Москвы представлено не больше двух десятков проектов МФК с жилой недвижимостью.

Впрочем, Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», называет бОльшую цифру – 55 комплексов. По классам предложение распределяется почти равномерно: на премиум-класс приходится 35% площади в 18 проектах, на комфорт-класс – 34% в 15 проектах, на бизнес-класс – 31% в 22 проектах. Квартиры представлены в девяти проектах.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU, говорят, что МФК располагаются чаще всего в рамках деловых, научных и производственных кластеров и даже крупных ТПУ. Географически это самые разные районы Москвы по обе стороны ТТК, а также Новая Москва, где есть большие свободные площади.

По данным «Бон Тон», в «старой» Москве большая часть предложения представлена в ЦАО – 25,5%, на втором месте – САО с долей 19%, на третьем – ЮВАО с долей 13%. По районам в ТОП-5 входят: Пресненский (ЦАО) - 15,1%, Щукино (СЗАО) - 9,5%, Беговой (САО) - 7,8%, Нижегородский (ЮВАО) - 7,2%, Южнопортовый (ЮВАО) - 4,8%

Расхождения в статистике экспертов можно объяснить отсутствием тех самых четких критериев, определяющих, какой именно проект относится к МФК. «К тому же и некоторые девелоперы позиционирует свои апарт-комплексы как МФК, хотя по сути они ничем не отличаются от обычных новостроек», - замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Денег за «многофункциональность» не берут

Большинство экспертов считают, что жилье в многофункциональных комплексах стоит практически столько же, сколько в «обычных» комплексах с апартаментами и квартирами, аналогичных по характеристикам и расположению. Наценки «за многофункциональность» не существует.

По данным bnMAP.pro, средняя стоимость квадратного метра апартаментов комфорт-класса в «старой» Москве (в целом, не только в МФК) - 298 210 руб., бизнес-класса - 446 067 руб. и премиум-класса 973 088 рублей.

Но в агентстве «Бон Тон» все-таки привели расчеты показателей средних цен в московских МФК:

Источник: «Бон Тон»

Удобно ли жить в МФК

И да, и нет. Первый плюс проживания в МФК - работа рядом, причем даже не в соседнем доме, а в том же, где вы живете. «Одна из основных идей МФК, имеющем в своем составе офисную составляющую и апартаменты, заключается в возможности приобрести жилье в двух шагах от места своей работы», - формулирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Самый яркий пример формата «офис плюс жилье» - ММДЦ «Москва-Сити».

В МФК под рукой не только работа, а и все остальное тоже. По мнению Евгения Межевикина («Пионер»), самый весомый плюс жизни в МФК - сочетание общественно-деловой и коммерческой инфраструктуры в одном здании, «когда без выхода на улицу можно оказаться в собственном офисе или в фуд-холле в рамках торговой галереи».

Резиденты МФК имеют доступ к максимальному количеству качественных сервисов в одном месте, отмечают эксперты. И уровень, и ассортимент инфраструктуры в МФК гораздо выше, чем в обычных жилых новостройках. В том же здании, где вы живете, могут быть и бизнес-центр, и детский сад, и спортивный клуб.

К минусам для жителей эксперты относят сложности, связанные с регистрацией в апартаментах и меньшую приватность проживания. Ведь на территории комплекса будет довольно много народа - офисные, торговые работники, посетители деловых центров и магазинов и т.п. Поэтому при проектировании нужно грамотно развести потоки, предусмотреть приватность, соблюсти правильный баланс и создать удобную связь всех функций, комментирует Евгений Межевикин («Пионер»).

Пиджаки, инвесторы, семьи

Эксперты говорят, что недвижимостью в МФК интересуются очень разные люди, покупательская аудитория довольно широкая. Но кое-какие особенности все же можно отметить. Среди клиентов много инвесторов, которые затем сдают свои площади в аренду. Также присутствует уже упомянутая группа покупателей, приобретающих работу и жилье «в одном флаконе». Причем для некоторых это не единственная недвижимость, а квартира «для пиджака», где они проводят время только в течение рабочей недели, замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Если говорить конкретно о «Москве-Сити», то деловой центр привлекает еще и любителей концепции города небоскребов, и многих состоятельных граждан, поскольку это престижная локация.

В целом, по мнению Надежды Коркки («Метриум»), портрет покупателя жилья в МФК не выделяется чем-то особенным. Спрос на квартиры и апартаменты в МФК зависит от тех же факторов, что и на другую недвижимость. И преимущества жизни в проектах такого формата для многих потенциальных покупателей неочевидны. «Клиенты, выбирающие проекты, в состав которых входит, например, торговый центр и офисы, могут остановиться на объекте из-за удачной локации или стоимости жилья, а не расположения делового центра именно в составе комплекса».

При приобретении недвижимости для проживания в МФК потребитель так же, как и при покупке квартиры, оценивает транспортную доступность, локацию, уровень цены, планировочные решения. МФК находятся в хороших районах, многие - в пределах Третьего транспортного кольца. «Поэтому приобретение жилья в таких проектах будет интересным не только с целью сдачи в аренду, но и для семейного проживания, - говорит Валерия Цветкова («Бон Тон»). - При этом такие апартаменты в среднем будут на 25% дешевле, чем аналогичные в том же классе в квартирах. Так, например, средняя цена трехкомнатных апартаментов в бизнес-классе МФК составляет 26 млн руб., аналогичные квартиры стоят 31-32 млн. Но доля семейных апартаментов не так велика, поскольку при их проектировании застройщик делает ставку на инвестиционный формат».

Лучше инвестировать в жилье

Эксперты утверждают, что инвестиции в апартаменты в составе МФК ничем не отличаются от вложений в квартиры или апартаменты в любой другой новостройке с разнообразным набором инфраструктуры. А наличие офисов в составе комплекса для многих инвесторов не сильно отличает проект от ЖК, где бизнес-центр находится в десяти минутах ходьбы, считает Надежда Коркка («Метриум»).

Срок окупаемости и уровень рентабельности недвижимости в МФК будет зависеть от тех же параметров, что и при покупке квартиры в новостройке. Это транспортная доступность, престиж локации, инфраструктура вокруг, стадия строительства и так далее.

«Если говорить об инвестициях в офисы и другие форматы коммерческой недвижимости в рамках МФК, то это более сложный с точки зрения управления актив для инвестора, - предупреждает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). - Да и приобрести такие коммерческие площади не всегда возможно. Некоторые собственники предпочитают сами управлять коммерческой частью МФК либо продавать их крупными блоками (этажами, отдельными зданиями и т.п). Поэтому начинающему инвестору я бы рекомендовала обратить внимание на более простые и понятные простому обывателю форматы: квартиры и апартаменты».

Примеры МФК

Эксперты привели примеры МФК, экспонирующиеся на рынке.

Например -  комплекс «Маршал» (станция метро и МЦК «Панфиловская»). В одном из корпусов - 7-этажный деловой центр класса B+ с собственной входной группой, появится отдельно стоящее здание фитнес-центра с бассейном, гостиничный комплекс, торговый центр, рестораны, кафе, химчистка. В МФК представлены квартиры и апартаменты. 

ЖК комфорт-класса «Прокшино» строится рядом с одноимённой станцией метро в Новомосковском АО. В корпусах будут представлены супермаркет, кафе, салоны красоты и аптеки, появятся детские сады, школы и ФОК с двумя бассейнами. В непосредственной близости от жилых домов девелопер строит бизнес-квартал с торгово-сервисной инфраструктурой и проектирует спортивно-событийный кластер. 

В формате МФК позиционируется проект Voxhall (метро «Павелецкая») с квартирами и апартаментами. Архитектурный проект с разновысотными корпусами отсылает к европейскому городскому стилю. Первые этажи предназначены для стрит-ритейла с магазинами, кафе и офисами. Предусмотрены подземный паркинг и детский сад. 

В рамках проекта «Верейская 41» (метро «Давыдково») будет создана обширная офисная и коммерческая инфраструктура. Кроме того, рядом находится много офисных центров. Сама локация имеет перспективу развития: промзона Очаково будет реконструирована. 

В проекте Technopark Plaza (метро «Технопарк») представлены двухуровневая торговая галерея, офисы, лаунж-зона/лобби апарт-отеля и апарт-отель Ye’s. На первом этаже расположены два лифтовых холла – для резидентов офисов и жителей апарт-отеля. Доступ в торговую галерею предусмотрен как на лифтах с офисных этажей и из апартаментов, так и с улицы, и через наземный пешеходный переход из метро.

К формату МФК довольно близок co-living, подразумевающий небольшое приватное пространство для жизни, множество общественных зон и объектов инфраструктуры. Такой стиль жизни может быть интересен молодым людям. В 53-этажном небоскребе AFI Tower (метро «Свиблово») есть квартиры и апартаменты, много студий. Большая часть лотов – трансформеры. На первых и подземных этажах - кафе, коворкинг, lounge-пространство с кинопроектором, баня с хаммамом, фитнес-зал, SPA-зона, салон красоты, прачечная, гардеробные, кладовки. Жители смогут заказать уборку, быструю доставку еды и получить прочие бытовые услуги.

МФК Slava (метро «Белорусская») включает жилую, офисную части и подземный паркинг с кладовками. В комплексе также разместятся лобби с переговорными, ресторан, гастрономическое бистро, пекарня, аптека, магазин цветов и подарков, студии персональных тренировок, детский образовательный центр, зона ресепшн с кофе-баром. .

Квартиры и апартаменты можно купить в жилом комплексе бизнес-класса «Серебряный фонтан» (метро «Алексеевская»). В составе комплекса – бизнес-центр, школа искусств, детский сад, а также памятник истории и культуры XIX века - ансамбль реконструированных зданий Алексеевской водоподъемной станции из красного кирпича, липовая аллея и старинный фонтан. 

В составе кластера «Прайм Тайм» (метро «Аэропорт») - офисные, коммерческие и жилые пространства. Первая и вторая очередь жилой части проекта введены в эксплуатацию. Инфраструктура ЖК включает магазины, салоны красоты, аптеку, детский центр, которые разместятся на первом этаже. Квартиры вышли на вторичный рынок. Бизнес-центр «Прайм Тайм», представляющий собой в 23-этажную башню тоже построен.

Проект «Зиларт» (метро «Автозаводская») к МФК не относится, но он включает несколько функциональных зон: жилую, коммерческую - с деловыми и торговыми центрами, ресторанами, медицинскими и фитнес-центрами; образовательную - со школами и детскими садами; парк и зону отдыха на набережной Москвы-реки, музей, детский центр с аттракционами, театры и концертный зал. Жилая часть комплекса состоит из монолитных корпусов высотой 3-40 этажей.