Первичный рынок Санкт-Петербурга: турбулентность спроса и новые проекты

Рынок новостроек Санкт Петербурга переживает те же процессы, что и московский. Всплеск спроса в марте, затем просадка и надежды на льготную ипотеку. Некоторое оживление покупателей в июне как раз объясняется тем, что заработали переформатированные ипотечные госпрограммы и субсидированные ставки от застройщиков. В продажу выходят новые проекты, а в серьезное снижение цен эксперты не верят.

С логистикой почти разобрались, со спросом пока нет

Оценивая ситуацию на первичном рынке Петербурга, эксперты, к которым редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU обратилась за комментариями, в первую очередь отмечают проблемы со спросом. Либо корректно называя это «турбулентностью», либо бескомпромиссно - «слабыми продажами».

По оценке Георгия Патанина, эксперта по недвижимости, руководителя агентства недвижимости Георгия Патанина, спрос сейчас минимум в два раза ниже, чем в прошлом году. Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», напоминает, что июль - пора отпусков. Но всё равно, если отталкиваться от показателей предыдущего года, в агентстве зафиксировали падение примерно на 15-20% от месяца к месяцу после «взрывного марта».

К докризисному уровню спрос вряд ли вернется, но эксперты полагают, что проявился тренд на восстановление. Так, с конца июня выросло число запросов на покупку новостроек, в том числе благодаря государственным ипотечным программам со льготной ставкой и акциям застройщиков.

«К примеру мы около 40% наших продаж в июне закрыли с ипотечными ставками в районе 0,1-0,5%. Конечно, у этих сделок есть некоторые удорожания, но если смотреть на ежемесячные платежи - всё становится понятно. Они, как правило, в три раза меньше даже льготной ипотеки от государства», - комментирует Алексей Бондарев.

Еще одна серьезная проблема, с которой столкнулись застройщики – логистика. Сейчас они выстраивают новые цепочки по доставке строительных и отделочных материалов. «Этот вопрос решается, но ещё какое-то время нас ещё будет ждать ситуации из категории «жёлтой офисной бумаги», - считает Алексей Бондарев. Часть застройщиков перестали предлагать квартиры с отделкой, некоторые сложные проекты и вовсе заморожены до более стабильных времён. Впрочем, Георгий Патанин говорит, что с логистикой более-менее справились.

Предложение вслед за спросом не упало

По данным агентства Knight Frank St Petersburg на конец II квартала, в Санкт-Петербурге продается примерно 205 тыс. квартир в 200 жилых комплексах. Еще 40 проектов – апарт-комплексы, в которых выставлены на продажу около 17 тыс. юнитов.

Экспозиция, по наблюдениям экспертов, немного увеличилась. Если полгода назад агентство «Прайд Групп» работало с 50 тысячами квартир, то сейчас в работе 55 тысяч. В феврале риелторы опасались, что предложение существенно упадёт вслед за спросом, но этого не произошло - девелоперов «успокоила» государственная поддержка.

Новостройки массового сегмента занимают, по данным «Прайд Групп», около 80%. Около 15% предложения составляет бизнес-класс. Новые проекты этого сегмента часто строятся в неожиданных локациях и при этом улучшают качество жилого фонда районов.

5% приходится на высокобюджетное жилье премиум- и элит-класса. Эксперты отмечают, что в этом году на рынок не вышло ни элитного проекта. Девелоперам не слишком интересен этот сегмент - привередливые покупатели и долгий путь к сделке.

Популярные районы у застройщиков: впереди Приморский

Питерский рынок новостроек имеет свои особенности. В историческом центре города нового жилья строится мало, так как к застройщикам предъявляют жесточайшие требования. Активно осваиваются окраины и ближайшие пригородные территории, причем там возводятся довольно качественные проекты с инфраструктурой. В Питере популярен формат апарт-комплексов, где недвижимость активно покупают инвесторы – в расчете на туристов, причем, по данным ГК ФСК, доля покупок апартаментов для сдачи в аренду в Петербурге почти вдвое превышает долю покупок для сдачи в аренду в московских апартаментах.

Среди районов города, где наблюдается активное строительство, Алексей Бондарев («Прайд Групп») лидером называет Приморский район у Финского залива: «Большая палитра предложений и хорошая, экономичная локация». По информации Knight Frank St Petersburg, в Приморском районе строится 17% от общей площади возводимого в городе жилья.

Вслед за Приморским районом плотно идут города-сателлиты Питера, которые забирают на себя значительную долю продаж с небольшим чеком. Здесь, как считают в «Прайд Групп», множество интересных проектов и для инвестиций, и для жизни. Так, по информации Knight Frank St Petersburg, 20% новостроек находится на пригородных территориях Всеволожского района. В частности там в этом году в продажу вышел крупный проект от ПИКа – «Янинский лес».

Пользуются спросом Центральный и Московский районы. Благодаря строительству на намывных территориях, растут продажи новостроек на Васильевском острове. Среди ярких новинок в этой локации – ЖК Amber Club от Setl City.

Георгий Патанин отмечает, что сейчас растет популярность локации у метро «Елизаровская» в Невском районе в связи с выходом там нового проекта Astra Marine от того же застройщика - Setl City. Невский разделяет река Нева, левобережная половина - более промышленная, правобережная – более «спальная».

Эксперты говорят, что в целом этот год дал «неплохие старты» (что даже несколько неожиданно) и среди значимых новинок, интересных покупателям, называют «Дом на Миргородской» (клубный дом «Миръ») от RBI – в историческом центре Петербурга недалеко от Невского проспекта и масштабный проект комплексного освоения территории Parkolovo от компании ЦДС на севере города в Выборгском районе.

Цены не растут, но вряд ли упадут

Средний чек сделки на рынке новостроек, по данным Георгия Патанина, сегодня составляет около 15-20 млн рублей. В компании «Мегалит - Охта Групп» выделяют самые ходовые лоты и цены в районах массовой застройки города и окрестностях:

Источник: «Мегалит - Охта Групп»

По наблюдениям Алексея Бондарева, заметно небольшое снижение средних цен на новостройки в июне: с 209 тыс. руб. до 202 тыс. руб. за квадратный метр. Но значительного удешевления цен эксперты не ждут. «Рынок восстанавливается, и спрос есть. Хорошие объекты пользовались спросом и в трудные периоды, сейчас и подавно», - заключает Бондарев. К тому же «застройщики вместе с банками из кожи вон полезут, чтобы не допустить снижения цен», формулирует Патанин.

Что желает питерский покупатель

Как отмечают риелторы, для покупателей важны инфраструктура и объекты рекреации внутри комплекса. Часто люди соглашаются на меньшую площадь в пользу проекта более высокого уровня или интересной инфраструктуры в жилом комплексе. Например, популярны ЖК с коворкингами. Востребованы дома с удобной транспортной доступностью, причем не обязательно у станции метро, подойдет и остановка автобуса.

Интересно, что среди покупателей питерских новостроек много иногородних жителей северных и северо-западных российских территорий. Например,из Калининграда. Так, количество запросов на покупку жилья в январе-мае 2022 года из этого города увеличилось на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (данные агентства Георгия Патанина).

Из интересных комплексов в продаже можно отметить новый проект апартаментов на Черной речке от ГК ФСК «Zoom Черная речка» в Приморском районе рядом с сервисным отелем Zoom Apart. Это 13-этажный МФК с гостиничным блоком, апартаментами (19 -72 кв. м, в том числе редкие форматы) и коливингом. Стоимость юнитов - от 4,4 млн руб.

В Приморском районе стоит приглядеться и к проекту квартальной застройки комфорт-класса от компании «Мегалит-Охта Групп» «Приморский квартал». Первые очереди сданы. ЖК включает 13 жилых домов от 12 до 25 этажей, три детских сада, школу, подземные и многоэтажные паркинги. Предлагаются студии, одно-двух-трех-четырехкомнатные и пятикомнатные двухуровневые квартиры площадью от 22,7 до 144,48 кв. м. Стоимость – от 7,5 млн рублей.

Привлекательный бюджетный вариант – квартира с чистовой отделкой в ЖК Univer City от Setl Group. Цены начинаются от 3,9 млн рублей. Это малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса на юге Петербурга, рядом с Пушкиным и железнодорожной станцией Царское село. 4-этажные дома строятся в скандинавском стиле. На последних этажах - квартиры High Flat с высокими потолками. Рядом проектируется кампус для СПбГУ.

Готовые квартиры продаются в ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе от компании «Строительный трест», в новом сданном трехсекционном кирпичном доме, который стал четвертым завершающим этапом жилой части крупного проекта. Квартир в продаже осталось немного. Сейчас компания строит паркинги и детский сад рядом с ЖК. Цены – от 7,7 млн руб.

Солидным покупателям может приглянуться комплекс премиум-класса на Васильевском острове «Glorax Aura Василеостровский» от Glorax Development. Архитектурный проект цитирует классику. Инфраструктура квартала включает ресторанную улицу, фитнес-центр с бассейном, клуб и кинотеатр для резидентов, детский сад. Жители смогут пользоваться видовой террасой. В продаже студии и одно-двух-трех-четырехкомнатные квартиры с площадями 30 – 130 кв. метров. Цены – от 8,6 млн руб.

Состоятельной публике стоит обратить внимание и на iD Moskovskiy – клубную резиденцию на Московском проспекте с приватным spa-пространством. Девелопер - Euroinvest Development. Архитектурная концепция отсылает к сталинскому ампиру и ар-деко. Планируется свой детский сад. Набор квартир - от однокомнатных до четырехкомнатных с площадями от 42 до 139 кв. метров. Имеются лоты с эркерами, террасами, кухнями-столовыми до 23 кв. м, мастер-спальнями, возможностью установки камина. На верхних этажах – панорамные квартиры. Цены – от 17,2 млн руб.

Те, кто хочет жить в центральных районах города, могут поинтересоваться проектом «Квартал Галактика» от группы «Эталон», ЖК бизнес-класса «ARTквартал.Аквилон» от компании «Аквилон», ЖК Wellamo от концерна ЮИТ, комплексом премиум-класса Neva Residence от группы ЛСР, ЖК «Лермонтовский 54» от ПИК и ЖК «Дом на Васильевском» от застройщика «Страна Девелопмент». Если выбирать комплексы комфорт-класса подальше от центра, то стоит рассмотреть варианты в ЖК «Малая Охта» от группы «Самолет» или ЖК «Принцип» от компании «Страна Девелопмент».