С помощью огромных скидок и «нулевой» ипотеки столичные застройщики смогли восстановить продажи в «старой» Москве до уровня прошлого года и даже превысить его– правда, за счет «Замкадья». Но мобилизация свела на нет все их усилия - по итогам октября участники рынка не исключают падения спроса на 45-50%.
Как отмечают в пресс-службе ГК «Инград», «сентябрь 2022 г. показал хороший результат, демонстрируя действие интересных субсидированных ипотечных предложений и дисконтов на недвижимость». Под субсидированными предложениями подразумевается ипотека от застройщиков со ставками ниже 1%, а под дисконтами – скидки до 20% и более. Меры стимулирования спроса действительно приносят плоды: уже второй месяц подряд число сделок в «старой» Москве растет не только в месячном (+9% в сентябре), но и в годовом выражении (+6%). Всего Росреестр зарегистрировал в старых границах Москвы 5,0 тыс. ДДУ по итогам сентября, без учета оптовых сделок и переуступок.
Но объем платежеспособного спроса на рынке сейчас крайне ограничен, поэтому если где-то покупателей прибыло, значит, в другом месте их убыло. В Новой Москве число зарегистрированных ДДУ в сентябре сократилось на 2% к августу и на 33% к сентябрю 2021 г. – до 1,6 тыс. В Московской области в сентябре зарегистрировали 4,4 тыс. ДДУ - на 5% больше, чем в августе, но на 22% меньше, чем годом ранее, сообщает пресс-служба ГК «Инград».
Похожие цифры приводят и специалисты агентства недвижимости Est-a-tet, которые учитывают только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:
Новостройки с квартирами
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Сентябрь 2022 | 5 247 | 1 651 | 4 520 |
| Относительно августа 2022 | 8,1% | -1,6% | 5,5% |
| Относительно сентября 2021 | 3,7% | -34,2% | -23,5% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
Переток спроса внутрь МКАД подтверждают и данные системы bnMAP.pro, которая считает не зарегистрированные Росреестром сделки, а подписанные покупателями договоры:
Новостройки и апартаменты
| Кол-во заключенных договоров | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Сентябрь 2022 | 6 тыс. | 5,1 тыс. | 4 520 |
| Относительно августа 2022 | 17,6% | 11,8% | -6,5% |
| Относительно сентября 2021 | 20% | -20,2% | -23,2% |
Источник: bnMAP.pro
Впрочем, Владимир Моребис, коммерческий директор - партнёр Est-a-Tet, отмечает, что провал «замкадья» по сравнению с прошлым годом объясняется высокой базой: «При сравнении с 2021 г. стоит учитывать, что это был пиковый период развития рынка – бурный подъем. Показатели сентября 2022 г. схожи со стабильным периодом 2019 г. Таким образом, рынок сохраняет существенный объем спроса, позволяющий рынку нормально функционировать». Во всяком случае, сохранял – вплоть до 21 сентября, когда в России объявили частичную мобилизацию.
После 21 сентября «рынок фактически остановился», говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». По оценке специалистов компании «Инком-Недвижимость», на фоне частичной мобилизации доля покупателей призывного возраста сократилась на 85%, а спрос в целом - на 20%.
Люди не понимали, что делать в сложившейся ситуации. «Часть потребителей, которые в начале сентября приняли решение о покупке и получили одобрение в банке на ипотеку, после объявления о мобилизации вышли в сделки. Но около 15-20% либо расторгли сделки, либо приостановили их. При этом аналогичная ситуация наблюдалась не только в массовом сегменте новостроек, но и в бизнес-классе», - рассказывает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».
В результате, если в первые три недели сентября в «Бон Тон» наблюдали постепенное восстановление спроса, который по сравнению с тем же периодом прошлого года вырос в среднем на 15-20%, то после 21 сентября и до конца месяца падение спроса составило порядка 35-40% по сравнению с тем же периодом августа. Таким образом, наработанный прирост спроса конца июля-августа был нивелирован, подчеркивает Валерия Цветкова.
Помимо общей растерянности, одной из главных причин падения спроса стало ужесточение банками требований к заёмщикам, которых потенциально могут отправить в зону проведения СВО. «Кредитные организации стали ограничивать сумму кредита, в том числе по уже одобренным займам. Для подтверждения благонадёжности своих клиентов банки теперь просят привлечь созаёмщика. Также в первую декаду октября многие крупные кредиторы начали поднимать процентные ставки по ипотеке на 0,5-1%. Суммарно всё это привело к снижению объёма выдачи ипотеки, с помощью которой реализуется 81% всей первичной недвижимости в Москве», - добавляет Надежда Коркка.
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Сентябрь 2022 | 78% | 86% | 83% |
| Август 2022 | 81% | 84% | 88% |
| Сентябрь 2021 | 53% | 51% | 66% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
Цены предложения на мобилизацию в сентябре не отреагировали. «В зависимости от сегмента и локации (Москва, Новая Москва, Подмосковье) стоимость квадратного метра либо повышалась, либо снижалась в пределах 1-1,5%, что во многом связано с изменением экспозиции и изменением стадии готовности проектов», - говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
По данным «Инкома», средняя стоимость 1 кв. м в старых границах города составляет 344,1 тыс. рублей (минус 3% за месяц и плюс 8,6% за год), в Новой Москве – 233,4 тыс. рублей (плюс 0,1% за месяц и плюс 18% за год), в области – 171,2 тыс. рублей (минус 0,3% за месяц и плюс 18% за год). Небольшое снижение стоимости метра в «старой» Москве в сентябре директора управления новостроек компании Валерий Кочетков объясняет выходом на рынок ряда недорогих проектов.
Интереснее ситуация со скидками. Они и в сентябре били рекорды, достигая 20-22% (в среднем – 15%, по оценке «Инкома»). А в октябре выросли еще больше – до 25%. Больше стало и проектов со значительными дисконтами.
Но спрос это не спасло. За первые две недели октября количество обращений от потенциальных покупателей в «Сити XXI век» и число сделок в компании упало на 30-35% по сравнению с аналогичным периодом сентября, говорит Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». По словам директора группы «Аквилон» в Москве и Московской области Дмитрия Рогатых, отдел продаж компании недосчитался примерно 10% целевых звонков. За первые две недели месяца «невелико» было и количество обращений число обращений в компанию UDS – сделки проходят, но продаются квартиры, забронированные до октября, рассказывает коммерческий директор UDS Михаил Шмыков.
Мария Могилевцева-Головина связывает падение спроса с тем, что «большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию. Нестабильная геополитическая ситуация резко повлияла на спрос. Миграция и озабоченность будущим своей семьи не позволяет покупателю адекватно осуществлять выбор. Многие ждут разрешения конфликта и стабильности в финансовом секторе».
Окончание мобилизации в Москве, о котором объявил на днях мэр Сергей Собянин, должно несколько успокоить потенциальных покупателей, однако по итогам октября Валерия Цветкова прогнозирует обвал спроса не менее, чем на 45-50%.