Стоит ли инвестировать в жилье сейчас, когда рынок перегрет
Судя по недавнему онлайн-голосованию на www.irn.ru, инвестиции в недвижимость, прежде всего в московские квартиры, остаются самым популярным способом вложения средств среди физлиц. Но много ли реальных инвесторов на рынке в настоящее время? На какую доходность они могут рассчитывать? И вообще, стоит ли вкладываться в жилье сейчас, когда рынок перегрет и цены ползут вниз?
Вторичные квартиры
Цены на вторичном рынке Москвы, перегретые еще в период ажиотажа 2020-2021 гг., достигли максимума в марте-апреле 2022-го, когда случился всплеск спроса в связи с началом спецоперации, и с мая перешли к снижению. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за три месяца метр подешевел на 3,4%.
Как следствие, желающих инвестировать в столичную «вторичку» сейчас очень мало, констатирует руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Никто – ни частные инвесторы, ни профессиональные участники рынка – не верит в возможность скорого разворота ценового тренда: обороты рынка сократились на 40% относительно прошлогоднего уровня, объемы предложения выросли на 25%, ипотечные ставки на «вторичке» превышают 10% (при почти бесплатной ипотеке на новостройки), и все это - на фоне снижения доходов населения и крайне туманных перспектив отечественной экономики в целом.
Динамика переходов прав на вторичную недвижимость в Москве в годовом разрезе
IRN.RU на основе данных управления Росреестра по Москве
«Инком» полагает, что до конца года средняя стоимость лота в данном сегменте может снизиться на 3%. Не исключена и более глубокая просадка: по мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, метр должен потерять как минимум те 5-10%, которые прибавил весной – при нынешнем курсе рубля тот ценовой скачок выглядит уже совершенно неадекватным. А если отечественная экономика будет приспосабливаться к санкционному давлению не так быстро, как всем нам бы хотелось, в ближайшие годы цены могут снизиться до 30% - см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU». Так что заработать на перепродаже вторичной недвижимости в обозримом будущем вряд ли получится.
Аренда
Купить квартиру для сдачи в аренду – тоже не очень хорошая идея, считают участники рынка. Арендный бизнес никогда не был особо прибыльным, а теперь тем более: если год-два назад сдача квартиры в аренду могла принести до 6-6,5% годовых («грязными»), то сейчас – около 4,5%, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Для сравнения: по вкладу в Сбербанке можно получить до 7%.
Дело в том, что за последние 2,5 года, с начала 2020 по июль 2022 г., цены на жилье в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, выросли на 47%, а стоимость аренды практически не изменилась (в 2020 г. аренда дешевела из-за коронакризиса, в 2021 г. начала дорожать, но рост ставок прекратила спецоперация).
При этом арендный рынок уже переполнен инвестиционными квартирами, купленными в период ажиотажа в 2020-2021 г. Стагнация на вторичном рынке, из-за которой собственники не могут продать квартиры по желаемой цене и пытаются хотя бы временно сдать их в аренду, усугубляет ситуацию – см. «Продавцы мигрируют на рынок аренды, арендаторы – в Подмосковье». По данным компании «Инком-Недвижимость», сегодня уже 30% сдаваемых в аренду столичных квартир одновременно выставлены на продажу. За год доля таких лотов увеличилась в два раза.
Новостройки
В отличие от «вторички», на первичном рынке инвесторы есть всегда - цены на новостройки обычно растут по мере повышения строительной готовности объекта даже в период стагнации рынка. Определить точное число инвестиционных покупок на рынке жилья не представляется возможным, так как цель приобретения не фигурирует в официальных документах. Но можно ориентироваться на косвенные признаки активности инвесторов - долю оптовых (от трёх лотов) покупок и соотношение в структуре спроса договоров долевого участия и договоров уступки прав от физлиц, поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
По ее словам, в первой половине 2022 г. доля оптовых покупок в Москве выросла до 3,9% с 2,9% в 2020-2021 гг. Реализованных оптом лотов стало на 21% больше, чем в 2021 г. Процент переуступок в общем объёме спроса в 2022 г. составляет 21% против 18% годом ранее. «Однако этот показатель, во-первых, больше говорит о выходе инвесторов из своих активов, во-вторых, в 2021 г. в принципе было настолько больше сделок, чем в 2022-м, что положительной эту динамику вряд ли можно назвать», - отмечает Доброхотова.
Кроме того, надо учитывать, что II квартал 2022 г. для российской экономики вообще и рынка недвижимости в частности сильно отличался от I квартала. По данным компании «Метриум», в апреле-июне 2022 г. в новостройках «большой» Москвы было заключено 557 оптовых сделок (больше 3 лотов в одном ЖК) - это на 19,7% меньше, чем за аналогичный период 2021 г.
В целом, пик инвестиционной активности на рынке жилья пришелся на 2020-2021 г., когда на фоне резкого снижения ставок по депозитам и запуска льготной ипотеки под 6,5% в недвижимость хлынули деньги с банковских вкладов – см. «Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов». По словам Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), если до 2020 г. частные инвесторы формировали не более 20% спроса на столичные новостройки массового сегмента, то в 2020 г. этот показатель увеличился до 21-25%, а в 2021 г. достиг 30-35%. Во II квартале 2022-го доля инвесторов в спросе на массовые новостройки тоже была высока, хотя и ниже, чем в прошлом году: инвестиционными были 25% сделок, говорит Перлин.
Если на рынке жилья эконом- и комфорткласса инвестиционный ажиотаж в основном закончился в 2021 г., то в высокобюджетных проектах было много инвестиционных покупок в марте-апреле 2022 г. «В апреле еще было много инвесторов (15-20%), которые стремились вложить деньги в недвижимость на фоне ухудшения экономической ситуации и санкций...Часто у них не было конкретного бизнес-плана – такие инвесторы стремились только сохранить вложенные средства, и в неопределенно далекой перспективе перепродать квартиру. В начале лета ситуация стабилизировалась, и теперь короткий инвестиционный бум закончился. Сейчас преобладают покупатели, которые приобретают жилье для себя», - говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).
Долю инвестиционных сделок с новостройками премиум-класса по итогам II квартала Голев оценивает примерно в 10% - это «нормальный» для сегмента уровень. Непрофессиональных инвесторов стало меньше, хотя отчасти их заменили другие непрофессионалы, которых привлекли сверхнизкие ставки по ипотеке. Такие покупатели также приобретают квартиру в основном для долгосрочного хранения средств, а не для перепродажи.
Что касается доходности инвестиций в новостройки, то она, конечно, зависит от ценовой динамики на рынке. За последний год стоимость квадратного метра в Москве, по данным bnMap.pro, выросла на 11,1%: с 348,4 до 387,2 тыс. руб. (без учёта объектов класса «люкс»). «Если на будущий год ожидается подобная величина, то получается, что доходность от вложений в первичный рынок за последние два года даже не догоняет инфляцию», - говорит Ирина Доброхотова.
Примерно такие же цифры приводит Дмитрий Голев относительно инвестиций в премиальные проекты - «стандартные» 20-25% на сумму вложенного на старте строительства капитала к вводу здания в эксплуатацию (то есть минимум за два года): «Предпосылок для нового ценового ралли, как в 2020-2021 гг. сейчас нет, так как в экономике начинается рецессия и рост цен на жилье будет весьма сдержанным».
А это значит, что в ближайшие годы всё будет сводиться к доходности конкретного проекта, а не рынка в целом, считает Ирина Доброхотова.
По ее словам, инвестировать с целью активного заработка всегда лучше на коротких временных отрезках: покупать на стадии pre-sales (до официального старта продаж) и продавать спустя 2-6 месяцев.
При этом потенциальному инвестору, рассчитывающему на быструю прибыль, надо учитывать, что новостройки сейчас продаются с трудом, в основном благодаря скидкам от застройщиков в 15-20% и почти бесплатной ипотеке. Субсидировать ипотеку для покупателей по примеру девелоперских компаний частный инвестор не сможет, поэтому ему придется соглашаться на существенный дисконт от рыночной цены квартиры. Соответственно, много он не заработает, при этом проведение сделки на рынке недвижимости, не говоря уже о выборе подходящего для инвестиций объекта – процесс трудозатратный в плане времени и нервов. В общем, как отмечает Ирина Доброхотова, «депозиты сейчас с недвижимостью почти на равных в соотношении доходность-риски, поэтому многие предпочитают продолжать хранить деньги в банках».
Конечно, профессиональный инвестор, хорошо разбирающийся в рынке, практически всегда сумеет разместить деньги с прибылью, так как его опыт позволяет отличить доходный проект от убыточного. Непрофессиональным инвесторам пока все же лучше рассматривать инвестиции в жилье как способ сохранения капитала. Благодаря переходу строительной отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета риски недостроя и потери вложенных средств теперь минимальны, а на длинных дистанциях (10-20 лет) недвижимость всегда растет в цене. А чтобы окупить содержание жилья и повысить доходность актива, квартиру можно сдавать в аренду.
Что покупать
Инвесторам профучастники рынка традиционно советуют покупать то, что потом будет легко продать или сдать в аренду. То есть студии, однокомнатные и двухкомнатные варианты в недорогих ЖК с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью – лучше всего недалеко от метро. «При приобретении с инвестиционной целью многокомнатной квартиры (апартамента) или лота нестандартного формата (с двумя уровнями, пентхауса) стоит учитывать риски, связанные с последующей реализацией такого объекта», - предупреждает Надежда Коркка.
Для инвестиций в премиальном сегменте лучше выбирать масштабные жилые комплексы с собственной инфраструктурой и достаточно обширной приватной территорией. По словам Дмитрия Голева, такие комплексы пользуются спросом у семейных клиентов с большим бюджетом, если цель – заработать на перепродаже. Если дорогое жилье планируется сдавать в аренду, то имеет смысл вложиться в ЖК в центре или с быстрой доступностью до центра Москвы, желательно недалеко от ключевых магистралей, железнодорожных вокзалов, а также деловых кварталов (прежде всего – Ленинградского делового кластера и «Москва-Сити»).
Что касается выбора формата, то квартиры или апартаменты - для инвестора разницы практически нет, главное - стоимость на входе и ожидаемая цена на выходе из проекта, отмечает Ирина Доброхотова. Однако, обращает внимание Надежда Коркка, бюджет покупки апартаментов массового сегмента и бизнес-класса на 15-20% меньше, чем у квартир сравнимой площади и в проектах того же класса, а стоимость аренды – примерно одинаковая. Однако продать квартиру будет проще и быстрее, чем апартаменты из-за туманного юридического статуса последних.