«Инвестировать в России сейчас можно либо в недвижимость, либо в себя»

24 февраля в России наступила очередная «новая реальность». Как застройщики к ней адаптировались, в чем ошиблись банки, запуская льготную ипотеку под 0,01%, и когда деньги «разморозятся» и потекут в недвижимость, в интервью IRN.RU рассказал Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development.

Про «новую реальность» и импортозамещение

Как вы адаптировали бизнес к «новой реальности», наступившей 24 февраля?

В бизнесе ничего катастрофического не произошло. Дали людям депозиты под 20-25%, они, естественно, туда переложились, и три месяца у застройщиков не было продаж. Но это естественная для любого кризиса ситуация.

У нас в компании напряженными были первые две недели. Я тогда вызвал всех - у нас офис работает на удаленке, - чтобы заменить стройматериалы и оборудование, которые мы еще не заменили.

И как – успешно? Раньше компании, строящие высокобюджетное жилье, наотрез отказывались переходить на российские и китайские аналоги европейского и американского оборудования и стройматериалов, объясняя это тем, что они намного хуже по качеству. А сейчас мы слышим, что отечественная плитка и китайские лифты – это прекрасно.

Большинство покупателей не понимают, почему стройматериалы столько стоят и где они производятся. И даже среди девелоперов тех, кто действительно хочет разбираться в себестоимости, очень мало. Еще в 2018 г. мы возили гранит из Китая – потому что именно там его и производят - и платили 3 300 руб. за «квадрат» вместе с доставкой. А если бы заказывали точно такой же гранит, из того же карьера, но в Италии, то платили бы 10 000.

На самом деле проблем ни с импортозамещением, ни с поставками из Европы нет. В марте у нас на Украине застрял немецкий эскалатор, так немцы его за свой счет перевыпустили и нам привезли. Итальянцы тоже с нами прекрасно работают, а поляки вообще начали давать банковские гарантии под авансы – в жизни такого не было! Раньше, когда мы покупали оборудование, то оплачивали его полностью и потом ждали. Сейчас – переводим 70% стоимости под банковскую гарантию.

Единственное, где мы действительно «попали» – это в Бельгии. Мы используем окна Reynaers, 95% их производства локализовано в России, но часть комплектующих и резиновые уплотнители делают в Бельгии, а там профсоюз заявил, что не будет загружать машины для России. Пришлось заказать эти резинки на производстве в Турции.

Так что проблем особых нет, если не считать того, что из-за цирка с логистикой – машины не ездят, самолеты не летают - цены выросли процентов на 30%.

Сколько у вас импортных материалов в проектах? В разных классах.

В люксе – только 5% в денежном выражении. Если вам кто-нибудь будет говорить, что у него 30-40%, то это неправда, мягко говоря, потому что импортные материалы – это только отделка, да и то далеко не вся, и высокотехнологичное оборудование типа насосов.

А в экономе вообще нет никакого импорта. Что там может быть импортного – стекло? Есть три завода в России. Правда, все дернули цены процентов на 70%, объясняя это тем, что им так хочется. Мы пересчитывали стоимость – с учетом всего максимум на 10% должно было подорожать.

То есть у вас не было необходимости упрощать ваши проекты, что-то менять и т.п.?

Упрощать - точно нет. Мы поменяли только лифты. Давно хотели попробовать китайцев – есть у них бренд BLT, номер один по объемам производства в Китае. Они очень прилично выглядят, сделаны на ремнях, а не на тросах, поэтому должны быть мягче.

А как покупатели на это отреагировали? Вот были у вас лифты Otis...

У нас были лифты Kone, но финны как-то очень быстро ушли, не выполнив кучу контрактов, несмотря на полученные авансы. А в чем разница между Kone, Otis и Sword, неспециалист в жизни не поймет.

Не сомневаюсь. Но неужели покупатели не интересуются, какое вы используете оборудование, инженерные системы, какие материалы закупаете для отделки?

А есть ли в строительстве бренд, который повлиял бы на ваш выбор при покупке квартиры? Я для себя кроме окон Rehau не придумал ничего.

Дело не в конкретных брендах, а в репутации страны-производителя. У нас привыкли считать, что, например, немецкое качество лучше китайского.

В любом случае все делается в Китае. И главное в лифтах что? Безопасность. А это уже наша забота – строителей.

А квартирографию в своих проектах вы не пересматривали? Не пришлось делать более мелкую нарезку квартир?

Мы по-другому пересматривали. В «Заречном квартале» у нас получилась забавная ситуация: в первой очереди мы нарезали половину студий – так рынок обычно берет, а студии первые встали колом, так как ушли инвесторы. 90% покупателей брали квартиры для себя, и запрос был на средние и большие площади - от 50 до 140 кв. м. Поэтому следующие три дома мы перепроектируем в сторону увеличения площадей.

Многие девелоперские компании после февраля притормозили работу над новыми проектами, отказались от пополнения земельного банка. Расскажите о ваших дальнейших планах. В начале 2021 г. вы говорили, что у вас в проработке находится четыре площадки в Москве и области.

Одна уже на рассмотрении ГЗК, одна на стадии предварительного договора, остальные пока еще прорабатываем. Но я надеюсь, что если все будет хорошо, мы уже в этом году выйдем на рынок «старой» Москвы с еще одним небольшим проектом на 80 000 - 90 000 кв. м жилья.

Про банк и ставки

Насколько изменились финансовые условия для вашей компании? Как вы оцениваете поведение банков в отношении застройщиков после начала спецоперации? Участники рынка жаловались, что некоторые банки приостанавливали перечисление средств в рамках согласованных кредитных линий, необоснованно поднимали ставки и т.п.

Первые пару недель после начала спецоперации действительно были некоторые проблемы с выборкой средств по кредитным линиям, но все быстро нормализовалось. Мне очень понравилось поведение «Сбера» – они не подняли ставки по кредитам вслед за ключевой, хотя это прописано в договорах. Остальные увеличили, правда, по факту нас это не зацепило – у IKON Development во всех банках ставки по кредитам не превышают 1% за счет высокой заполненности эскроу.

А по новым проектам какие сейчас базовые ставки?

Такие же, как и до 24 февраля. Эффективная ставка - примерно 10%. В среднем стандартная ставка – это ключевая ставка плюс 2-3%, а дальше она понижается по мере наполнения эскроу.

Про спрос, инвестиции и «вторичку»

Как у вас сейчас с продажами?

«Эконом» летит вверх - месяц к месяцу процентов 10% прибавляет. К прошлому году, если месяц к месяцу, то процентов на 20% проседает. Но если накопительно год к году взять, то примерно одинаково получится: в феврале-марте спрос был высокий, потом провалился на два месяца, а июль и август были вполне нормальные.

В среднем сегменте (350 000+) спрос год к году на 10-15% ниже, чем в «экономе», но в целом мы план выполняем. «Бизнес» примерно на 50% просел, потому что в «Доме Chkalov» у нас осталось очень мало лотов - 60, причем 10 из них – пентхаусы с ценой метра 1-1,5 млн руб.

А почему сейчас продажи хуже, чем в 2021 г.? Ипотека – главный драйвер спроса - на первичном рынке уже выгоднее, чем в прошлом году.

У людей есть деньги, но они лежат на дорогих рублевых депозитах, вложены в валюту и акции. То есть заморожены. Вопрос, когда разморозятся. Мы прогнозируем, что осенью, в октябре.

Почему?

Потому что в сентябре заканчиваются шестимесячные депозиты, открытые в марте под 20% годовых. Плюс курс доллара уже несколько месяцев топчется в районе 60 руб., и мы наблюдаем, что люди начали выходить из долларов, даже тех, что были куплены по 80, потому что есть опасения, что доллар будет стоить 30, и банки вводят отрицательные комиссии за хранение валюты на счетах.

А во что сейчас можно инвестировать в России 2-4 млн руб.? В акции, валюту и крипту все уже наигрались, потеряв на этом кучу денег, так что остается вкладывать в недвижимость или в себя.

Для покупки московской квартиры 2-4 млн руб. не хватит.

У нас в «Заречном квартале» цены на студии стартуют с 8 млн руб., на квартиры нормальной площади - с 12-13 млн руб. 3-4 млн руб. вполне достаточно для первоначального взноса по ипотеке.

И потом 20 лет отдавать банку по 60 тыс. руб. в месяц, в итоге выплатив полторы стоимости квартиры (при ипотечной ставке 7%)? Так себе инвестиция.

Нет, если гражданин покупает квартиру за 12-13 млн руб. по программе семейной ипотеки со ставкой 5% и два года обслуживает кредит, а потом продает, то IRR будет в районе 40%. А если он возьмет субсидируемую ипотеку от застройщика под 0,1%, то примерно 70%.

Продать ипотечную квартиру сложно, к тому же придется давать покупателю хорошую скидку, потому что на вторичном рынке нет ипотеки с льготными ставками.

Но вы же не знаете, какие ставки будут через два года. В марте-апреле, когда началась спецоперация, был запрос на переуступку льготной ипотеки - купить ипотечную квартиру было выгоднее, чем сразу заплатить всю сумму. И банки соглашались сделать переуступку по старой ставке.

Конечно, власти вряд ли опустят ставки на первичном рынке еще ниже. В банковских портфелях ипотека уже занимает 50%, и увеличивать количество ипотечников до критического уровня, наверное, не стоит. В 2008 г. мы все видели, что из этого вышло.

«Первичку» простимулировали достаточно – льготная ипотека, семейная, IT-ипотека... Теперь надо ставки на «вторичке» подтягивать к уровням первичного рынка. В массовом сегменте московского региона процентов 20% новостроек покупаются на средства от продажи вторичных квартир. Поэтому всегда, как только «вторичка» начинала буксовать из-за ставок, «первичка» ложилась следом.

А продать «вторичку» при нынешних ставках крайне сложно. Мы заметили по нашим комплексам, где у нас идет перепродажа квартир, что люди опускают цены на 15%, чтобы продать. Длина сделки увеличилась чуть ли не в два раза. Так что «вторичку» надо стимулировать.

Как? Субсидировать ставки из бюджета? Но тогда покупатели уйдут с первичного рынка на вторичный.

Нет, запустится цикл постоянного обмена жилья, и никто никуда не уйдет.

Про «нулевую» ипотеку, цены и маржу

В начале лета почти все застройщики московского региона стали предлагать ипотеку со ставками от 0,1% и даже 0,01% на весь срок – и как раз с июня продажи начали расти хотя бы в месячном выражении. У вас сколько в спросе «нулевых» ипотечников?

В разных проектах по-разному. В Зеленограде, например, – процентов 15%. Мы дополнительно субсидируем семейную ипотеку. Общая стоимость квартиры с учетом кредита дешевле на 30-35%, потому что переплата 0,1% даже за 30 лет составляет несколько сотен тысяч, а не миллионы.

Это прекрасно. Почему же только 15% заинтересовались «нулевой» ипотекой?

У нас люди считают, что ипотеку надо обязательно выплатить в срок до 10 лет. Поэтому банки сначала и предлагали кредиты под 0,01% в рамках льготной ипотеки с небольшой надбавкой к стоимости квартиры – они закладывали в расчеты 5-7 лет жизни такого кредита. А когда поняли, что заемщики будут платить все 30 лет, быстро все свернули, сделав надбавки заградительными: нам один из банков поставил сразу 50% к стоимости квартиры. Так что льготной ипотеки под 0,1-0,01% сейчас ни у кого нет, только семейная - по ней ниже ставка и, соответственно, меньше надбавка к цене.

Пока банк нам это не прикрыл, мы даже субсидировали ипотеку до 0,1% на любую сумму, а не только в пределах 12 млн. Мы посчитали: если взять в кредит 70 млн руб. под 0,1%, ежемесячный платеж получается 120 000 руб., а под 7% - в районе 400 000. Разница сумасшедшая. И в конце жизни кредита тоже дикая, потому что при ставке 7% ипотечник за 30 лет фактически выплачивает две стоимости квартиры.

Возможность стимулирования спроса за счет удешевления ипотеки исчерпана – ниже нуля ставки не снизишь. Что будете делать дальше?

Инструментов стимулирования спроса миллион. Можно стимулировать продуктом, рекламой, условиями покупки. Все будет зависеть не только от нас, но и от государства, Центробанка и т.д.

А сами вы снижать цены не намерены? Только в 2020-2021 гг. стоимость метра в Москве выросла в полтора раза, и цены продолжают расти.

Застройщики повышают цены не просто так, а для того, чтобы компенсировать рост себестоимости. Я же говорил, что после 24 февраля для нас все на 30% подорожало. А за предыдущие два года себестоимость строительства увеличилась в два раза.

В девелопменте в последние лет семь очищенная прибыль не превышает 10-15%. А по официальной статистике – вообще 5-6%. Строительство стало малорентабельным бизнесом. Нет сейчас площадок с маржинальностью под 40%, как было еще в 2011-2015 гг. Переход на проектное финансирование, которое стоит денег, тоже прикрутил прибыли.

Представители Сбербанка утверждают, что затраты на обслуживание всех кредитов, которые получает застройщик, включая дорогие бридж-кредиты, не превышают 8% в бюджете проекта.

Стандартный бридж осенью прошлого года стоил от 13%.

Но такой кредит живет недолго.

Бридж-кредиты застройщики берут на приобретение земли, например, «промки», которая может потом несколько лет распаковываться, и все это время капают повышенные проценты, потому что других-то денег нет – проектное финансирование можно получить, только когда уже есть документы для строительства жилья. Площадку под «Заречным кварталом» мы распаковывали пять лет, потому что на пять застройщиков нужно было сделать одно общее соглашение по инвестициям в строительство дороги ориентировочной стоимостью 1 млрд руб. С участием Московской области, дорожников, министерства экологии и т.п. Договаривались мы пять лет.

Хорошо, на застройщиков давят со всех сторон. Почему же вы занимаетесь таким невыгодным бизнесом?

Я не сказал, что невыгодным, я сказал – маржа 10-15%. Помните, как у Томаса Джозефа Даннинга, которого цитировал Карл Маркс: «Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение, при 20% он становится оживлённым, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы». Так что 15% - нормальная прибыль, во всех отношениях.