Стоит ли покупать квартиру в построенном доме? Ведь готовое жилье и стоит дороже, и ассортимент ближе к вводу становится более скудным. Но не все так просто. Сегодня разница в стоимости между недвижимостью «на котловане» и «на финале» не такая критичная, как обычно, потому что новые проекты застройщики выводят по новым высоким ценам. А что касается выбора, то к последним стадиям строительства компании могут приберечь самые «сладкие» варианты.
Вместе готовое и почти готовое жилье составляют приблизительно четверть всего предложения новостроек в московском регионе. Примерно такая доля сохраняется на протяжении последних лет, хотя и с некоторыми неизбежными колебаниями. На сегодня, по оценке Леона Пряжникова, руководителя управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», объем экспонирования на первичном рынке Москвы и Московской области составляет 4,6 млн. кв. м. Из них сданного - 500 тыс. кв. м. На высокой стадии готовности - порядка 600 тыс. кв. м. «Основной же объем предложения - примерно 60% - это объекты на стадии котлована и монолита нижних этажей. Крупные девелоперы преимущественно реализуют квартиры во время строительства. «На ключах» остается до 10% объема», - отмечает эксперт.
Если считать «в квартирах» и «в проектах», то, по данным bnMAP.pro, которые приводит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», в «старой» Москве в продаже находится 106 введенных в эксплуатацию новостроек, где экспонируется 3 244 лота. В Новой Москве предлагается 641 лот в 13 готовых проектах. В Подмосковье – 3 477 лотов в 79 комплексах.
На стадии «получение РВЭ» (разрешение на ввод в эксплуатацию) в «старой» Москве экспонируется 7 проектов, где доступно 324 лота. В Подмосковье 5 таких проектов со 110 лотами. В Новой Москве новостроек на этом этапе сейчас нет.
Ирина Доброхотова отмечает рост экспозиции во введенных в эксплуатацию новостройках на 15% в «старой» Москве и на 56% в Подмосковье с начала 2022 года. Новая Москва показала совсем удивительную динамику – плюс 153%, но это связано с небольшим числом лотов в принципе - в январе их было всего 253. Рост объема экспозиции готового жилья вызван снижением спроса в целом во втором квартале 2022 года, падением доходов населения и одновременным подорожанием новостроек. «В подобной ситуации большинство покупателей стремится приобрести более доступные квартиры, в том числе на начальной стадии строительства», - говорит эксперт.
Однако в первом квартале аналитики «Метриума» отмечали сокращение объема готового жилья и объясняли это высокой активностью покупателей. Действительно, весной квартиры в домах в высокой стадии готовности пользовались спросом, напоминает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). На рынок пришли инвесторы, которые стремились не заработать на перепродаже, а сохранить имеющиеся средства в ликвидном объекте недвижимости.
Ну а годовая динамика – с июля 2021-го по июль 2022-го - показывает, что в «старой» Москве экспозиция сократилась на 7%, в Новой Москве выросла на 88%, а в Подмосковье - на 30% (информация bnMAP.pro).
На рынке так сложилось, что значительные объемы массового жилья продаются в начале строительства, а дорогая недвижимость - ближе к концу. Дело в том, что в разных сегментах покупатели и ведут себя по-разному. «В ЖК комфорт-класса на нулевом цикле и этапе котлована наблюдается высокая активность как инвесторов, так и желающих сэкономить клиентов», - поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». А клиенты сегментов премиум и де-люкс, по определению Леона Пряжникова («Самолет»), предпочитают увидеть товар «лицом».
Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон», говорит, что на заключительных стадиях строительства и в готовых домах продаются в основном более крупные лоты. По словам Владимира Щекина («Родина»), пентхаусы и просторные трех- и четырехкомнатные квартиры часто продают после того, как здание построено на 50% и более. В проектах премиум- и элитного класса такие квартиры могут предлагать покупателю и после ввода комплекса в эксплуатацию.
У «обычных» покупателей тоже есть причины купить готовую квартиру. Во-первых, люди не желают ждать как минимум два года, пока жилой комплекс будет построен, и снимать всё это время жильё. «В Москве однокомнатные лоты в аренду в среднем выставляются за 40 тысяч рублей в месяц, таким образом, за два года строительного цикла за аренду придется выложить почти миллион рублей при условии, что хозяин не будет поднимать цену», - комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). Так не лучше ли сразу купить готовую квартиру в ипотеку и платить за собственное жилье - рассуждают покупатели.
Во-вторых, построенный дом легко проверить «на соответствие рендерам». «Ведь в квартиру значительно проще влюбиться, если сразу можно подняться и посмотреть вид из окна, двор, МОП, а не допридумывать это, смотря на визуализацию проекта», - считает Леон Пряжников («Самолет»). То же самое касается и покупки квартиры с готовым ремонтом – качество работ покупатель проверит сразу.
«Еще один мотив покупки недвижимости в сданных домах – полностью уйти от рисков недостроя, - дополняет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». - Хотя с переходом на эскроу-счета и повышением безопасности инвестиций на первичном рынке таких клиентов стало заметно меньше».
И, в конце концов, бывает случаи, когда покупателю нужна квартира в определенном месте, а там есть одна-единственная новостройка, и она уже готова. Деваться некуда.
В покупке готовой квартиры есть свои плюсы, и частично эксперты их уже перечислили. Оказывается, есть шанс «не попасть под санкции». То есть, как поясняет Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»), из-за западных санкций возникли трудности с поставкой зарубежных материалов и оборудования: «Это может не только увеличить сроки строительства, но и привести к «оптимизации» проекта, например, замене некоторых наименований. В новостройках в высокой стадии готовности такой проблемы нет, ведь все это было приобретено заказчиком заранее». К слову, по информации Надежды Коркки («Метриум»), из-за этих же проблем в высокобюджетном сегменте с февраля-марта этого года растет востребованность квартир и апартаментов с финишной отделкой.
Преимущество квартиры в построенном доме оценят и инвесторы. «Такие квартиры или апартаменты быстро начнут приносить доход от сдачи в аренду», - замечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва».
Готовое жилье, естественно, дороже, чем аналогичные лоты на котловане, но не все так однозначно. Часто застройщики на завершающей стадии проекта предлагают акции и скидки на готовые квартиры. Например, в «Румянцево-Парк» можно получить скидку до 3% от стоимости и оформить ипотечную программу без увеличения цены по ставке 0,2% на весь срок кредита, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Кроме того, сейчас, «особенно в Новой Москве, квартиры в готовых проектах могут быть заметно доступнее, чем в новых. Это связано с тем, что завершается возведение комплексов, которые вышли в продажу 2-3 года назад, когда себестоимость строительства и конечные цены были на 40-50% ниже», комментирует Владимир Щекин («Родина»).
В агентстве «Метриум» отмечают, что средняя стоимость квадратного метра в квартирах, которые продаются в домах на начальном этапе строительства в Новой Москве, сейчас самая высокая: 237 тыс. рублей. В то же время на стадии монтажа этажей квартиры продают в среднем за 225 тыс. рублей за метр, на этапе отделочных работ - за 212 тыс. рублей, а в готовых домах — за 201 тыс. рублей. Правда, как мы помним, выбор готового жилья в Новой Москве не слишком большой.
И еще один негативный момент, на который обращает внимание Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»): на завершающем этапе нередко ограничен выбор как по комнатности, так и по планировочным решениям.
В связи с этим редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» задала экспертам прямой вопрос: а можно ли на последнем этапе купить хорошую квартиру? Или к этому времени уже всё разберут?
«Безусловно. Найти хорошую квартиру можно на любой стадии строительной готовности», - отвечает Валерия Цветкова («Бон Тон»).
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый «золотой запас» (квартиры с уникальными видовыми характеристиками, планировочными решениями, удачным расположением внутри дома), раскрывает секреты искусства продаж Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»). Такие лоты не составит труда продать даже на финальной стадии, когда стоимость квадратного метра достигает пиковой отметки. Это же правило касается и уникальных форматов - двухуровневых, двусветных лотов, пентхаусов, ситихаус, квартир с террасами, с патио.
Но это в основном дорогие предложения. Что же касается ликвидных привлекательных лотов комфорт-класса, то их начинают продавать позже, чем самые бюджетные (которые расхватывают на старте). К финалу их действительно может и не остаться, хотя компании и стараются поддерживать широкий ассортимент предложений на всех этапах реализации. «Поэтому мы рекомендуем покупателям не затягивать с принятием решения, если проект нравится. Например, у нас уже не осталось квартир в ЖК «Реут», который сдается в III квартале 2022 года», - говорит Сергей Нюхалов («Гранель»). А в двух готовых корпусах «Румянцево-Парк» в продаже всего 8 квартир.
Но все же удачу не стоит сбрасывать со счетов – есть прекрасные варианты и в комплексах, которые находятся на высокой строительной стадии или уже сданы.
В Западном Дегунино, у метро «Селигерская», в высокой стадии готовности в находится ЖК комфорт-класса «Любовь и голуби». Два корпуса введены в эксплуатацию, строится третий. Цены на квартиры начинаются от 7,3 млн рублей, на апартаменты - от 10,8 млн рублей.
В Раменках можно обратить внимание на новостройки бизнес-класса. Например, на ЖК «Настоящее» - проект с дизайнерской архитектурой, который сдается в конце текущего года. Цены от 21,0 млн руб. Или – на ансамбль высотных башен «Крылья» у долины рек Очаковка и Раменка. Есть уникальные форматы квартир, цены – от 22 млн руб.
ЖК бизнес-класса iLove, который расположен в Останкинском районе поблизости от метро «Алексеевская», базируется на принципах квартальной застройки и концепции «город в городе». Недавно получено заключение на соответствие на корпус 1. Бюджет покупки начинается от 14 млн рублей.
В Фили-Давыдково, вблизи Кутузовского проспекта, находится жилой квартал бизнес-класса MainStreet в стиле европейского концептуализма. Он включает четыре корпуса 9-12-15-29 этажей и подземный паркинг. В продаже апартаменты по цене от 11,3 млн руб.
Готовые апартаменты можно купить и в МФК «Флотилия» на Флотской улице в Ховрино. Это четыре корпуса высотой 28 этажей с оригинальными фасадами, напоминающими паруса. Покупателям предлагаются видовые лоты от 7,9 млн руб.
В квартале небоскребов бизнес-класса ЖК Headliner (Пресненский район) представлены квартиры во введенных в эксплуатацию домах и корпусах на этапе отделки. Однокомнатная квартира обойдется в сумму от 19,8 млн рублей.
«Светлый мир «Станция «Л» — проект комфорт-класса в Люблино, на Люблинской улице. В составе комплекса — 5 монолитных 25-этажных домов с яркими фасадами. Цены - от 8,8 млн руб.
Жилой квартал бизнес-класса Prime Park в Хорошевском районе представляет собой ансамбль из десяти стильных разноэтажных башен с двухуровневым подземным паркингом. Стоимость квартир – от 24 млн руб.
В Новой Москве можно присмотреться к ЖК комфорт-класса «Городские истории» в двух минутах ходьбы от станции метро «Рассказовка», цены начинаются от 7,2 млн руб. Комплекс сдается в конце текущего года.
ЖК «Алхимово» располагается на берегу реки Десны в пешей доступности от станции МЦД-2 «Силикатная». В эксплуатацию сданы два корпуса первой очереди и три корпуса второй. Стоимость квартир с заселением до конца 2022 года – от 8,3 млн руб.
В ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» два дома сданы, жителям выданы ключи. Строительство третьего дома завершится в конце текущего года. Минимальная стоимость трехкомнатной квартиры в готовом доме - 18,6 млн рублей с учетом 3% скидки от застройщика.
Russian Design District - культурно-образовательный кластер с обширной спортивной и социальной инфраструктурой. В продаже все типы и форматы квартир – от студий за 8,5 млн рублей до пентхаусов за 43 млн рублей и выше.
Жилой район «Город-парк «Переделкино Ближнее» с социальной инфраструктурой обосновался в легендарном поселке Переделкино. В продаже квартиры стоимостью от 7,7 млн руб.
В Подмосковье, в Красногорском районе в комплексе «Большое Путилково» в эксплуатацию введены шесть корпусов первой очереди, девять корпусов второй очереди и первый детский сад 250 мест. Стоимость квартир с заселением в I квартале 2023 года – от 5,5 млн руб.
В ЖК «Пригород Лесное» в Ленинском районе уже работают два детских сада и школа, завершается строительство еще одного детского сада. Всего на территории появится 11 школ, 16 детских садов, поликлиника.
Стоимость квартир с заселением до конца 2022 года – от 7 млн руб.
В IV квартале этого года планируется сдать корпуса 6 и 7 в ЖК комфорт-класса «Бригантина» в Долгопрудном, рядом с каналом имени Москвы. Стоимость квартир в этих корпусах начинается от 5,8 млн рублей. Покупатели получат ключи до конца года.
Готовые квартиры можно купить и в ЖК «Одинбург» в Одинцово. Комплекс представляет собой микрорайон со школами, детскими садами, торговыми центрами, поликлиниками. Во 2-м корпусе, который сдается в III квартале 2022 года, можно купить однокомнатную квартиру за 8,4 млн руб.
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Level Южнопортовая | Москва, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская | 2 кв. 2027 г. | 1-5-комнатные квартиры площадью 17 - 109 м2 |
| Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | 1 кв. 2026 г. | площадью 17 - 143 м2 |
| Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | 4 кв. 2026 г. | 1-5-комнатные квартиры площадью 23 - 246 м2 |
| Проект | Расположение | Специальное предложение |
|---|---|---|
| Level Южнопортовая | Москва, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская | Скидка 40% при полной оплате. |
| Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | Скидка 30% при полной оплате |
| Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | Скидка 40% при полной оплате. |