Пессимистичный сценарий стал базовым
Рынок недвижимости затоваривается, спрос падает, ипотека дорожает, а цены ползут вниз – примерно по такому же сценарию события развивались 2015-2017 гг. Но на самом деле ситуация сейчас много хуже, чем восемь лет назад, поэтому и стоимость метра может снизиться не на 10-20%, как тогда, а на все 30%, вернувшись к уровням начала 2020 г., считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
О возможном падении цен на 30% IRN.RU писал еще в начале лета 2022 г. В июне такой прогноз выглядел пессимистичным, однако теперь его вполне можно назвать базовым. По данным аналитического центра www.irn.ru, за последние полгода цены предложения на вторичном рынке Москвы снизились на 5,9%. В Новой Москве и Подмосковье, где стоимость метра ближе к народу, квартиры подешевели на 3,7% и 2,3% соответственно. Вроде бы падение небольшое, но цены реальных сделок просели значительно сильнее - по оценкам брокеров, размер скидок на «вторичке» составляет 10-20%.
В отличие от вторичного рынка, где цены падают с мая, первичный рынок долго сопротивлялся «медвежьему» тренду с помощью субсидированной ипотеки с околонулевыми ставками и сокращения площади квартир. Однако на фоне мобилизации, обвалившей спрос, и постепенного сворачивания банками ипотечных программ со сверхнизкими ставками из-за негативного отношения к ним со стороны ЦБ, стоимость метра на первичном рынке также пошла вниз, а скидки достигли рекордных 30%.
Предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится. И на первичном, и на вторичном рынках спрос все больше отстает от прошлогоднего уровня.
Динамика числа переходов прав и ДДУ на рынке жилья Москвы в 2022 г. относительно 2021 г.
Источник: управление Росреестра по Москве
На фоне падения спроса растут объемы предложения. На вторичном рынке этот показатель только за последние три месяца увеличился более чем на 60% и достиг исторического максимума. На рынке новостроек застройщики пытаются поддерживать цены, придерживая объемы, но из-за падения спроса это получается все хуже. В октябре на рынке московского эконом- и комфорт-класса число лотов в экспозиции увеличилось сразу на 18% и 8% соответственно. Такая динамика спроса и предложения свидетельствует о том, что квартир на рынке сейчас намного больше, чем желающих их купить, а значит, давление на цены будет увеличиваться.
В 2015-2017 гг., на фоне кризиса, разразившегося из-за «крымских» санкций и падения цен на нефть, стоимость квадратного метра снизилась на 10-20% (в зависимости от сегмента). Но сейчас и западные санкции, и проблемы, с которыми столкнулась российская экономика, намного серьёзнее, чем восемь лет назад. И это при том, что от последствий предыдущего кризиса мы так и не успели оправиться: по итогам 2021 г. реальные доходы россиян были на 6,1% ниже, чем в 2013 г.
Кроме того, в 2015 г. на рынке недвижимости не было пузыря - в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. А в настоящее время есть: в 2020-2021 г., в условиях стагнации экономики, цены на жилье в Москве подскочили на 50-70%, а на некоторые объекты – до 100% благодаря сверхмягкой денежно-кредитной политике ЦБ и субсидированию ставок на первичном рынке со стороны государства. Поэтому и глубина падения цен теперь может быть значительно больше, чем в 2015-2017 гг.
Сейчас, когда ВВП и доходы граждан вновь пошли вниз, «ковидный» прирост выглядит все более неадекватным. Скорее всего, на горизонте одного-двух лет цены вернутся к уровням начала 2020 г., то есть опустятся примерно на 30% от максимумов. И около половины этого падения в явном или неявном виде рынок уже отыграл.