Загородный дом в ипотеку: процентные ставки, льготы, предложения

С точки зрения банков, загородный дом – куда менее ликвидный залог, чем квартира: если у заемщика возникнут трудности с погашением кредита на покупку или строительство дома, такой залог будет сложно реализовать. Поэтому первый взнос по ипотеке на загородном рынке больше, а процентные ставки – порой ощутимо выше, чем при покупке городского жилья. Снизить переплату можно с помощью льготных госпрограмм, но проходят под их требования не все заемщики.

Неликвидная загородка

Не все банки готовы кредитовать покупку дома на загородном рынке. Еще меньше желающих дать кредит на его строительство. По данным «Банки.ру», ипотеку на покупку земли, строительство и/или покупку индивидуальных домов предлагает 80% банков из представленных в их базе. Причина – такие объекты залога менее ликвидны, говорит эксперт по ипотеке «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

Риски кредитования строительства частных домов связаны с возможным недостроем, превышением смет или срывом сроков, объясняет аналитик «Финам» Игорь Додонов. Поэтому банки весьма осторожно подходят к таким проектам и требуют надежное обеспечение – передачи в залог какой-то другой недвижимости заемщика, например, квартиры (и желательно без каких-то обременений), или поручителей.

«Участок земли они неохотно берут в залог, поскольку это очень малоликвидный актив, который в случае чего будет достаточно сложно реализовать. Похожая ситуация и с уже готовым частным домом. Банкам непросто справедливо оценить предмет залога, поскольку по загородной недвижимости отсутствуют единые стандарты строительства. С таким неликвидным залогом могут возникнуть проблемы, если банку придется продавать дом заемщика, не справившегося с кредитной нагрузкой», - заключает эксперт.

Ипотеку на загородную недвижимость традиционно выдают Сбербанк и Россельхозбанк, рассказал генеральный директор брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук. Другие банки тоже частично работают с загородным сегментом. Например, по его словам, у банка «Дом.рф» хорошая программа на строительство дома. Но многие банки не работают с загородным рынком совсем.

Условия кредитования: первоначальны взнос – больше, ставки – выше

Так как загородный рынок менее ликвидный, чем рынок квартир, размер первоначального взноса по ипотеке здесь выше. В среднем – 40% на приобретение индивидуального жилого дома и земельного участка и 20% – при строительстве жилого дома, говорит эксперт по ипотеке «Банки.ру» Инна Солдатенкова. В то время как на покупку квартир этот показатель в среднем составляет 15%.

Ставка на покупку загородной недвижимости также выше – разница между ставкой по базовой программе банка на покупку квартиры и загородной недвижимости в среднем составляет 1-3 процентных пункта. Однако, по словам эксперта, есть банки, которые готовы кредитовать загородные объекты на аналогичных квартирам условиях.

«Минимальная ставка базовых предложений, без учёта субсидированных, будет в районе 10,5%. Во многих банках сейчас можно понизить ставку, если внести единоразовый платёж в размере процента от суммы кредита, определяемого банком. Максимально выгодные условия получают зарплатные клиенты, покупатели с подтвержденным доходом. В некоторых случаях преференции получают сотрудники группы компаний, относящихся к банку», - поделилась своими наблюдениями директор по ипотечным программам Villagio Estate Алена Ремизова.

К заемщику какие-то особые требования по сравнению с традиционной ипотекой на квартиры банки не предъявляют. Он, прежде всего, должен быть платежеспособен, иметь хорошую кредитную историю. А вот к самому предмету залога требований гораздо больше.

«Это связано с тем, что часто загородное строительство ведется в индивидуальном порядке без соблюдения строительных норм. Это создает физические риски разрушения и юридические риски сноса строения. Также многие банки предъявляют жесткие требования к коммуникациям дома. Их наличие увеличивают стоимость и ликвидность дома», - говорит Александр Тихончук из «Роял Финанс».

Требования к залогу: коммуникации и развитая инфраструктура вокруг

На решение по ипотеке может повлиять удаленность дома от города и категория участка. Если это земля населенного пункта, взять ипотеку будет проще, делится аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Также банки часто предъявляют требования к материалу, из которого сделан дом, наличию коммуникаций (дорожная инфраструктура, подключение к электричеству, газу, водоснабжению и канализации и др.). Желательно, чтобы коммуникации были централизованными.

К возрасту дома конкретных требований обычно не предъявляют, но он не должен быть в ветхом или аварийном состоянии. Банк также может потребовать застраховать объект залога (требовать застраховать жизнь заемщика банк не может, но без страховки ставка обычно выше), предупреждает эксперт.

Например, ипотеку на покупку готовых домов с земельным участком можно оформить в Промсвязьбанке в рамках стандартных ипотечных программ. Основным условием для одобрения ипотечного кредита является нахождение приобретаемого земельного участка и дома в поселке с развитой инфраструктурой с официальным разрешением под индивидуальную жилую застройку, рассказали в пресс-службе банка. Приобретаемый дом должен иметь статус жилого и к нему должны быть проведены все необходимые коммуникации.

Банк «Открытие» предъявляет следующие требования к объектам ипотеки на вторичном загородном рынке – жилому дому и земельному участку. Во-первых, важно, где находится дом. Он должен быть построен на расстоянии не более 70 км от Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской области или подмосковных городов Химки, Одинцово, Мытищи, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха, Раменское, Жуковский и ближайших офисов банка «Открытие». В других регионах необходимо, чтобы дом находился не более чем в 50 км от областного центра. К объектам должен быть круглогодичный автомобильный подъезд. Во-вторых, сам жилой дом должен соответствовать ряду характеристик: не в аварийном состоянии, отдельное жилое помещение для проживания. Если приобретается деревянный дом, то обязательно не старше десяти лет. Фундамент строго из камня или железобетона. Площадь деревянного дома может быть 70-300 квадратных метров, каменного 70-500 квадратных метров, с подведенными коммуникациями, отдельной кухней и ванной комнатой. Минимальная ставка по ипотеке в рамках программы «Загородный дом» – 11,19% для клиентов, получающих зарплату на карту банка «Открытие», и от 11,49% для остальных клиентов. Сумма кредита может быть от 500 тыс. до 20 млн рублей для Москвы и Московской области и от 500 тыс. до 10 млн рублей для остальных регионов.

Ипотека на строительство дома: сложно, но можно

Купить землю и построить дом на нем также можно в ипотеку. Хотя это и более сложное дело, отмечает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Одно из главных условий – земля должна быть предназначена для индивидуального жилищного строительства. Заемщик может строить дом сам или заключить договор подряда со строительной организацией (как правило, она должна быть аккредитована банком, выдающим кредит). Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимостью подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.

Банк предоставляет заемщику кредитную линию, но каждый транш перечисляется на отдельный этап строительства (приобретение участка земли, планировка участка и заливка фундамента, строительство каркаса дома и т.д.) после подтверждения о завершении предыдущего, продолжает Игорь Додонов. В качестве залога банк возьмет земельный участок, на котором планируется строительство, и дом после его возведения. При кредитовании строительства дома банк также может потребовать предоставить в залог какую-то другую недвижимость заемщика, предоставить поручителей.

«При самостоятельном строительстве загородного дома необходимо корректно рассчитывать не только общий объем всех затрат, но и уложиться в прописанные в договоре сроки, отведенные на стройку, - предупреждают в пресс-службе Промсвязьбанка. – Иначе ставка по кредиту может увеличиться».

Напомним, в июне правительство расширило госпрограмму льготной ипотеки на строительство частных домов хозяйственным способом, то есть самостоятельно заемщиком, без привлечения подрядчиков. Ставка – не выше 9% годовых. В банке «Дом.рф», например, с учетом последнего снижения ставок, взять ипотеку на самостоятельное строительство дома можно под 6,3% при первом взносе от 15%. Правда, программа доступна не всем заемщикам.

Всего, по данным на сайте «Дом.рф», в перечне банков-участников программы значится 17 кредитных организаций. Среди них также Сбер, ВТБ, Россельхозбанк и Росбанк.

Льготная ипотека: с субсидиями от застройщиков – от 0,1% на весь срок кредита

На загородном рынке доступно несколько льготных ипотечных госпрограмм. Это льготная ипотека по ставке от 6,5% и семейная ипотека от 5,3% при максимальной сумме кредита до 12 млн руб. по Москве и области, и ипотека для IT-специалистов от 4,3%, максимальная сумма кредита до 18 млн руб., рассказала директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний Kaskad Family Анастасия Бычкова. Как и в сегменте квартир, многие застройщики на загородном рынке для увеличения продаж применяют субсидирование ставок, поэтому минимальная ставка возможна от 0,1% на весь срок кредитования.

Но оформить льготную ипотеку можно не во всех банках. По данным базы «Банки.ру», 70% кредитов на такие цели банки готовы предлагать по своим базовым (рыночным) программам и 30% - на льготных условиях. Средняя ставка по рыночным программам в настоящее время составляет порядка 12-14% годовых, а по льготным – 5-7% годовых (в зависимости от вида льготной программы).

Например, в Сбере, по информации на сайте банка, в рамках ипотеки с господдержкой ставка по кредиту на строительство дома – от 6,3%, семейной ипотеки – от 5,3%, ипотеки для IT-специалистов – от 5%, дальневосточной – от 1,5%. При этом по базовым программам банка ставка на стройку дома стартует от 10,5%.

Ипотека с господдержкой на покупку готового частного дома с земельным участком от застройщика есть и в ВТБ. Можно занять до 12 млн рублей при покупке объекта в Москве и области, Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 6 млн в остальных регионах. Минимальная ставка составляет 6,7% годовых на весь срок кредита. Оформить ипотеку на покупку готового частного дома с участком в ВТБ также возможно в рамках семейной ипотеки под 5,7% и дальневосточной ипотеки под 1,7%. По стандартной банковской программе кредитования клиенты могут приобрести объект по ставке от 10,9%. При условии оформления кредита на строительство дома под залог имеющейся в собственности недвижимости (готовые квартира или апартаменты), процентная ставка составит от 10,5%.

Спрос есть

Пик спроса на загородные дома пришелся на времена пандемии. Сейчас спрос стабилизировался, однако желающие сменить стандартную квартиру на комфортный дом за городом по-прежнему находятся, несмотря на дефицит предложения.

ВТБ по итогам первого полугодия 2022 года в Москве и области оформил ипотеку на готовые жилые дома на 3,5 млрд рублей. Основная доля выдач пришлась на стандартные программы банка, сообщили в пресс-службе банка. В целом по стране в январе-июне 2022 года в ВТБ зафиксировали рост спроса на загородную недвижимость примерно на 50% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Ипотеку на покупку коттеджа в основном берут молодые семьи с детьми, которые приняли решение переехать и жить постоянно загородом, рассказывает, директор по ипотечным программам Villagio Estate Алена Ремизова. Ипотеку для покупки участка используют те, кто не готов сразу вложить большую сумму денег в землю, ведь еще предстоит возвести дом. Кредит помогает перераспределить бюджет и отложить деньги на строительство.

Конечно, многие клиенты сейчас стараются взять ипотеку в пределах сумм по льготным программам: до 12 млн рублей (льготная и семейная ипотека) и до 18 млн рублей (ипотека для it-специалистов), поэтому доля льготных программ на загородке составляет 75-80%, говорит директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family Анастасия Бычкова. Рыночные программы актуальны для заемщиков, которым не подходят льготные: по лимитам финансирования, занятости или иным критериям.

Так, рыночные кредиты оформляют покупатели высокобюджетной загородной недвижимости. Вероятно, некоторые объекты в поселках бизнес-класса приобретаются с помощью льготной и семейной ипотеки, но доля таких сделок вряд ли значительна, считает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Основным ограничением служит лимит по таким предложениям. Даже при сочетании льготной или семейной ипотеки с рыночными программами максимальная величина кредита составит 30 млн рублей для Москвы и Московской области.

«Ограничения по максимальной сумме кредита в условиях льготных программ не закрывают ожидания покупателей дорогой загородной недвижимости, - подтверждает директор по ипотечным программам Villagio Estate Алена Ремизова. - По поселкам уровня бизнес- и выше доля таких сделок нулевая».