Выбор покупателя: самые продаваемые новостройки комфорт-класса
Люди приобретают квартиры в крупных комплексах с дешевой ипотекой
Золотой баланс цена/качество всегда определяет формирование топовых десяток, где представлены жилые комплексы с лучшими показателями продаж. Но сегодня покупатель смотрит не столько на цену, сколько на условия сделки. Субсидированная ипотека и большие скидки от застройщиков стали обязательными для успешной конкуренции. Важный фактор во времена трудностей с поставками - качество строительства и отделки, покупатели обращают на него особое внимание. Всё это по силам обеспечить крупным девелоперам, строящим масштабные комплексы.
На текущий момент на первичном рынке «старой» Москвы, по данным агентства «Метриум», представлено 89 комплексов массового сегмента (1 проект экономкласса, 88 – комфорт-класса). Сходные данные у аналитического центра Indrad: 93 проекта комфорт-класса (около 39% от общего предложения) экспонировалось в конце июня 2022 года. Это примерно 19,3 тыс. квартир.
В Новой Москве, по информации Indrad, представлен 31 проект на 11,1 тыс. квартир, в «Метриум» называют 30 проектов, из них 5 экономкласса и 23 комфорт-класса.
В Московской области (в пределах 20 км от МКАД) на первичном рынке представлен 131 проект на 27,2 тыс. квартир. Объем предложения вырос за квартал на 1,3 млн кв. м (+10%, данные Indrad). Сопоставимая статистика у Ирины Доброхотовой, управляющего партнер Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой»: в базе bnMAP.pro - 152 проекта массового сегмента, где предлагается около 31 тысячи лотов (27,7 тыс. - комфорткласс, 3,2 тыс. - стандартный).
Масштаб рулит
Судя по цифрам, покупателю есть из чего выбрать. Из этого изобилия выделились лидеры - жилые комплексы с лучшими показателями продаж. На представленных ниже таблицах хорошо видно, что наибольшим успехом пользуются масштабные жилые комплексы от крупных застройщиков. Как поясняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), в проектах комплексного освоения территорий предлагается большой выбор квартир, поэтому и объемы продаж там более существенные. Кроме того, это комплексы с развитой инфраструктурой, включающие школы, детские сады и по сути представляющие собой новые городские районы.
ТОП-10 новостроек массового сегмента в границах «старой» Москвы за июль 2022 г.
| Проект | Девелопер | Округ | Район |
|---|---|---|---|
| «Левел Южнопортовая» | Level Group | ЮВАО | Печатники |
| «Молжаниново» | Самолет | САО | Молжаниновский |
| «Люблинский парк» | ПИК | ЮВАО | Люблино |
| «Матвеевский парк» | ПИК | ЗАО | Очаково-Матвеевское |
| «Левел Селигерская» | Level Group | САО | Западное Дегунино |
| «Новое Очаково» | ПИК | ЗАО | Очаково-Матвеевское |
| «Холланд Парк» | ПИК | СЗАО | Покровское-Стрешнево |
| «Первый Дубровский» | ПИК | ЮВАО | Южнопортовый |
| «Второй Нагатинский» | ПИК | ЮАО | Нагатино-Садовники |
| «Руставели 14» | ПИК | СВАО | Бутырский |
Источник: АН «Бон Тон»
Агентство «Метриум» называет количество ДДУ у лидеров столичного топа: в ЖК «Level Южнопортовая» - 158, «Молжаниново» - 144, «Level Селигерская» - 110, «Матвеевский парк» - 100, Holland park – 89 (данные за июль).
ТОП-10 новостроек массового сегмента в Новой Москве за июль 2022 г.
| Проект | Девелопер | Округ | Район |
|---|---|---|---|
| «Бунинские луга» | ПИК | НАО | Сосенское |
| «Переделкино Ближнее» | Абсолют | НАО | Внуковское |
| «Алхимово» | Самолет | НАО | Рязановское |
| «Первый Московский» | Абсолют | НАО | Московский |
| «Прокшино» | А101 | НАО | Сосенское |
| «Саларьево Парк» | ПИК | НАО | Московский |
| «Новое Внуково» | Самолет | НАО | Кокошкино |
| «Остафьево» | Самолет | НАО | Рязановское |
| «Середневский лес» | ПИК | НАО | Филимонковское |
| «Цветочные поляны» | МИЦ | НАО | Филимонковское |
Источник: АН «Бон Тон»
ТОП-10 новостроек массового сегмента в ближнем Подмосковье за июль 2022 г.
| Проект | Девелопер | Район |
|---|---|---|
| «Пригород Лесное» | Самолет | Молоково |
| «Томилино Парк» | Самолет | Люберцы |
| «Мытищи Парк» | Самолет | Мытищи |
| «Прибрежный парк» | Самолет | Домодедово |
| «Пехра» | Гранель | Балашиха |
| «Ильинские луга» | ПИК | Бузланово |
| «Одинцово-1» | ПИК | Одинцово |
| «Большое Путилково» | Самолет | Путилково |
| «Императорские Мытищи» | Гранель | Болтино |
| «Восточное Бутово» | ПИК | Дрожжино |
АН «Бон Тон»
Главное – ценовая политика
Чем ещё, помимо масштаба, объясняется популярность того или иного ЖК у покупателя? Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», одним из главных условий называют ценовую политику. В массовом сегменте это, в первую очередь, «возможность взять субсидированную ипотеку. В текущих экономических условиях, когда реальные доходы населения падают, для покупателя крайне важна величина ежемесячного платежа и минимальный бюджет покупки», - формулирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Еще одним существенным фактором является бренд компании и ее репутация. Когда все застройщики испытывают трудности с поставками материалов и оборудования, для покупателя имеет значение сохранение качества строительства и отделки, считает эксперт.
Остальные характеристики, которые учитывают клиенты при выборе ЖК, традиционны: транспортная доступность комплексов, то есть близость к станции метро, МЦД или железнодорожной платформе, разнообразие и функциональность планировок, внешняя и внутренняя инфраструктура. А такие критерии, как экологическая обстановка, наличие парковки, архитектура объекта, с точки зрения Ильи Витковского, директора по аналитике и оценке группы «Самолет», влияют на решение покупателей в меньшей степени.
Покупатели реагируют на пряники
Напомним, что в марте этого года отмечался пик спроса, связанный с политическими событиями (началом СВО). Затем, в апреле-мае последовал провал. Летом спрос немного оживился, несмотря на отпускной сезон: в июле в массовом сегменте Москвы было зафиксировано 2848 сделок с участием ДДУ против 2537 в апреле (данные «Метриум»). Как отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Cити-XXI век», оживление спроса было обусловлено снижением ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ипотечных ставок, льготной ипотекой, массовым запуском субсидированных ипотечных программ и предоставлением дисконтов. Илья Витковский («Самолет») утверждает, что в течение лета доля покупателей, рассматривающих покупку жилья в ипотеку, выросла с 14% до 20%.
Эксперты единодушно выделяют роль программ субсидирования от застройщика «Ипотека под 0,1%», которая есть практически у всех крупных компаний. И как дополняют в пресс-службе ГК «Инград» (со ссылкой на данные аналитического центра Indrad), со второй половины лета активно анонсируются большие дисконты (до 25%) при покупке недвижимости без использования субсидирования от застройщика. Аналитики компании говорят, что покупатели, адаптировавшись к новым реалиям рынка, «ожидают всё больших скидок и крайне неактивно рассматривают «обычные» рыночные ипотечные условия».
«Однако на фоне всё ещё высокой инфляции и отсутствия роста доходов населения реальный платежеспособный спрос остаётся на низком уровне», - считает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». А Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), ожидает, что осенью благодаря низким ставками и выгодным условиям, которые предлагают застройщики, спрос восстановится.
«Массовый квадрат» стоит 300 тысяч, дорожать некуда
Цены вели себя соответственно спросу: в марте и апреле в массовом сегменте наблюдался рост (1,4% и 0,5% соответственно), а в мае – падение (1,4%). «Таким образом, общий прирост за весенние месяцы составил 0,5%», - заключает Надежда Коркка («Метриум»). Летом цены вновь направились вверх. «По состоянию на июль 2022 года, средняя цена новостроек массового сегмента в границах старой Москвы составила 300 тыс. руб. за квадратный метр и выросла на 3% в сравнении с маем, когда средняя цена находилась на отметке 290 тыс. руб.»., - комментирует эксперт. По данным агентства недвижимости Est-a-Tet, средний чек покупки в августе составил 17,6 млн руб.
По информации аналитического центра Indrad, средняя цена новостроек комфорт-класса в Новой Москве демонстрировала сдержанный рост (в пределах 2% поквартально) на протяжении всего первого полугодия, остановившись в конце второго квартала 2022 на отметке 222 тыс. руб./кв.м. Как уточняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», по итогам июня 2022 в НАО средневзвешенная цена кв.метра первичного рынка составила 233,8 тыс. руб., в ТАО – 122,6 тыс. руб. Средний бюджет покупки - 12,4 млн рублей, с начала марта он вырос на 700 тыс. рублей. (данные «Бест-Новострой» и bnMAP.pro).
Довольно значительный рост (+13,8%), по подсчетам Indrad, показал подмосковный метр (до 20 км от МКАД). По итогам первого полугодия средняя цена кв. метра в экспозиции составила 169,3 тыс. руб./кв.м против 148,8 тыс. руб./кв. м в конце 2021 года. С марта средний бюджет покупки прибавил 400 тыс. рублей, сегодня это 8,7 млн рублей (данные «Бест-Новострой» и bnMAP.pro)
Общую цифру по московскому региону дает Илья Витковский («Самолет»): в начале августа средняя цена в новостройках массового сегмента в московском регионе выросла на 6% по сравнению с мартом – до 214 тыс. руб./кв. м.
По окончании третьего квартала 2022 года значительного роста цен в массовом сегменте ожидать не стоит, полагают в ГК «Инград». А если «брать во внимание цены с учетом дисконтов, предоставляемых на данный момент застройщиками, динамика цены будет однозначно отрицательной по отношению к началу этого года», - делают вывод в аналитическом центре компании.