Краткая версия конспекта доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость-2017»
С конца 2014 года мы наблюдаем непривычное для московского рынка недвижимости явление – затяжное падение цен. В принципе, падения случались и ранее – после кризисов 1998 и 2008 годов, но тогда всего через год-полтора квадратный метр снова начинал дорожать, довольно быстро отыгрывая снижение. Но сейчас цены на квартиры в Москве падают уже 3 года подряд – с 2015-го по 2017-й. За это время снижение средней стоимости квадратного метра составило уже более 20%: с 200 с лишним тысяч рублей до менее чем 170 тысяч (по индексу IRN.RU).
Формула рынка
Причины такого положения дел руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко изложил в своем специальном докладе «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?». Согласно этому докладу, текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы. Проанализировав, как вели себя цены на недвижимость в Москве с 1991 года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:
10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года
Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле) длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х. Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.
Соответственно, вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле) длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.
Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн), самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, «дергаясь» вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.
Этот анализ проведен в долларовых ценах, потому что рубль пришел на московский рынок недвижимости относительно недавно, и, когда речь идет о столь продолжительном периоде времени, более показательными являются цены в «твердой» валюте.
В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас. По сути, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!
Полный конспект доклада, посвященного анализу циклов на московском рынке недвижимости, доступен по ссылке: «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?»
Экономические аргументы
Снижению цен на квартиры в Москве и Подмосковье, которое происходит сейчас, способствует много причин. В первую очередь это сильное затоваривание рынка. Несмотря на непростую ситуацию в экономике, застройщики выводят на рынок очень много новых объектов, а столичное правительство запустило программу реновации, в процессе реализации которой часть построенного жилья также будет поступать в продажу.
При этом в нынешних условиях платежеспособный спрос существенно сократился и сильно отстает от предложения. Доходы граждан не растут, зато постоянно дорожают предметы первой необходимости (продукты питания и т.д.), поэтому большинство не может купить квартиру даже в ипотеку. По мировому критерию доступности жилья, согласно которому цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему месячному доходу местного населения, квартиры в Москве все еще существенно переоценены.
Не следует сейчас ожидать и прихода на рынок недвижимости шальных денег, как было в прежние тучные годы. В условиях санкций приток мирового капитала в Россию ограничен, цены на нефть также продолжают оставаться на низком уровне. Согласно другому исследованию аналитического центра www.irn.ru, при нынешних нефтяных ценах московский квадратный метр также должен быть ощутимо дешевле – читайте статью «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».
Под влиянием этих и иных факторов квадратный метр продолжит свое падение еще несколько лет. В кризисы 1998 и 2008 года активное падение цен длилось примерно половину последующего периода снижения-стагнации. Следовательно, и теперь фаза активного падения цен должна продолжаться примерно 5 лет из 10, то есть «дно» рынка будет достигнуто примерно к 2020 году (плюс-минус год). К аналогичным выводам приводит и иная линия рассуждений, связанная с оценкой времени, необходимого для ликвидации навеса объемов предложения жилья над спросом (смотрите статью «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).
Сколько будет стоить метр
К этому времени Минэкономразвития прогнозирует восстановление доходов населения, что приведет к увеличению платежеспособного спроса и предотвратит дальнейшее сползание цен вниз. При этом к 2020-2021 году московский квадратный метр может потерять еще 20-30% своей стоимости, снижаясь примерно на 10% в год, как было в 2015-2017 годах, что также будет способствовать установлению баланса между стоимостью жилья и платежеспособностью потенциальных покупателей.
Согласно этим оценкам, к 2020-2021 году средняя стоимость жилья в Москве достигнет отметки около 120 000 руб. за метр (или примерно $2000) и продолжит топтаться на этом уровне последующие несколько лет. При этом экономкласс внутри МКАД будет продаваться, скорее всего, по 100 000 руб. за квадрат и ниже ($1500-2000), комфорткласс – по 120 000 – 150 000 руб. ($2000-2500), бизнес – по 150 000 – 250 000 руб. ($2500-4000), элита – по 300 000 – 600 000 руб. ($5000-10000).
У новостроек все худшее позади
Примечательно, что наиболее прогрессивные застройщики уже сейчас выводят на рынок проекты с ценами гораздо ниже средних. Кто-то изначально заявляет более низкую стоимость квартиры, кто-то уменьшает цену неявно - за счет скидок и акций.
Это означает, что на рынке новостроек дно уже почти достигнуто, если не целиком, то по крайней мере частично. Уже сейчас можно найти предложения по ценам, близким к уровню дна, то есть по ценам завтрашнего дня. В ближайшие годы дальнейшее падение цен в основном будет затрагивать вторичное жилье, где частники все еще неадекватно оценивают свои квартиры и гораздо менее охотно идут на торг и снижение цен, нежели застройщики. Покупатели будут отдавать предпочтение уже подешевевшим новостройкам, а квартиры на вторичном рынке останутся невостребованными, пока их владельцы не будут готовы к существенному пересмотру цен.
Переломный 2024-й год
Окончание последней фазы суперцикла придется на 2024 год, после которого может возобновиться рост цен на недвижимость. В 2024 году может произойти геополитическая разрядка – совпадет проведение президентских выборов в России и в США, результатом чего может стать обновление картинки на мировой политической арене. За период до 2024 года можно ожидать и ряда других ощутимых перемен. Например, этот срок достаточен для реализации политики импортозамещения и восстановления собственного производства, что приведет к росту доходов населения. А ликвидация избытка предложения на рынке нефти за счет роста мирового населения и увеличения потребления может привести к постепенному восстановлению цен на нефть.
Впрочем, даже после 2024 года не стоит ждать резкого подорожания метра – рост, скорее всего, будет умеренным, на уровне инфляции. Хотя, конечно, новые обстоятельства могут внести свои корректировки в эти прогнозы.