Недорогие, но комфортные районы на окраинах Москвы, где можно купить квартиру

Квартиры на окраинах столицы стоят на треть дешевле, чем в среднем по городу. При этом периферийные районы часто недооценивают. А здесь, так как же как и в «центральной» Москве, развивается инфраструктура, строится метро, обустраиваются парки. Редакция IRN.RU выяснила, в каких районах на окраинах «старой» Москвы приятно и комфортно жить.

Ничем не хуже

Качество инфраструктуры, дорог, общественных пространств постепенно выравнивается в разных уголках Москвы, и порой благоустройство в отдаленных районах не уступает центральным.

«С 2015 года в Москве активно происходило обновление парков в разных районах столицы, особенно на окраинах города. Вместе с тем шла реконструкция больниц, поликлиник, школ, библиотек. Иными словами, сейчас уже нет серьезных различий в качестве жизни в разных районах Москвы, во всяком случае на периферии», - считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

При этом стоимость жилья на той самой периферии доступнее: по данным bnMap.pro на середину августа 2022 года, средняя стоимость квадратного метра новостроек в районах за МКАД или граничащих с ним (условно «окраинные») составляет 289,8 тыс. руб. В районах, находящихся полностью или частично внутри двух колец - МЦК и БКЛ - 598 тыс. руб. (условно «центральные»). Средняя цифра по всему городу - 441 тыс. руб.

«То есть средний «окраинный» район дешевле на 34%, чем средний московский, и на 52%, чем средний «центральный», - констатирует председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В числе доступных районов «старой» Москвы, по версии «Бест-Новостроя», оказались: Крюково (202 864 руб. за кв. м), Бирюлёво Восточное (212 499 за кв. м), Люблино (216 105 руб. за метр), Бибирево (220 490 руб.) Ховрино (222 617 руб.), Молжаниновский район (229 687 руб.), Измайлово (231 871 руб.), Митино (231 905 руб.) и Марьино (238 503 руб.).

Самые бюджетные лоты, по данным Est-a-Tet, расположены за МКАД (в границах «старой» Москвы) – 246,1 тыс. руб./кв. м. Цена ниже средних по Москве на 46%.

Самые дешевые новостройки в районах Москвы за МКАД

Район	Цена, тыс. руб./кв. м
Крюково	209 090
Молжаниновский	222 352
Южное Бутово	231 261
Некрасовка	256 929

Источник: Est-a-Tet

Самые дешевые новостройки в районах Москвы в пределах МКАД

Район	Цена, тыс. руб./кв. м
Бирюлево Восточное	208 550
Люблино	215 582
Лианозово	220 000
Измайлово	225 403
Царицыно	243 801
Марьино	245 916
Южное Медведково	246 711
Северное Медведково	248 998
Гольяново	253 234
Южное Чертаново	254 370

Источник: Est-a-Tet

Цену на первичном рынке формируют далеко не только объективные факторы (качество локации), но в гораздо большей степени - ограниченность и возраст предложения, говорит Ирина Доброхотова из компании «Бест-Новострой». Например, если в районе сейчас представлена единственная новостройка стандарт-класса, вышедшая на рынок в 2014 году, цены на квартиры в ней исказят всю картину субрынка района (чем старше проекты и чем ниже их класс, тем они доступнее).

Более адекватное представление об уровне цен на жилье в районе дает вторичный рынок, где объемы предложения, как правило, значительно выше, чем на первичном, а продавцы действуют независимо друг от друга – см. Рейтинг районов и метро Москвы по ценам на квартиры.

Комфортные из доступных и доступные из комфортных

Когда речь заходит о балансе комфорта и стоимости жилья, все сводится к удаленности от центра и удобству дороги до него, плотности населения и обеспеченности инфраструктурой, отсутствии очевидных стоп-факторов вроде чрезвычайной криминогенной обстановки, источника токсичных отходов и т.п., перечисляет Ирина Доброхотова.

При этом, отмечает эксперт, комфорт - невероятно субъективное понятие. И если отталкиваться от традиционных ценообразующих факторов, которые принято относить к определяющим комфорт проживания, то здесь другая проблема: к сожалению, не будь самые доступные районы в принципе некомфортными, они не были бы доступными. Соответственно, верно было бы называть не самые комфортные из доступных районов, но самые доступные из комфортных. Это, по словам Ирины Доброхотовой, Бутырский, Метрогородок и Митино.

Среди окраинных районов, комфортных для жизни, риелторы назвали также Бибирево, Ховрино, Люблино («Метриум»); Солнцево, Ново-Переделкино, Можайский район и Митино («Бон Тон»); Митино и Бибирево («Инком»); Южное Бутово, Царицыно, Южное и Северное Медведково (Est-a-Tet). Но каждый раз, обращая внимание на тот или иной район, эксперты подчеркивали: все индивидуально. То, что хорошего одному, может быть совершенно неприемлемо для другого.

«Здесь все зависит от предпочтений покупателя, а также членов его семьи. Кому-то нравятся тихие зеленые улицы и скверы, а кто-то, наоборот, предпочитает центр города. Одним важно жить недалеко от работы, для других это не является приоритетом», - говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Рассмотрим подробнее несколько районов на окраине Москвы, которые, по мнению риелторов, являются вполне комфортными для жизни.

Внутри МКАД

Северное и Южное Медведково

Согласно рейтингу районов Москвы от IRN.RU, в Северном Медведково кв. м на вторичном рынке стоит в среднем 231 650 руб., в Южном - 237 250 руб. Оба района, являющиеся одними из самых старых «спальников», расположены в Северно-Восточном административном округе Москвы внутри МКАД, имеют удобный выезд на кольцевую магистраль и граничат друг с другом, отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев

На территории Северного Медведково действует станция метро «Медведково» Калужско-Рижской линии, в перспективе строительство ТПУ «Медведково». В Южном Медведково своей станции метро нет, но в пешей доступности находится станция «Бабушкинская». Дорога до Кремля на метро займет около 40 минут.

Зато находится Медведково в окружении лесопарковых зон (парк Яуза, Свиблово, Медведковский лесопарк). Инфраструктура достаточно разнообразна: в Северном Медведково – десяток школ и детских садов, 7 центров здоровья (в том числе два детских), четыре поликлиники, торговые и фитнес-центры, кинотеатр «Ладога». Примерно такой же набор инфраструктуры в соседнем Южном Медведково, где также есть два крупных спортивных центра – спорткомплекс «Медведково» и Центр детского спорта «Олимп».

Выбор на рынке новостроек небольшой, но все-таки имеется. По данным Est-a-Tet , в районе Южное Медведково ведется строительство ЖК «Полярная 25», объем предложения – 14 тыс. кв. м, средневзвешенная стоимость – 246,7 тыс. руб./кв. м. В Северном Медведково строится ЖК «Полар» с объемом предложения 5,9 тыс. кв. м, средневзвешенная стоимость – 246,6 тыс. руб./кв. м.

Бибирево

По данным рейтинга районов Москвы, цена кв. м на вторичном рынке в Биберево - 224 743 руб. Этот район в СВАО тоже относится к старым «спальникам» Москвы с сформированной инфраструктурой. Добраться до района несложно, ведь здесь расположены сразу две станции метро - «Бибирево» и «Алтуфьево» - и проходят почти три десятка маршрутов общественного транспорта. Дорога до центра на метро займет около получаса. Плюс ко всему в районе есть несколько своих крупных бизнес-центров, так что можно найти работу рядом с домом.

Инфраструктура района разнообразна: минимум десять детских садиков, пять общеобразовательных государственных школ и две частные, в том числе лицей, филиал Московского финансово-юридического университета, несколько спортивных школ, училище олимпийского резерва с ледовым дворцом, три крупных торговых центра, библиотеки, дома культуры, центры дополнительного образования для детей, театр «Рампа». Развита инфраструктура и для любителей спорта: в районе насчитывается порядка 30 тренажерных залов и фитнес-клубов с бассейнами.

Экологическая обстановка в районе, согласно данным компании «Экостандарт», приемлемая: здесь много зеленых насаждений и нет объектов негативного воздействия. На территории района расположен Алтуфьевский заказник, крупный парк «Этнографическая деревня Биберево» и парк «Света», по границе района протекает река Чермянка в окружении лесного массива. С севера, за МКАД – тоже лес.

Правда, выбор на рынке новостроек в районе небольшой: 117 лотов в одном проекте, уточнили в «Метриум». Средняя стоимость метра на первичном рынке - 220 490 руб., по версии «Бест-Новострой». Но можно найти хорошие варианты на вторичном рынке, ведь в целом застройка района считается относительно «молодой».

«Основная застройка Бибирево началась после первой волны массового жилищного строительства, поэтому в районе преобладают многоэтажки серий КОПЭ, П-30, П-43, II-68, II-49, - говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер комплекса Clementine в Бибирево). – Отсутствие районов с пятиэтажками означает, что реновация не затронет Бибирево, и на месте старых пятиэтажных кварталов не появятся высотки, повышающие нагрузку на местную транспортную и социальную инфраструктуру».

Метрогородок

Квадратный метр на «вторичке» в Метрогородке стоит в среднем 233 402 руб. Это достаточно неоднозначный район на востоке столицы. Большую его часть занимает национальный парк «Лосиный остров». Неудивительно, что в экологическом рейтинге «Экостандарта» обстановка в районе обозначена как «благоприятная». Из минусов – в районе плохо развита инфраструктура и имеются проблемы с транспортной доступностью.

Есть две станции метро – «Белокаменная» и «Бульвар Рокоссовского». Но расположены они на границе района ближе к центру Москвы. Дорога до станций от домов, расположенных ближе к МКАД, согласно сервису «Яндекс.Карты», занимает минимум 40 минут пешком. Зато в соседнем районе есть станция «Щелковская», также доступная жителям Метрогородка.

Инфраструктура тоже небогата: две общеобразовательные школы и колледж, 10 детских садиков, взрослая и детская поликлиники, клиническая больница управление делами президента, госпиталь федеральной таможенной службы и еще несколько медицинских организаций. Есть пара-тройка небольших бизнес-центров. И ТЭЦ-23 на Монтажной улице – одна из крупнейших электростанций Мосэнерго, которая не приносит радости местным жителям.

Тем не менее председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова относит район к перспективным среди отдаленных: «Наличие ТЭЦ – «несмываемое пятно», но оно компенсируется тем, что две трети площади бывшего «эксклава» занимает нацпарк «Лосиный остров». Почти полное отсутствие инфраструктурных объектов компенсируется возможностью быстро доехать до них в соседних районах. Неудобство района для автомобилистов компенсируется крайне быстрым перемещением на метро (21 минута от Красной площади). Словом, это настоящий «район-компромисс».

По ее словам, реновация сотрет с лица земли большую часть старого жилого фонда района, зато обилие новостроек у конечной станции метро «Бульвар Рокоссовского» создаст здесь комфортный жилой кластер с нуля. Прямо сейчас в районе возводится 14 корпусов в составе 3 проектов, и это далеко не конец. 

Средняя стоимость метра на первичном рынке района - 282 216 руб., по данным «Бест-Новострой».

За МКАД

Митино

Цена кв. м на вторичном рынке в Митино составляет 226 245 руб. в среднем, по данным рейтинга районов Москвы. Этот район в числе комфортных за МКАДом назвали многие риелторы. Здесь много зеленых зон, развитая инфраструктура и приемлемая транспортная доступность.

«Митино не может похвастаться идеальной транспортной доступностью, зато это одна из немногих локаций за МКАД с несколькими станциями метро, а также самый доступный район «экологически чистого» северо-запада Москвы», - рассказывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Жителям района доступны три станции метро («Волоколамская», «Митино» и «Пятницкое шоссе») и две железнодорожные станции – Пенягино и Волоколамская Рижского направления.

Несмотря на удаленность от центра, район хорошо обеспечен социальной и торговой инфраструктурой: здесь три десятка школ и четыре десятка детских садов, несколько поликлиник, множество торговых центров и супермаркетов. В районе работают спортивная школа и бассейн. Есть несколько бизнес-центров, из крупных - Ye’s и «Ирбис». Плюс недалеко от района находятся комплекс «Крокус Сити», правительство Московской области, бизнес-центры в Тушино и Красногорске, где тоже можно поискать работу.

В рейтинге «Экостандарта» экологическая обстановка в районе значится как «оптимальная»: 111 га в районе занимает ланшафтный парк «Митино» с прудом и пляжем и Митинский лесопарк.

«Застройка в Митино сравнительно молодая, инфраструктура неплохо развита, а её недостатки можно легко восполнить в соседних Покровском-Стрешневе и Строгине», - считает Ирина Доброхотова.

По подсчетам эксперта, на рынке новостроек Митино есть выбор из 1,2 тыс. лотов, предлагаемых в 9 корпусах 3 проектов. Средняя цена метра на рынке новостроек - 231 905 руб.

Южное Бутово

Цена кв. м на вторичном рынке Южного Бутова - 206 024 руб., по данным www.irn.ru. Это еще один из замкадных районов, к которому риелторы советуют присмотреться покупателям квартир.

«Одним из наиболее привлекательных районов относительно стоимости и качественных характеристик является район Южное Бутово. Он идеально подходит для семейной жизни. Находится в экологически чистом Юго-Западном округе, за пределами МКАД, но при этом относится к «старой» Москве (с московской пропиской). Район сформировавшийся, с насыщенной социальной и торговой инфраструктурой», - говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

В Южном Бутово хорошая транспортная доступность: несколько станций метро Бутовской линии, железнодорожные станции и удобный выезд на Варшавское шоссе. На территории района расположено несколько крупных парковых зон, торговых центров и спортивных комплексов.

С точки зрения инфраструктуры в районе тоже все в порядке: более сорока школ, около 60 детских дошкольных учреждений, Центр досуга и культуры, взрослые и детские поликлиники.

Экологическая обстановка – «удовлетворительная» (данные компании «Экостандарт»). На севере район граничит с Бутовским лесопарком, есть несколько крупных зеленых массивов и внутри: заказник и ландшафтный парк «Южное Бутово».

Сегодня, по данным Est-a-Tet, в Южном Бутово продается 72,4 тыс. кв. м в проектах «Южные сады» и «Никольские луга». Средневзвешенная стоимость нового жилья в районе – 231,1 тыс. руб./кв. м.

Еще несколько комфортных районов на окраинах Москвы

К бюджетным и комфортным для жизни районам управляющий директор агентства «Бон Тон» Валерия Цветкова относит также Солнцево, Ново-Переделкино и Можайский. Согласно рейтингу районов Москвы, на вторичном рынке Солнцево кв. м стоит в среднем 229 650 руб., Ново-Переделкино - 218 280 руб., Можайского - 271 060 руб. На первичном - 325,4 тыс. руб., 304,0 тыс. и 286,5 тыс., по версии «Бон Тон».

«В этих районах развитая социальная, образовательная и коммерческая инфраструктура. Много хороших школ и детских садов. При этом транспортная доступность обеспечивается не только с помощью станций метро, которые находятся в пешей доступности от проектов, но и на наземном частном и общественном транспорте», - говорит эксперт.

Еще один комфортный район из бюджетных – Бутырский, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Стоимость метра на первичном рынке - 290 377.  Цена кв. м на вторичном рынке - 278 250 руб., по данным www.irn.ru. 

По словам Доброхотовой, это самый приближенный к центру, немолодой, с хорошо сложившейся инфраструктурой и несколькими станциями метро, но всё равно не лучшей транспортной доступностью район. Из экологических преимуществ только соседство с Ботаническим садом. И всё же, констатирует Ирина Доброхотова, менее чем по 300 тысяч рублей за квадратный метр ближе к центру Москвы поселиться сейчас невозможно. Правда, выбор на первичном рынке невелик: около 300 лотов в единственном проекте.

Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Ригина Гордеева комфортными с точки зрения экологии и развитой инфраструктуры, помимо уже упомянутого Бутово, назвала Измайлово, Новокосино, Кузьминки. На вторичном рынке квартиры в Измайлово стоят в среднем 263 800 руб. за «квадрат», в Новокосино - 207 377 руб., в Кузьминках - 234 715 руб., по данным рейтинга районов Москвы.  Квадратный метр на первичном рынке в Измайлово, по данным «Бест-Новострой», обойдется в 231 871 руб., в Кузьминках - 310 877  руб.  Предложения новостроек в Новокосино сейчас нет. 

«С социальной инфраструктурой все достаточно неплохо. В основном это новые районы комплексной застройки. Вместе с новыми домами возводились и объекты инфраструктуры, и для многих застройщиков это тоже было принципиальным моментом в части повышения конкурентоспособности их объектов. Экология из-за достаточного в этих районах количества парков и зеленых насаждений выше среднего, точнее, лучше, чем в ЦАО и других районах с очень плотным трафиком движения», - говорит Ригина Гордеева.

По наблюдениям эксперта, самая большая проблема этих районов – транспортная доступность, прежде всего для автомобилистов. Районы удалены от центра Москвы, и жители регулярно сталкиваются с многокилометровыми пробками. Но достаточно активно развивается сеть подземного транспорта, и за последние годы открыли большое количество новых станций, которые сделали данные районы более привлекательными для проживания. Предложений много на рынке вторичной недвижимости, но и девелоперы активно продолжают застраивать данные районы, заключает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка из районов на окраине в Москве самыми приятными, кроме уже упомянутого Бибирево, считает также Ховрино (239 600 руб. за кв. м на «вторичке», 222 617 тыс. руб. на «первичке») и Люблино (222 321 руб. и 216 105 руб. соответсвенно). По оценке эксперта, на первичном рынке Ховрино сейчас продается 27 лотов в двух проектах, в Люблино – 1,5 тыс. лотов в четырех проектах.

В Люблино, например, возводится жилой комплекс комфорт-класса «Станция «Л» - это 5 жилых домов с благоустроенными дворами без машин, детскими игровыми комплексами и спортивными площадками. Стоимость квартир в проекте – от 8,8 млн рублей.

В Ховрино есть даже проекты бизнес-класса с адекватным ценником: комплекс апартаментов «Флотилия» строится совсем недалеко от метро «Речной вокзал», рядом с зеленым парком Дружбы и дворцом спорта «Динамо». Стоимость апартаментов начинается от 9,6 млн рублей.