Российскую экономику ждет кумулятивный эффект от сокращения ипотеки и снижения числа выставляемых на продажу новостроек. Но сможет ли искусственная задержка продаж компенсировать падение спроса – большой вопрос. Специалисты говорят об угрозе «затоваривания» жилищного рынка по образцу 2015–2018 годов. Тогда избыток предложения привел к падению цен в новостройках на десятки процентов с последующим массовым банкротством застройщиков.

Только 43% квартир в новостройках с опубликованными в 2022 году проектными декларациями, выставлены на продажу, показывает исследование «Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ)». Застройщики сдерживают старт продаж новостроек по новым проектным декларациям, утверждают специалисты.

«В текущей экономической ситуации важно не допустить затоваривания рынка на фоне падения спроса, как это было в 2015–2018 годах. Тогда это привело к падению цен в новостройках на 25%, затем к массовому банкротству застройщиков», – считает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Риски затоваривания возникнут, если темпы вывода новых проектов будут опережать темпы продаж. По данным информационной системы жилищного строительства, сегодня наблюдается почти двукратное превышение темпов вывода на рынок новых проектов против темпов продаж, отмечает эксперт. Однако исследование ЕРЗ.РФ показывает, что застройщики пытаются балансировать спрос и предложение с помощью откладывания начала продаж жилья.

Между тем объемы продаж жилья в стране будут падать по множеству факторов: сокращение ипотечного кредитования, падение доходов населения, снижение платежеспособного спроса, распродажа жилья мобилизационных мигрантов, а также по причине разумного откладывания покупки жилья гражданами из-за общей тенденции снижения цен при одновременном повышении ставок по жилищным кредитам.

Российский Минфин не видит предпосылок для дальнейшего повышения ставок по ипотеке в текущем году, заявил замдиректора департамента финансовой политики министерства Алексей Яковлев после того, как несколько крупных госбанков объявили о повышении ставок по ипотечным кредитам на 0,5 процентного пункта.

Российский ЦБ ожидает замедление выдач ипотеки на фоне снижения спроса на жилье из-за общей неопределенности и более осторожного подхода населения к инвестированию средств, а банков – к отбору заемщиков, говорится в последнем докладе ведомства Эльвиры Набиуллиной. «Осторожный подход банков к отбору заемщиков», о котором дипломатично сообщает ЦБ, – это почти гарантированный отказ в ипотечном кредите всем гражданам, которые теоретически могут быть мобилизованными – пусть и в отдаленном будущем.

Недвижимость

Доля начала продаж квартир в зависимости от месяца опубликования проектной
декларации дома.  Источник: «Единый ресурс застройщиков»

«Мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку. Это связано с геополитической и макроэкономической неопределенностью, а также с ожиданием потенциальных покупателей нового снижения цен на жилье», – объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Застройщики, по его словам, ограничивают предложение и выводят его порционно, чтобы стимулировать спрос, а также удерживать цены. «Но это, безусловно, краткосрочная мера. Сейчас цены на жилье достигли предельных значений, практически неприемлемых для покупателей. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают невысокий уровень спроса, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», – считает Таганов.
«Падение спроса и цен на жилую недвижимость и, в частности, новостройки происходит по многим причинам. Оно началось с мая–июня 2022 года. До того времени спрос и цены быстро повышались с весны 2020 года, во многом стимулируемые льготной ипотекой на новостройки. В столице средняя цена квадратного метра в Москве поднялась за два года почти на 50%, что намного выше темпов инфляции», – напоминает Марк Гойхман, главный аналитик компании TeleTrade. А поскольку цены стали неадекватно высокими, началось сокращение спроса, на которое повлияли ужесточение условий льготной ипотеки и общее падение доходов населения.

«Значительный удар по спросу нанесли обострение геополитической ситуации и частичная мобилизация. Это формирует у людей неопределенность в будущем, трансформирует потребительское и финансовое поведение. Россияне все в большей степени опасаются делать крупные покупки, брать кредиты, сберегая деньги на черный день. У части населения возникла необходимость продажи недвижимости. Это те, кто лишился доходов или уезжает из страны. Поэтому вместе с уменьшением спроса наблюдается и повышение предложения жилья. К этому добавляется выход на рынок значительных объемов новостроек, которые были начаты в период бума на рынке», – объясняет эксперт. «В целом все эти факторы в ближайшей перспективе продолжат действовать и приведут к еще большему сокращению спроса и снижению цен. Поменять ситуацию могла бы лишь стабилизация общего положения в стране, а также повышение доходов населения», – считает Гойхман.

«По нашим данным, в сентябре 2022 года спрос на новостройки по всем сегментам в среднем снизился к августу на 1,6%. Главным образом на это повлияло объявление частичной мобилизации. Многие покупатели решили временно отложить покупку недвижимости. Вместе с тем предложение на рынке только растет. Число лотов в продаже с августа по сентябрь в этом году увеличилось на 3,6%. Удерживать баланс спроса и предложения за счет переноса старта продаж квартир в новых корпусах на более поздний срок затруднительно, поскольку такой простой может навредить девелоперу в будущем. При низких темпах наполнения эскроу-счетов банки могут повысить стоимость проектного финансирования для застройщика», – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». «Откладывание продаж – это краткосрочный инструмент. Девелопер может использовать его только в течение нескольких месяцев. Дальше это будет невыгодно для самого застройщика. Чтобы снизить объем предложения на рынке без больших финансовых рисков, девелоперы могут сократить запуск новых проектов», – считает эксперт.

«Сейчас число сделок примерно на 30–40% ниже, чем в аналогичный период 2021 года. То есть спад активности покупателей действительно очень ощутимый. На вторичном рынке жилья, полагаю, сделок тоже станет меньше из-за повышения ипотечных ставок в рамках несубсидируемых программ от банков, которое произошло в последние две недели», – говорит Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина». Отрегулировать предложение в масштабах всего рынка, по его словам, невозможно. 

2222«Половина предложения – это несколько крупных застройщиков. Но вторая половина приходится на десятки небольших компаний. На уровне отдельного проекта застройщик может регулировать предложение, но по мере распродажи квартир эти возможности сокращаются. Если застройщик сильно сокращает выбор квартир, поток клиентов может стать еще меньше», – объясняет Щекин. Если застройщик строит на кредит от банка, ему невыгодно откладывать продажи. Чем больше реализовано квартир, тем ниже ставка по финансированию от банка. Откладывая часть квартир в запас, застройщик делает дороже заемные средства для самого себя», – считает эксперт.

«На продажу выставлено меньшее количество квартир, чем было отражено в зарегистрированных в этом году проектных декларациях. Но в большинстве своем это не связано с откладыванием продаж. Это связано с откладыванием строительства. Сегодня много объектов «заморожены» ввиду падения покупательской способности и настроения населения. Застройщики стараются скорее распродать квартиры в строящихся домах, там где уровень строительства выше уровня фундаментов и получено проектное кредитование. Но там, где проектное финансирование еще не получено, процесс строительства на уровне котлована или фундамента, застройщики чаще прибегают к консервации объектов и не выставляют квартиры в продажу», – объясняет Раиль Минегалиев, гендиректор строительной компании «СтройТраст». По его словам, невозможно путем откладывания продаж сохранить цену на квартиры. Своими средствами на строительство многоквартирных домов многие застройщики не обладают, приходится прибегать к проектному финансированию, а без продажи квартир проектное финансирование становится невыгодным. «Откладывать можно два месяца – три – максимум четыре, далее такой способ уже становится очень дорогим, – объясняет Минегалиев.

“Реальный спрос на рынке жилья сейчас, действительно, ниже, чем в прошлом году. Летом спрос на новостройки в Московском регионе был на треть ниже, чем в прошлом году, в августе вышел на уровень прошлого года и даже немного превысил его благодаря накопительному эффекту от субсидированной ипотеки. Однако в конце сентября – начале октября, по данным участников рынка, спрос на новостройки упал на 30-40% относительно августа. На вторичном рынке спрос летом был ниже на 30-40% по сравнению с прошлым годом”, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко.

По его словам, сдерживание выхода новых объектов в условиях неопределенности на рынке и в экономике – это нормальная практика, но в нынешних условиях аномально высоких цен эффекта от нее может и не быть. “Чтобы вернуть спрос и нарастить продажи, нужно отказаться от игры на повышение цен и начать их опускать. По прогнозу IRN.RU, в Москве в среднесрочной перспективе глубина падения стоимости жилья может достигнуть 30% в зависимости от класса. И цены на вторичном рынке уже снижаются: -5,2% за май – сентябрь в «старой» Москве, -3% в «новой» и -2% в области. За МКАД снижение не такое ощутимое, потому что цены там ближе к потребителю, в отличие от столицы”, - отмечает аналитик. Он считает, что похожая ситуация была в 2014-2017 гг., когда после короткого ажиотажа тоже на фоне санкций и обвала рубля, цены поползли вниз и за два года опустились на 10-20% в разных сегментах. “Но перед 2014 г. на рынке не было ценового пузыря, цены топтались на месте много лет. Тогда внутри МКАД цены на новостройки начинались от 100-120 тыс. руб. за метр”, - напоминает Репченко.

“Сегодня цены выше: в среднем новое жилье эконом- и комфорткласса внутри МКАД предлагается по цене около 250 – 300 тыс. за квадратный метр. При этом на себестоимость строительства из них приходится только около четверти от рыночных цен, по крайней мере, в Московском регионе. В Москве, по данным Дом.рф, в августе медианная стоимость строительства метра жилья – менее 100 тыс. рублей, а продают - за 400 тыс. рублей в среднем по рынку”, - описывает ситуацию аналитик.

“Повышение банками ставок по ипотеке на 0,5% - это легкая тряска на фоне тех качелей, что были весной этого когда, когда ставка с 8-10% взлетела до 20%, а потом снова опустилась до прежнего уровня. При таком размахе колебания ставок в течение года рост на 0,5 - 1 процентный пункт – не такое существенное движение, способное отразиться на продажах. Все-таки главное, что влияет на спрос, это цена. А существующие сегодня цены давно оторвались от реальности и в текущем положении рынка уже не актуальны”, - отмечает Репченко.