Спрос на новостройки бизнес-класса оживился, хотя до показателей прежних времен еще далеко. Даже у лидеров продаж в прошлом году число сделок было в полтора-два раза выше. Поэтому и цены за летние месяцы почти не росли. А покупателей привлекали скидками и субсидированной ипотекой. Помимо этого, клиенты обращали внимание на ликвидность квартир и оценивали качественные характеристики ЖК. Например, большинство комплексов из топ-10 – это проекты у воды.
По данным, предоставленным редакции портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» компаниями «Метриум», bnMAP.pro, Est-a-Tet и «Бон Тон», на сегодня в границах старой Москвы экспонируются 127-138 жилых комплексов бизнес-класса. Из них примерно две трети - проекты с квартирами и треть – с апартаментами. Общий объем предложения – 16,7-17,3 тыс. лотов. В Новой Москве – 3-5 проектов бизнес-класса (примерно 580 лотов).
Из московского изобилия лидеры продаж выделяются числом сделок (заключенных договоров долевого участия). Как видно из приведенной ниже таблицы, в фаворе у покупателя крупные высотные жилые комплексы современной архитектуры. Часть их строится в бывших промзонах, а значит, комплексно осваивается территория и создается разнообразная инфраструктура. У участников топа большой объем жилья в продаже, соответственно, у покупателей хороший выбор. И наконец, еще одна общая черта - восемь ЖК из топа расположены у воды. Среди застройщиков – давно зарекомендовавшие себя компании – Level Group (3 проекта в топе), «Донстрой» (3 проекта), Группа «Эталон», ГК «Инград», «РГ-Девелопмент», «Группа ЛСР».
Топ-10 самых продаваемых новостроек бизнес-класса в августе 2022 года
| Проект | Число ДДУ |
|---|---|
| «Символ» | 94 |
| «Level Мичуринский» | 84 |
| Foriver | 62 |
| «Октябрьское поле» | 53 |
| «Остров» | 50 |
| «Событие» | 50 |
| «Level Причальный» | 49 |
| Shagal | 48 |
| «Level Стрешнево» | 47 |
| «Зиларт» | 40 |
Источник: «Метриум»
Но несмотря на все плюсы, число заключенных ДДУ у топ-десятки не особенно впечатляет. От 40 до 94 сделок в месяц – это много или мало для успешного жилого комплекса? По данным Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», в самых популярных ЖК бизнес-класса до февральских событий продавалось более 100 квартир в месяц. К примеру, в ЖК «Символ» (первое место в топ-10) за аналогичный период прошлого года было реализовано 156 квартир, что на 65,9% больше, чем сейчас - 94 ДДУ.
Топовая десятка ярко иллюстрирует ситуацию со спросом на новостройки. Да, он есть, стали покупать заметно больше, но до прежних высот еще далеко - об этом говорит большинство опрошенных экспертов и доказывает это статистикой в более масштабном разрезе.
Так по информации Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», в феврале 2022 года на рынке новостроек бизнес-класса прошло 1,5 тыс. сделок. По сравнению с уровнем января (1 тыс. лотов) рост на 36%. В марте (1,6 тыс. лотов) спрос подрос еще на 10% по сравнению с февралем. В апреле-июне он снизился почти в 2 раза (в апреле – 871, мае – 436, июне – 737). Затем начал постепенно восстанавливаться. В июле (1,3 тыс. шт.) - увеличился на 80% по сравнению с июнем. В августе было продано 1,2 тыс. лотов. У «Метриум» августовская цифра по бизнес-сегменту несколько выше - 1350 сделок с ДДУ, но все равно это не дотягивает до февральского уровня, не говоря уже о прежних временах, когда в среднем заключалось свыше 2 тыс. сделок в месяц.
Тенденция подтверждается и «на местах». «В августе в нашем проекте бизнес-класса Russian Design District число сделок увеличилось в несколько раз по сравнению с июлем, хотя относительно июля 2021 года спрос все еще ниже. Однако можно сказать, что августовские показатели уже не являются аномально низкими», - говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, связывает восстановление спроса со снижением ипотечных ставок и программами субсидирования от застройщика. Эти факторы, также, как и в массовом сегменте, важны для привлечения покупателя.
Сейчас в большей степени, чем раньше, в бизнес-классе стала иметь значение возможность купить жильё с дисконтом или при помощи субсидированной ипотеки, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Покупатели стали чаще смотреть и на размер ежемесячного платежа. В этом году доля квартир бизнес-класса, взятых в ипотеку, выросла с мая по август почти в два раза, с 35% до 69%. Это максимум с начала прошлого года. Такая тенденция объясняется падением платежеспособного спроса, в том числе состоятельных граждан, а также увеличением лимитов на ипотеку с господдержкой.
Чем ниже ставка, тем выше вероятность положительного решения о покупке. Особенно важен низкий ежемесячный платеж соглашается Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet. Также покупатели интересуются действующими скидками и возможностью приобрести недвижимость в рассрочку.
Что же касается качественных характеристик комплексов бизнес-класса, то первое, на что обращают внимание покупатели, - это локация объекта, поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой». Второе - цена. Третье - сам продукт (архитектура, планировки, инженерно-техническое оснащение, благоустройство, инфраструктурное оснащение и т.п). Проекты с лучшими характеристиками или те, где соблюден баланс этих факторов (например, менее привлекательная локация, но более выгодная цена и т.п.) и будут пользоваться наибольшим спросом.
Владимир Щекин («Родина») считает, что прежде всего покупатели жилья бизнес-класса оценивают ликвидность новостройки, так как рассматривают квартиру как объект инвестирования. Поэтому новостройка в идеале должна быть золотой серединой с точки зрения потребительских и инвестиционных свойств.
По оценке Надежды Коркки («Метриум»), наибольшей популярностью в бизнес-классе, также как и в массовом сегменте, пользуются однокомнатные квартиры. У них невысокий порог входа, они высоколиквидны и потому инвестиционно привлекательны. Ко всему прочему, «однушки» пользуются спросом у арендаторов, поскольку новостройки бизнес-класса имеют хорошее расположение.
И по данным Валерии Цветковой («Бон Тон»), однокомнатные квартиры и «евродвушки» (36-46 кв. м) занимают первое место у покупателей бизнес-класса - на них приходится почти четверть спроса. На втором месте – двухкомнатные и «евротрешки» (66-76 кв. м), на третьем месте – двухкомнатные квартиры (56-66 кв. м).
| Площадь, кв. м | Доля, % |
|---|---|
| 36-46 | 22,50% |
| 66-76 | 16,70% |
| 56-66 | 13,40% |
| 26-36 | 12,20% |
| 46-56 | 10,40% |
| Итого | 75,20% |
Источник: «Бон Тон»
Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает, что высоким спросом пользуются проекты с уникальным фишками (видовые характеристики и окружение, инженерно-техническое оснащение, например, системы умный дом), а также с ценой заметно ниже рынка.
А застройщики Новой Москвы отмечают спрос и на большие квартиры.
По сводным данным экспертов, средняя цена квадратного метра квартир бизнес-класса в «старой» Москве составляет 426,5 – 458,5 тыс. руб. (Est-a-Tet, «Бон Тон», bnMAP.pro, «Метриум»). Практически все комментаторы отмечают крайне скромный рост цен за последние летние месяцы – 0,5-1,5%.
Рост находится в рамках статпогрешности, поскольку с начала кризиса снизился спрос именно в бизнес-классе, что отразилось на уровне цен. До начала 2022 г. и в первые его месяцы средний рост за месяц в бизнес-классе составлял 2,5-3%, комментирует Валерия Цветкова («Бон Тон»).
В Новой Москве, как сообщает Владимир Щекин («Родина»), весной средняя стоимость квадратного метра нового жилья в бизнес-сегменте составляла 262 тыс. рублей, в мае поднялась до 265 тыс., а летом опустилась вновь до 262 тыс. рублей.
Так что можно сделать вывод - цены держатся, застройщики готовы предоставлять скидки, дешевую ипотеку и другие бонусы.