Сговорчивость продавцов, готовых снизить цены на 10-15%, и подешевевшая ипотека оживили спрос на вторичном рынке Москвы и Подмосковья в августе-сентябре. Но сделок все равно значительно меньше, чем в прошлом году.

По итогам августа Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 9 689 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Продажи на вторичном рынке увеличились на 16,1% к июлю 2022 г., но по-прежнему сильно – на 30,6% - отстают от уровня прошлого года.

Участники рынка также отмечают оживление рынка в августе-сентябре. Например, в «старой» Москве, по данным «Инком-Недвижимости», спрос (авансы и сделки) в августе был на 40% выше, чем в июле. В Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Сиреневый» АН «Римарком» в Троицке, число обращений от потенциальных покупателей увеличилось на 8%, количество авансов – на 6%, сделок - на 3% относительно июля. В Подмосковье, по данным КР «Мегаполис-Сервис», соответствующие показатели прибавили 10%, 24% и 9%.

«В июле и в августе рынок активизировался – продавцы стали предоставлять значительные скидки, понимая, что на перегретом рынке для реализации своих объектов необходимо снижать цены», - комментирует ситуацию на рынке Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». По оценкам «Инкома», на рынке Москвы скидки в среднем составляют 10-15%.

В Подмосковье, по оценке КР «Мегаполис-Сервис» - в среднем 4-6%. В Новой Москве – 5-7%. «Покупатели более дорогих лотов могли рассчитывать и на больший дисконт – некоторые квартиры продавались со скидкой до 10%», - отмечает Анастасия Ковалева.

В сентябре спрос на вторичном рынке «старой» Москвы стабилизировался. По словам Сергея Шломы, каждый день в компанию поступает равное количество звонков и обращений; число авансов и сделок соответствует значениям сентября 2021 г. Однако, напоминает Шлома, в сентябре 2021 г. спрос падал из-за роста ипотечных ставок (ключевая ставка ЦБ поднялась тогда до 6,75%).

В Новой Москве спрос в начале сентября примерно соответствовал августовскому уровню, но со второй недели появились первые признаки оживления: число обращений потенциальных покупателей выросло на 5% по сравнению с концом августа, говорит Анастасия Ковалева.

В Подмосковье покупатели были еще более активны. Количество обращений, правда, увеличилось всего на 0,6%, зато число авансов выросло 8%, а сделок - на 18%, что больше связано с принятыми еще в августе авансами, рассказывает Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

Помимо скидок рынок поддерживает удешевление ипотеки на фоне снижения ключевой ставки Центробанка. По данным «Дом.рф», ведущие банки страны сейчас предлагают ипотеку на покупку вторичного жилья в среднем под 10,2%, при том что еще в конце мая средняя ставка предложения составляла 14,2%.

Благодаря снижению ставок существенно увеличился ипотечный спрос по сравнению с летними месяцами. В «Инкоме» август по количеству ипотечных сделок на 52,9% обогнал июль, на ипотеку пришлось 33,4% сделок с вторичными квартирами. В «Мегаполис-Сервисе» доля ипотеки в августе составила от 40 до 55% в зависимости от муниципалитета, что больше на 7-10 п.п., чем в июле.

Конечно, от уровней августа прошлого года, когда банки были готовы кредитовать покупку «вторички» под 8,5%, нынешний ипотечный спрос сильно отстает: по данным «Инкома», в августе 2022 г. ипотечных сделок в Москве было на 40,3% меньше, чем в августе 2021 г., а доля ипотеки – на 12,9 п.п. ниже.

Как отмечает Сергей Власенко, банки гораздо охотнее кредитуют первичный рынок, который субсидируется государством, и проявляют «слабую активность в вопросе серьезного снижения ипотечных ставок на «вторичке».

«Но субсидирование новостроек – история не вечная, поэтому спрос может измениться. В конечном итоге, если спрос на вторичном рынке продолжит расти, то произойдет ценовая стабилизация, ну а если данный тренд не будет поддержан, то произойдет дальнейшее сползание цен вниз», - резюмирует Сергей Власенко.

А пока цены в московском регионе падают. По данным аналитического центра www.irn.ru, за август квартиры в «старой» Москве подешевели в среднем на 1,1%, в Новой Москве - на 0,4%, в Подмосковье – на 0,2% - см. обзор рынка недвижимости по итогам августа. Снижение цен в столичном регионе началось в мае, и за четыре месяца стоимость старомосковского метра успела упасть на 4,5%, Новая Москва подешевела на 2,9%, Подмосковье – на 2%. (См. «Полгода спецоперации на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья».)