Покупатели новостроек «у воды» получают красивые виды и альтернативные маршруты
Водная Москва: набережные, речные вокзалы, причалы и яхт-клубы
Летняя московская жизнь у воды довольно интересная, но, увы, - сезон навигации прошел. Правда, это не касается набережных, которые функционируют круглый год – здесь гуляют, занимаются спортом, отдыхают в ресторанах и даже смотрят кино. Набережные – это как парки, только еще «круче». И для жилых комплексов соседство с ними – безусловное преимущество.
По информации экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на рынке новостроек старой Москвы представлено около полусотни жилых комплексов на набережных и у больших прудов. 7% от общего числа московского предложения новостроек строятся на первой береговой линии, а общая доля ЖК у воды оценивается в 17% (данные компаний «Ривер Парк» и «Бон Тон»).
Большинство «водных» проектов (примерно половина) относятся к бизнес-классу, около трети занимают высокобюджетные комплексы. Среди них Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», отмечает единичные проекты с уникальными качествами - малоэтажные, с приватной территорией и прямым выходом к воде. Оставшаяся небольшая (одна шестая) часть приходится на ЖК эконом- и комфорт-класса. «Жилье у воды перестает быть недоступным, и при желании можно найти подходящий вариант даже в комфорт-классе», - замечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
Новостройки у воды по сегментам
| Класс | Количество | Доля |
|---|---|---|
| Эконом | 1 | 2,1% |
| Комфорт | 6 | 12,5% |
| Бизнес | 23 | 47,9% |
| Премиум | 9 | 18,7% |
| Элитный | 5 | 10,5% |
| Делюкс | 4 | 8,3% |
| Всего | 48 | 100% |
Источник: «Метриум»
Водные места
Свободных участков для строительства жилого комплекса «у воды» в столице не так уж и много. Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», называет их «дефицитным товаром и фактически невосполняемым ресурсом».
Сегодня можно выделить семь районов, где возводится сразу несколько новостроек на первой линии набережной и где представлен наибольший объем лотов. Эксперты называют Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники, Даниловский, Нагатинский затон, Пресненский, Филевский парк, и Хамовники.
Наиболее популярные у девелоперов водные места - «Серебряный бор» и излучина Москвы-реки в СЗАО (13 ЖК), а также район Нагатинского затона и Москвы-реки в ЮАО (11 ЖК), комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Северо-запад всегда был популярен у девелоперов, а в район Нагатинского затона застройщики пришли несколько лет назад. К этому главным образом привёл редевелопмент промзон, «а именно высвобождение территорий бывшего «ЗИЛа» и Московского судостроительного и судоремонтного завода с километрами ранее закрытых набережных», напоминает эксперт.
Среди проектов, которые реализуются на северо-западе - ЖК «Level Стрешнево» и ЖК премиум-класса «Клубный город на реке Primavera».
На юге комментаторы выделяют масштабный проект с развитой инфраструктурой «Зиларт» и «Жилой квартал «Шагал» (Shagal) с мультиформатной застройкой . Оба находятся рядом с набережной Марка Шагала. У Нагатинской (самой длинной из 70 набережных Москвы) - проект бизнес-класса «Level Нагатинская», это три монолитные башни со смотровой террасой на стилобате. И городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское». Его первая фаза готова, вторая включает 4 жилых корпуса.
На Симоновской набережной возводятся проекты Foriver , «Инсайдер» и Forst. На Шелепихинскую набережную выходят «Сердце столицы», Sydney City, Freedom и Headliner. Рядом с Химкинским водохранилищем расположены Aquatoria и «Досфлота,10».
Виды на воду стоят денег
На цену квадратного метра влияют известные параметры: транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, стадия строительства и так далее. В том числе – и видовые характеристики. Квартиры с видами на воду – дороже.
Средняя цена квадратного метра недвижимости бизнес-класса в сентябре 2022 года составляла 420 тыс. руб., говорит Надежда Коркка («Метриум»). Стоимость новостроек у воды в этом же сегменте в среднем выше на 13% и находится на отметке 475 тыс. руб. Владимир Моребис, коммерческий директор - партнёр Est-a-Tet, приводит близкие цифры: средневзвешенная стоимость по всей локации у воды - 485,8 тыс. руб./кв. м, без учета элитного сегмента – 463,3 тыс. руб./кв. м.
Эксперты говорят, что «наценка» за вид на реку увеличивает стоимость жилья на 10-20%, а в некоторых случаях - и на 30%. Внутри жилого комплекса «панорама на водную гладь и другие достопримечательности» прибавляет от 0,5% до 3% за этаж, дополняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.
Ценовые показатели в шести «водных» районах Москвы
| № | Район | Комфорт-класс | Бизнес-класс | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Средневзвешенная цена, тыс. руб./кв. м | Средняя цена лота, млн. руб. | Средневзвешенная цена, тыс. руб./кв. м | Средняя цена лота, млн. руб. | ||
| 1 | Хорошево-Мневники | 284,4 | 32,4 | 452,3 | 31,5 |
| 2 | Даниловский | 429,4 | 19,3 | 465,9 | 33,3 |
| 3 | Пресненский | - | - | 494,7 | 41,9 |
| 4 | Нагатинский затон | - | - | 377,3 | 30,3 |
| 5 | Филевский парк | - | - | 369,9 | 25,1 |
| 6 | Покровское-Стрешнево | 323,5 | 16,9 | 436,1 | 32,1 |
Источник: АН «Бон Тон»
Набережные: уникальные и многофункциональные
«Приятное место для прогулок рядом с домом» – один из важнейших критериев выбора жилого комплекса для покупателей, и выход к реке – в числе ведущих приоритетов», - считает Лариса Швецова («Ривер Парк»). Поэтому девелоперы и стараются создать для жителей условия для разнообразного отдыха у воды. Правда, вкладываются в благоустройство набережных они по-разному. Есть даже те, кто и совсем не тратится, «так как в этом нет необходимости - чаще это проекты в центре, где и так набережные обустроены городскими властями», поясняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
Современная набережная – это многофункциональное общественное пространство, работающее круглый год. Архитекторы создают зоны «по интересам» для спокойного отдыха, для спорта, игр и даже концертов, так, чтобы взрослые и дети не мешали друг другу. Появляются уникальные решения – необычные мосты, арт-объекты, инсталляции, лабиринты.
Например, Шелепихинская набережная, прилегающая к кварталу жилых небоскребов Headliner, «станет многоуровневой, по ней протянутся несколько ярусов прогулочных террас, а к воде будут вести лестничные спуски. Жители оценят садовый лабиринт с фонтанами, в котором появятся кафе и кинотеатр под открытым небом. Кроме того, резидентам Headliner будет доступен зеленый линейный парк со спортивными площадками, фонтанами и кафе», - рассказывает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Из панорамных окон откроется вид на Поклонную гору, набережную, Филевский парк, ММДЦ «Москва-Сити».
На набережной в ЖК премиум-класса «Клубный город на реке Primavera» в Покровском-Стрешнево воплощается идея экопарка. Вдоль прогулочного маршрута (1,5 км) появятся смотровые площадки, мостики, пляж и аллея со взрослыми деревьями. Для спортсменов - зона воркаута, площадки мини-футбола, баскетбола и волейбола. Спортивную зону, беговые и велосипедные дорожки оборудуют на существенном удалении от мест спокойного отдыха. Построят амфитеатр.
Благодаря внесезонному озеленению деревья (клены, липы, ивы, сосны) и кустарники вдоль берега у ЖК «Ривер Парк Коломенское» в Нагатинском затоне будут выглядеть красиво круглый год. На протяжении всей набережной проходит велодорожка, а длина пешеходного маршрута - 3 км. По пути размещаются арт-объекты, зоны активного отдыха и релаксации. Достопримечательность квартала – 7-метровый маяк. Из интересных находок - рыбацкие мостики в пляжной зоне, зеркальный лабиринт, живописная альпийская горка. Над эллингами - переходный мост необычной формы из нескольких окружностей. Проект реконструкции завершен.
В рамках первой очереди проекта открылась и доступная для всех горожан двухуровневая набережная на естественном склоне Москвы-реки в квартале бизнес-класса Now от Tekta Group. Корпуса первой линии, построенные в 30 метрах от реки, имеют выход на верхний ярус набережной, где находится городской променад с видовыми кафе, магазинами и другими сервисами. Ниже по склону - эко-тропа, амфитеатр, пергола, комьюнити-стол, спортивный кластер и детские игровые площадки, интегрированные в природный рельеф. У самой воды задумано пространство для уединения. Вдоль берега появился дождевой сад с ивой, осокой и кувшинками. Впоследствии набережная Now станет частью 6-километрового линейного парка от Нагатинского моста и проспекта Андропова до проспекта Лихачева.
Вокзалы и маршруты
Речные вокзалы и причалы Москвы тоже модернизируются – столица создает современную транспортную водную систему. Один из главных вокзалов - Северный - не работал более 10 лет и открылся после масштабной реконструкции в 2020 году. Было отреставрировано историческое здание, причалы, привокзальная площадь, набережная. На привокзальной территории появились развлечения, ее украсили необычные элементы – уменьшенная копия канала имени Москвы, корабль «Севрюга» из фильма «Волга-Волга». Все сделано с уважением к «сталинскому» стилю, но в современной «обработке».
Рядом с реализуются пять проектов – это апарт-комплексы «Причал» и «Досфлота, 10», а также три ЖК: «Фестиваль Парк», «Ленинградка 58» и Aquatoria. В окружении комплексов – яхт-клубы.
Реконструкцию Южного речного вокзала планируют завершить в 2023 году. Вокзал «существенно расширит свою транспортную функцию: отсюда будут отправляться многочисленные круизные лайнеры во всех направлениях», комментирует Лариса Швецова («Ривер Парк»).
Здание вокзала и причал отремонтируют и сделают поблизости привлекательную зону отдыха. Сейчас приводятся в порядок набережные с Южным речным вокзалом – Марка Шагала и затона Новинки. Здесь появятся площадки аттракционов на воде, парк, плавучий спа-комплекс, сад с водными растениями, будет доступен прокат водного транспорта. Рядом с вокзалом появятся офисы, торговые центры, рестораны и галерея современного искусства. На набережной установят зарядные станции для электромобилей и создадут парковки для электросамокатов и велосипедов.
Работы по благоустройству в этом районе Москвы затронут также транспортную инфраструктуру. Через затон Новинки построят автомобильно-пешеходный и велопешеходный мосты. Первый свяжет территорию реорганизуемой промзоны ЗИЛ с проспектом Андропова, объект планируется открыть уже в 2023 г.
Нагатинский затон активно застраивается, поэтому в зоне влияния Южного речного вокзала оказались сразу несколько проектов. Это ЖК премиум-класса Dream Towers, «Nagatino i-land», Wow, готовый апарт-отель «Ye’s Технопарк», а также упомянутые выше «Ривер Парк Коломенское» и «Now Квартал на набережной».
Помимо прочего, власти активно занялись восстановлением системы водного общественного транспорта, дополняет Надежда Коркка («Метриум»). В следующем году к запуску готовят по меньшей мере два маршрута: «Фили – Киевский вокзал» и «Автозаводский мост – Печатники». Они улучшат транспортную доступность порядка 20 новостроек. Среди них – упомянутое «Сердце Столицы» и «Level Причальный». Рядом с этими комплексами – причал нового речного маршрута «Фили-Киевский вокзал».