«Затраты на обслуживание всех кредитов, которые получает застройщик, не превышают 8% в бюджете проекта»

События конца февраля, беспрецедентные санкции против России и реакция рынков на них не могли не повлиять на отечественный финансовый ландшафт, в том числе в области девелопмента. Как застройщики и крупнейший банк страны пережили резкое изменение финансовых условий, по каким ставкам Сбербанк кредитовал девелоперов тогда и кредитует сейчас, выросла ли себестоимость строительства и запрещают ли банкиры снижать цены на квартиры, в интервью IRN.RU рассказала Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.

Начиная с конца февраля многие застройщики приостановили работу над новыми проектами. Как изменилось число и объем заявок на проектное финансирование и приобретение площадок под жилищное строительство за это время?

За 5 месяцев прошлого года у нас было порядка 790 заявок на проектное финансирование, а за 5 месяцев текущего – чуть меньше 700. То есть число заявок с начала года снизилось где-то на 12%, но основное падение, конечно, пришлось на март - из-за ситуации неопределенности, которая временно остановила всю активность. Кроме того, девелоперы понимали по опыту пандемии, что государство окажет поддержку отрасли, и ждали старта госпрограмм, чтобы заключить сделки на более выгодных условиях с точки зрения ставок. Уже в мае, когда утвердили новые условия по льготной ипотеке и программу поддержки застройщиков, спрос на проектное финансирование начал восстанавливаться до уровня прошлого года.

К покупке новых площадок девелоперы подходили более осторожно. Если заявку на проектное финансирование застройщик подает, когда уже готова вся проектно-разрешительная документация и он может выходить на площадку, то бридж-кредиты – это начальный этап реализации проекта. Поэтому по новым площадкам было более значительное замедление активности, но не критичное: в 2021 г. мы ежемесячно получали в среднем примерно 15 заявок на такие сделки, а в марте-апреле 2022 г. пришло 22 заявки. Сейчас мы видим восстановление спроса и на проектные «бриджи».

Как снижение девелоперской активности в плане приобретения новых площадок повлияет на объемы жилищного строительства в перспективе ближайших 2-4 лет?

Учитывая, что спрос на бридж-кредиты достаточно быстро восстанавливается, думаю, что никак не повлияет. Тем более, что после покупки участка и до начала строительства проходит 1,5-2 года, и у девелоперов есть заделы по площадкам. На протяжении последних двух лет постоянно находится в стройке порядка 95-98 млн кв. м жилья. Полагаю, примерно такой объем и останется - снижения объемов жилищного строительства мы не прогнозируем.

Государство тоже планирует поддержку в этом направлении. У нас есть продукт, который называется кредит под будущую прибыль – это когда часть будущей прибыли по проекту мы даем девелоперу в виде кредита. Этот продукт был не сильно востребован, но сейчас разрабатываются меры господдержки в виде поручительства ВЭБ.РФ. Детали еще не можем раскрыть, но ожидаем, что предложение будет пользоваться спросом.

Как изменились условия финансирования застройщиков за последние месяцы?

Все основные требования - к структуре финансирования, показателям устойчивости проектов и т.п. – сохранились. Безусловно, прогнозы относительно темпов продаж и цен стали более умеренными, но сами условия кредитования не менялись. Мы занимаем достаточно большую долю на этом рынке – более 50% - и отдаем себе отчет, что любые изменения с нашей стороны являлись бы изменением подходов рынка.

А что со ставками?

Ставки зависят от стоимости денег на рынке, и по мере изменения ключевой ставки они менялись. Сейчас ключевая снижается, и ставки приближаются к тому уровню, на котором они были до февраля.

К какому? Какова сейчас ставка по проектному финансированию?

Сложно назвать конкретную ставку, она в любом случае зависит от того, насколько проект эффективен. В среднем – ключевая ставка плюс 3-5%, если мы говорим про базовую ставку по проектному финансированию.

В марте ключевая ставка составляла 20%. У вас были выдачи по ставкам выше 20%?

Нет, таких ставок, конечно, у нас не было. Но в тот короткий период рост ключевой ставки отразился на стоимости фондирования для банков. И в те месяцы это не могло не сказаться и на конечной ставке для клиентов. При этом принятие программы субсидирования процентных ставок для девелоперов позволило заявить такие кредиты и установить на время действия программы льготную ставку, которая не превышает 15% годовых. И даже таких кредитов у нас буквально около десяти.

По данным ЦБ, уровень ставок по основной части долга девелоперов составляет 1-4% за счет того, что портфель эскроу с запасом перекрывает портфель кредитов застройщиков. Но это средняя температура по больнице и только по проектному финансированию. Сколько в среднем тратит застройщик на обслуживание всего долга перед Сбербанком и каков диапазон ставок?

Так как мы, занимая 55% рынка проектного финансирования, формируем половину данных для исследования Банка России, то у нас точно такая же статистика. По действующим проектам специальная ставка - в среднем меньше 4%. Но есть проекты, ставка по которым снижена фактически до нуля (прим. ред. – 0,01% годовых) – те, где объем средств на эскроу-счетах перекрывает объем задолженности застройщика на 200%. Это порядка 12-13% нашего портфеля. Есть проекты, где перекрытие составляет от 100% до 200%, - это треть портфеля. Таким образом, проекты, где ставка по проектному финансированию либо равна нулю, либо находится в диапазоне от значения специальной ставки до нуля, занимают примерно 45% нашего портфеля.

А остальные 55%?

Кредиты, по которым действует половина базовой ставки – с покрытием около 50% - формируют еще треть портфеля. Сложно сказать, какая по ним средняя ставка, потому что кредиты выдавались в разное время.

Общие затраты на обслуживание кредита зависят от маркетинговой политики девелопера и его финансовой модели. Одни стремятся продавать много на этапе строительства, чтобы снизить ставку, другие открывают продажи после ввода дома в эксплуатацию. В целом в бюджете проекта затраты на проектное финансирование занимают от 4 до 8%.

А с учетом бридж-кредитов на покупку земельных участков, мезонинных кредитов и т.п. – всех кредитов, которые берет застройщик?

Стоимость земельного участка в бюджете проекта – от 15% в регионах до 20-30% в Москве. Половину затрат покрывает застройщик из собственных средств, на остальное берет бридж-кредит. Дальше год-два по «бриджу» действует рыночная ставка, без снижения, а затем на него точно так же начинают распространяться условия снижения ставки за счет размещения средств покупателями на счетах эскроу. Так что доля этого более дорогого кредита не так велика и не так долго он живет, чтобы оказать существенное влияние на общую стоимость финансирования проекта. Вероятно, ставка будет ближе к верхней границе диапазона, если в проекте предусматривался бридж-кредит.

Завышенный уровень цен на квартиры застройщики нередко объясняют позицией банков – мол, это вы определяете цены, не позволяете предоставлять скидки и т.п. Это действительно так?

Нет, это не так. Здесь тоже нужно рассказать, как все это работает. Когда мы рассматриваем заявку на проектное финансирование, мы оцениваем возвратность нашего кредита с определенным запасом. В среднем нас устраивает запас до 20%. Минимум – 16%. Цены и темпы продаж в финансовой модели основываются на рыночных предпосылках – тех, что есть сейчас: есть предложение, которое уже несколько лет находится на одном уровне, и есть спрос, достаточно высокий, в том числе благодаря государственным ипотечным программам. Мы смотрим, сколько стоит готовое жилье в текущем периоде, и закладываем дисконты на стадию готовности. Построенную нами модель мы в первую очередь согласовываем с клиентом, и она становится нашим общим бизнес-планом, в который верим и мы, и наш партнер. А дальше мы мониторим, как наш бизнес-план живет.

Средний срок реализации проекта – 4 года, за это время многое может случиться – себестоимость увеличиться, цена уменьшиться и т.п. Мы и закладываем запас, понимая, что может измениться рыночная ситуация. И тот запас, который мы планировали, в среднем по портфелю, сложился даже чуть выше ожиданий. То есть мы планировали в среднем LLCR от 1,2, а складывается около 1,3.

Если клиент что-то меняет – это нормально. Он даже может изменить параметры проекта. Если это существенные изменения, мы вместе пересматриваем параметры.

Существенные - это какие?

Которые требуют получения нового заключения экспертизы. Бывают изменения, требующие увеличения бюджета. В текущей ситуации, если клиент идет не по плану с точки зрения затрат, мы это поймем. Но, как правило, клиенты сами заранее приходят, а не отправляют платежку в надежде, что банк согласует.

Например, девелопер решил изменить отделку фасада с простой на мраморную, потому что считает, что так будет лучше с маркетинговой точки зрения. Мы смотрим, нужно ли менять исходно-разрешительную документацию и за счет каких источников будут финансироваться изменения. Если требуется дополнительное банковское финансирование, смотрим, что это даст.

Если клиент строит жилье экономкласса, а собирается повысить класс до «бизнеса», то, конечно, это будет плюс к цене. Или клиент строил без отделки, а решил, что рыночная ситуация изменилась и лучше строить с отделкой, то это тоже будет плюс к цене и, как правило, дополнительные затраты окупаются в таких случаях. Бывает и обратная ситуация - когда клиент отказывается от отделки. С изменением цены меняется размер бюджета, при этом эффективность проекта сохраняется.

А если рыночная ситуация требует снизить цены более чем на 16-20%. Это возможно?

Да. Наша задача – вернуть кредит за счет того объема выручки, который будет. Если мы говорим про текущую ситуацию и текущий портфель проектов, то снижение цен более чем на 16-20% - если оно произойдет - смогут компенсировать уже имеющиеся значительные накопления на эскроу-счетах.

Мы не упираемся в эти 16-20%, а комплексно рассматриваем каждый конкретный проект, анализируя возвратность кредита. Возможно, при снижении цены нужно будет скорректировать объем средств, который направляется от каждой проданной квартиры в банк, чтобы закрывать долг.

Если говорить про прогнозы, я не ожидаю какого-то существенного падения цен на жилье. Конечно, темпы роста цены замедлятся после скачка в предыдущие годы, но тем не менее есть инфляция. Скорее всего, номинальные цены будут оставаться на текущем уровне.

Отличаются ли заявки на проектное финансирование, которые Сбер получает сейчас, от тех, что были раньше? Качественно.

По сумме, структуре, срокам и так далее – нет. Но два-три месяца – не такой большой срок для того, чтобы девелоперы успели отреагировать на изменение потребительских предпочтений. Возможно, мы увидим эту реакцию позже, такое бывало. Ничего страшного в этом нет – как я уже говорила, клиент может поменять проект.

Из моей практики – чаще всего меняют нарезку квартир: проект с большими квартирами переделывают в проект с маленькими. Но по текущим проектам я такого пока не вижу. Однако подобные корректировки требуют времени на согласование внутри самой компании, только после этого девелопер придет в банк с общей концепцией и планом действий по изменению исходно-разрешительной документации. Если такая тенденция появится, то мы о ней узнаем не раньше, чем через полгода.

Застройщики жалуются на драматический рост цен на стройматериалы. Вы это видите по заявкам?

Если мы говорим про 2022 г., то пока не видим. Скорее застройщики увеличили в бюджетах запасы на инфляцию и непредвиденные расходы – это факт.

Конкретного удорожания стройматериалов к началу года мы пока не фиксируем, потому что девелоперы еще отстраивают логистические цепочки, переходят на российское или китайское оборудование и т.п. Кроме того, цены на стройматериалы волатильны: по некоторым позициям стоимость росла, по некоторым, наоборот, уменьшалась. Но драматического повышения стоимости строительства мы не наблюдаем. По итогам года ожидаем, что она вырастет точно не более, чем на 10-20%.

В прошлом году рост себестоимости тоже был - по ряду проектов мы фиксировали удорожание до 20%. Но высокие продажи и большие накопления на эскроу позволили в большинстве проектов безболезненно пережить эту ситуацию.

Планируете ли вы наращивать долю на рынке кредитования застройщиков? Кризис предоставляет такие возможности.

Мы не меняем стратегию и планируем оставаться в той доле, которая есть. Она достаточно серьезная - у нас нет цели стать монополистом. Безусловно, на рынке должна сохраняться конкуренция.

Учитывая, что у Сбербанка 50% рынка в квадратных метрах, то, наверное, это уже не очень рыночная ситуация.

Тем не менее сложился определенный пул конкурентов. Девелоперов не один Сбербанк кредитует. Есть 2-3 ключевых банка, которые поверили в строительную отрасль и стали первыми с ней активно работать, вложившись в инфраструктуру, необходимую для кредитования застройщиков по новой модели, позже присоединились остальные банки. А если говорить про уполномоченные банки, которые могут предоставлять проектное финансирование с эскроу, то их больше 90. Выбор есть у каждого банка – работать или не работать на этом рынке.