Удешевление ипотеки и снижение цен на квартиры немного оживило вторичный рынок в июне-июле. Но спросом пользуются только самые дешевые варианты, и люди пока больше прицениваются, чем покупают, ожидая дальнейшего падения стоимости метра.

Спрос

В июне управление Росреестра по Москве зарегистрировало 8 312 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 15,1% больше, чем в провальном мае, но на 42,2% меньше, чем в июле 2021 г. В целом по количеству переходов прав с начала года 2022 г. отстает от 2021 г. уже на 15%.

Агентства недвижимости тоже сообщают, что спрос в июне активизировался по сравнению с маем благодаря снижению ипотечных ставок и цен на жилье. Но больше потенциальный, чем реальный. Например, число обращений от потенциальных покупателей в «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» по московским объектам увеличилось на 18% относительно мая и оказалось лишь на 6% ниже, чем в июне прошлого года. Количество авансов выросло вдвое, однако до уровня июня 2021 г. не дотянуло аж 56%. Похожая ситуация и со сделками: плюс 35% к маю и минус 40% к июню 2021-го.

«При наблюдаемом увеличении потребительского спроса несущественное увеличение темпов авансирования говорит о сохранении «информационного звонка» и «экскурсионного просмотра». А это однозначно свидетельствует о выжидательной позиции потенциальных покупателей», - считает Наталья Соломонова, председатель совета директоров нашей компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости».

В «Инкоме» с 27 мая, когда ключевая ставка была снижена до 11%, количество звонков и обращений выросло на 20%. Тем не менее, две декады июня в этом году по спросу на 50% проигрывают тому же периоду 2021 г., отмечает Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

В Новой Москве риелторы получили на 15% больше обращений, чем в мае, число авансов и сделок за месяц выросло на 7% и 5% соответственно. «Обобщая положение дел, можно отметить, что снижение цен на вторичное жилье и уменьшение банками ипотечных ставок привели к увеличению спроса. Однако уровень спроса в июне 2022 г. несопоставим с прошлогодними показателями. Но это уже хоть какой-то глоток воздуха для рынка «вторички», - говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Сиреневый» АН «Римарком» в Троицке.

Еще более непростая ситуация складывается на подмосковном рынке. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», за июнь число сделок увеличилось на 8%, но при этом количество внесенных покупателями авансов сократилось на 6% по сравнению с маем, а обращений - и вовсе на 30%. В июне 2021 г. сделок было больше на 36%, авансов - на 48 %, а обращений – на 58%.

«По сделкам все понятно: их рост обусловлен еще майскими авансами, все остальное – отражение ситуации на рынке, когда покупатели ждут и дальнейшего снижения ипотечных ставок, и продолжения снижения стоимости квадратного метра вторичного жилья, и еще большего выбора количества объектов. На все на это еще наложился летний период отпусков. Поэтому говорить о росте уровня спроса можно будет не раньше осени», - считает Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

Во всяком случае, в июле, по словам Власенко, число обращений от потенциальных покупателей подмосковной «вторички» лишь немного выросло по сравнению с июнем на фоне роста объема предложения, при этом количество авансов и сделок пока уступает даже июньским показателям.

В Москве, как Новой, так и «старой», в июле в целом сохраняются июньские тренды. Как отмечает Наталья Соломонова, спросом пользуются самые интересные по стоимости объекты независимо от категории и месторасположения недвижимости. При этом покупатели не спешат, выбирая квартиры подешевле. Анастасия Ковалева надеется, что спрос будет расти, пусть и небольшими темпами, при дальнейшем снижении цен и ипотечных ставок.

Ипотека

Хотя удешевление ипотеки немного увеличило спрос, нельзя сказать, что покупатели выстроились в очередь за кредитами по ставке от 10,5%. Например, в «Инкоме» число ипотечных сделок в июне увеличилось на 8% по отношению к майскому показателю, но в сравнении с данными июня 2021 г. сократилось на 85%. «Похожее снижение — на 84,3% — было зафиксировано относительно мартовского уровня, когда покупатели старались провести сделки с использованием ипотеки со старыми ставками (до повышения)», - комментирует Сергей Шлома.

Доля ипотечных сделок со старомосковскими квартирами в компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» в июне составляла 12%, что только на 4% выше, чем в мае, и на 71% ниже показателей предыдущего года.

«Заемщиков на вторичном рынке почти нет. Это реакция на высокую стоимость кредита при приобретении объектов недвижимости на вторичном рынке. Количество авансов от «ипотечников» не превысило 8% от общего числа авансируемых объектов», - констатирует Наталья Соломонова.

В Подмосковье число ипотечных сделок в июне увеличилось более ощутимо - на 10-15% по сравнению с маем. «Это все равно мало, особенно по сравнению с тем, что мы наблюдали годом ранее. В условиях неопределенности и боязни потерять работу даже снижение ипотечных ставок не приводит к серьезному увеличению количества выданных кредитов. В основном на рынке подмосковной «вторички» их берут сейчас те, кому требуется лишь небольшая доплата», - отмечает Сергей Власенко.

Цены и предложение

Более существенное влияние на рынок оказало снижение цен и увеличение объемов предложения. По данным аналитического центра www.irn.ru, за июнь стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы упала на 2,2%, Новой – на 1,8%, а в Подмосковье квартиры подешевели на 1,3% - см. обзор рынка недвижимости «старой» Москвы, а также Новой Москвы и Подмосковья в июне.

При этом средний размер скидки при покупке вторичной квартиры в июне-июле составляет 5%, по подсчетам «Инкома».

Число квартир в экспозиции на рынке «старой» Москвы, по данным компании «Инком», в июне увеличилось на 9,1% относительно мая. В Новой Москве объектов комфорткласса стало больше на 15%, а стандартного жилья – в среднем на 20%, говорит Анастасия Ковалева. В Подмосковье, по оценке КР «Мегаполис-Сервис», общий объем предложений в июне по сравнению с маем вырос на 9%.

Анастасия Ковалева связывает рост объемов предложения с начавшимся снижением цен: «Собственники в этих условиях торопятся быстрее продать недвижимость, так как полагают, что, если данный процесс не прекратится, то придется продавать объект еще дешевле».