Альтернативные инвестиции в недвижимость: во что вкладывать деньги, если не в квартиры

Жилье в Москве или Подмосковье – наиболее популярный и понятный вариант инвестиций в недвижимость, но в условиях стагнации рынка доходность таких вложений, скорее всего, окажется существенно ниже инфляции. Однако на квартирах свет клином не сошелся – можно инвестировать в «загородку», офисы или машино-места. Редакция www.irn.ru поинтересовалась у экспертов, на какую доходность стоит рассчитывать инвесторам в альтернативные виды недвижимости и с какими рисками они могут столкнуться.

Загородная недвижимость

Несмотря на то, что ажиотаж на загородном рынке закончился вместе с пандемией, цены продолжают расти – по крайней мере, в некоторых сегментах. Например, участки без подряда на вторичном рынке Новой Москвы только за последний год подорожали на 30%, Подмосковья – на 35%, подсчитали специалисты компании «Инком-Недвижимость». Казалось бы, отличный вариант для инвестиций с небольшим порогом входа – средняя стоимость УБП в области составляет всего 1,56 млн руб. (в Новой Москве участки существенно дороже – 8,9 млн в среднем). По оценкам того же «Инкома», доход от инвестирования в «загородку» может составить до 50% от потраченных при покупке средств. Если, конечно, инвестор не ошибется с выбором объекта.

А выбирать придется очень тщательно, потому что на «вторичке» цены на большинство лотов сильно завышены, а на «первичке» есть риск связаться с недобросовестным застройщиком и лишиться денег или, во всяком случае, не дождаться обещанных дорог, коммуникаций и т.п. С ликвидностью тоже могут возникнуть проблемы - даже в лучшие времена «загородка» продавалась в разы дольше, чем городские квартиры, а сейчас спрос на такую недвижимость вообще оставляет желать лучшего.

При этом надо понимать, что цены на УБП растут во многом как раз благодаря тому, что это самые доступные объекты на рынке недвижимости московского региона, которые многие рассматривают в качестве подходящего варианта для вложения средств. По данным «Инкома», в настоящее время 33% спроса на «загородку» формируют инвесторы: причем 70% вкладывают средства именно в УБП, а 30% покупают коттеджи (цены на которые за год просели на 10%). То есть, фактически, инвесторы уже перепродают объекты друг другу – или близки к этому, что выглядит не очень хорошо с точки зрения устойчивости рынка.

Резко увеличить доходность инвестиций в «загородку» можно, купив несколько участков в популярном поселке и самостоятельно построив на них дома на продажу – в отличие от УБП, готовые коттеджи по адекватной цене на рынке в дефиците. Прибыль от точечного девелопмента может составить 60-120% за 6-9 месяцев, подсчитал Валерий Лукинов, коммерческий директор поселка «Павловы Озера».

Однако для такого рода инвестиций необходимо иметь соответствующий уровень компетенций.

Коммерческая недвижимость

По информации Nikoliers, в I полугодии 2022 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 64,3 млрд рублей ($925 млн) – это на 16% больше, чем в I полугодия 2021 г., когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей ($779 млн). Около 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисы, еще 28% - на торговую недвижимость, поясняет Денис Платов, директор департамента рынков капитала Nikoliers.

На покупку бизнес-центра у частного инвестора, конечно, денег не хватит, но, по словам Дмитрия Антонова, директор отдела продаж Ricci, многие компании предлагают готовые арендные бизнесы или арендные потоки, где доступны маленькие офисы 30 – 50 кв. м. Так что порог входа на офисный рынок вполне сравним с квартирным – от 12-13 млн руб. С бюджетом 20 – 25 млн руб. можно купить в бизнес-центре помещение площадью от 50 до 100 кв. м, причем уже с арендаторами.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, оценивает рентабельность офисного помещения, приобретенного для сдачи в аренду, в 8–10% при арендной ставке 25–35 тыс. руб./кв. м. При этом, подчеркивает Дмитрий Антонов, все инвесторы хотят получить двузначную доходность, минимум 10%, а лучше - не менее 12-12,5%. Но чем больше доходность, тем выше риски.

«Высокую доходность можно получить при наличии рисков в виде непрофессионального арендатора и контракта длительностью порядка 11 месяцев. При этом о 12 – 14%, что соответствует 7 – 8 годам окупаемости, можно говорить при покупке офиса в бизнес-центре класса “В” или даже “В-” – “С”. Если мы говорим о здании класса А, то это всегда “игра в долгую”, и инвесторами принимается доходность в 10,5 – 10,7%. На доходность уровня 9,5 – 9,7% почти не смотрят, но высока вероятность, что это изменится с течением времени, так как ключевая ставка имеет тенденцию к понижению. Предполагаем, что все вернется на круги своя, и доходности в 9 – 9,5% (что соответствует окупаемости порядка 11 лет) в классе “А” и 10-11% в классе “В” (что соответствует окупаемость 9-10 лет) снова будут интересными для инвесторов», - резюмирует Дмитрий Антонов.

Спекулятивные инвестиции на офисном рынке тоже возможны. По словам Алексея Новикова, при покупке офисов для заработка на разнице между входом на этапе строительства и выходом на этапе готовности рост актива в цене может достигать 20–30%.

В сегменте торговой недвижимости частному инвестору доступен стрит-ретейл. Цены на небольшие помещения (около 20-30 кв. м) в спальных районах Москвы в базах объявлений стартуют с 5 млн руб. Но для стрит-ритейла главное – локация. «Объекты хорошего качества с выгодным расположением востребованы практически всегда», - говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. Хорошая локация для помещения стрит-ретейла – это на первой линии недалеко от метро, поэтому более-менее интересные варианты обойдутся не дешевле 15-20 млн руб. Доходность сравнима с таковой в офисном сегменте - 8-12% годовых.

Однако коммерческая недвижимость в период кризиса - достаточно рискованный актив, предупреждают эксперты. Согласно подсчетам Knight Frank Russia, доля свободных площадей в московских офисах классах А и В по итогам I полугодия 2022 г. достигла 11,5% и 6,4% соответственно, увеличившись с начала года на 2 п. п. и 0,8 п. п. «Вакантность офисных и торговых площадей из-за санкций, уходя иностранных компаний, «удаленки» очень высока и в перспективе ситуация вряд ли улучшится», - отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).

Машино-места

По цене среднестатистической однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы (9,33 млн руб., по данным «Инкома») можно купить шесть машино-мест в подземном паркинге новостройки массового сегмента (1,5 млн руб. в среднем). При средней арендной ставке в 12 тыс. рублей ежемесячный доход владельца составит 72 тыс. рублей, подсчитал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. То есть 864 000 в год, или примерно 9,6% «грязными», при условии отсутствия простоев.

Однако последнего как раз никто не гарантирует, так как многие покупатели квартир комфорт-класса предпочитают экономить и пользуются общественным транспортом или оставляют машину на улице. Можно, конечно, инвестировать в паркинг ЖК бизнес-класса, но порог входа будет существенно выше - 3-3,5 млн руб. в среднем, по информации ГК «Инград», и не факт, что арендаторы найдутся быстрее - владельцы квартир бизнес-класса обычно сами покупают машино-места.

***

Правило «риск-доходность» никто не отменял: чем более рискованная инвестиция, тем выше по ней потенциальная доходность. В недвижимости это правило работает точно так же, подчеркивает Алексей Богданов, управляющий партнер Ricci. Покупка квартиры для сдачи в аренду – наименее рискованный вариант, но доходность арендного жилья сегодня составляет примерно 5% годовых. В средне-рисковых категориях потенциальная прибыль увеличивается до 11-12%, в активах с повышенным риском – до 20%, продолжает Микаэл Казарян.

«Наиболее доходными являются инвестиции в недвижимость, которая требует значительных капитальных, визионерских и управленческих компетенций от инвестора. Например, сложные кейсы, связанные с объектами недвижимости, продающимися на банкротных торгах. Здесь при хорошем стечении рыночной конъюнктуры, правильной стратегии инвестора в отношении целевого актива и, разумеется, при отсутствии управленческих ошибок по пути, доходность на вложенный капитал может достигать и 100% годовых», - резюмирует Алексей Богданов.