Ипотечные госпрограммы: застройщики субсидируют всё подряд

Еще недавно рыночные ипотечные ставки субсидировались так, чтобы они выглядели как льготные. Теперь компании субсидируют и проценты по госпрограммам. Практически до нуля и часто на весь срок, превращая ипотеку в рассрочку. И это главный тренд ипотечного рынка новостроек, который виден невооруженным глазом. Кажется, еще немного, и в ход пойдут отрицательные величины. Но эксперты считают нынешний «разгул» минимальных ставок временным явлением. Так, может, покупателям стоит ловить момент?

На рынке московских новостроек царит удивительное разнообразие государственных и рыночных программ, которые щедро субсидируются и комбинируются. Субсидирование – на выбор. Есть программы, где ставка ниже базовой на пару п.п., например – около 4%. А есть максимально заниженные ставки, например, под 0,01%. Сроки действия пониженной ставки тоже разные: два-три года (потом ставка возвращается к базовой) или на весь период, который может тянуться 20-30 лет.

Около нуля

Такое ощущение, что застройщики соревнуются – кто предложит ставку ниже, и в этой гонке участвуют все компании московского региона. По мнению Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой», объективно оценить, сколько именно застройщиков на рынке сегодня субсидируют ставки, довольно сложно, но среди партнеров агентства - это порядка 90% компаний.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят, что минимальные ставки (0,1% или 0,01%) под силу, как правило, крупным застройщикам, и в основном программы субсидирования популярны в массовом сегменте. Как поясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, в более высоких ценовых категориях субсидирование – это в большей степени маркетинговый инструмент, так как первоначальный взнос получается довольно высоким.

Причина необыкновенной популярности субсидированной ипотеки у застройщиков проста – она стимулирует спрос. Эффект есть. Еще в июне на долю кредитов с дополнительными льготами от девелоперов пришлись 40% кредитов, выданных «Сбером». За июнь-июль в проектах Tekta Group более 50% сделок прошли с использованием субсидированной ипотеки от 0,01%. У компании «Кортрос-Москва» в I полугодии 2022 года порядка 50% ипотечных сделок - покупки с помощью семейной ипотеки.

У покупателей часто нет другого выбора, как брать субсидированную ипотеку. «Цены на жилую недвижимость в стране резко возросли, а доходы в предыдущие восемь лет сокращались, - комментирует Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). - Накопления клиентов эта «жилищная инфляция» обесценила. Покупка квартиры, особенно новой, возможна только через ипотеку. Ставки в рамках государственных программ субсидирования уже не так привлекательны, как год или два назад, когда жилье было дешевле на 40-60%».

Однако Кирилл Храпов, управляющий директор по продажам группы «Самолет», считает крайне низкие ставки временной мерой, необходимой для поддержки отрасли: «Осенью ситуация может измениться: девелоперы сократят программы субсидирования, и ставки ниже 1-2% годовых могут уйти с рынка из-за сложности механизма обеспечения и роста компенсации банкам. Текущие предложения по ипотеке под 0,1% и 0,01% – это беспрецедентный опыт для российского рынка, максимальную выгоду от которого получат клиенты, воспользовавшиеся подобными программами».

Комфортный платеж и минимальная переплата

Разберемся с выгодой. Основной бонус для покупателя от субсидируемой ставки – это комфортный ежемесячный платеж, посильный для семейного бюджета и позволяющий не отказывать себе в привычном образе жизни. Принимая решение об оформлении кредита, заемщики ориентируются прежде всего на этот показатель. Стоит добавить, что сегодня дохода заемщика зачастую просто не хватает для обслуживания кредита по обычной ставке. Плюс по программе субсидирования есть шанс купить квартиру и более высокого класса и/или большей площади.

Что же касается переплаты по кредиту при субсидированной ипотеке, то она обычно получается ниже, чем по программам с базовыми ставками, и, как формулирует коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов, сумма экономии на процентах «исчисляется миллионами».

Ипотеку со сниженными ставками имеет смысл брать на долгий срок. «Если покупатель планирует выплатить ипотеку за 10-15 лет, то пользоваться субсидированной ипотекой ему будет невыгодно из-за высокого ежемесячного платежа», - предупреждает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Эксперты считают, что значительная экономия на процентах с лихвой компенсирует удорожание квартиры. Ведь лоты, продающиеся по программам субсидирования, дороже своих аналогов, которые можно купить с помощью «обычной» ипотеки.

Квартира может прибавить в цене до 30%

Как правило, застройщики увеличивают стоимость квадратного метра в программах субсидирования - работать себе в убыток никто не будет. Поясним, что компании компенсируют банкам недополученную прибыль и увеличивают цены на квартиры в среднем на размер выплачиваемой комиссии. «Покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%. Обычно так бывает, когда минимальная ставка сохраняется в течение всего срока кредита, - говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва».

Эксперты привели примеры такого повышения.  В одном из проектов эта комиссия варьируется от 5% до 32% в зависимости от стоимости квартиры и размера первоначального взноса. В другом - средняя «наценка» составляет 10-12% от стоимости квартиры или апартамента.  Но в рекламных объявлениях часто пишут, что удорожания кв. метра не будет. Как поясняют эксперты, такое действительно возможно, если ставка снижается ненадолго (на 1-2 года) или ненамного (1-2%). Но даже при таком условии застройщик компенсирует потерю прибыли, например, отсутствием скидок или акций, предупреждает Кирилл Храпов («Самолет»).

Внимание на взнос

По государственным ипотечным программам величина первоначального взноса должна быть не меньше 15% от стоимости квартиры. При минимальных субсидируемых ставках взнос может существенно вырасти. Иногда компании дополняют специальные ипотечные программы дифференцированными размерами первоначального взноса. Например, при первоначальном взносе в 40% ставка по кредиту на весь срок составит 0,01% в рамках «Господдержки 2020», а при взносе 35% - 2,65%. 

Квартиры: будет из чего выбрать

Любую ли квартиру можно взять по субсидированной ипотеке или застройщики выделяют под низкие ставки определенный пул? Это определяет застройщик. Как замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), в некоторых случаях предоставляют возможность оформить выгодную ипотеку с низкой ставкой лишь на определенный пул квартир - чаще всего это трехкомнатные и более просторные квартиры. Но, как считает Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»), даже если пул ограничен, все равно есть из чего выбирать.

Также по теме:

• Ипотека как главный стимул спроса себя исчерпала