Закон о запрете микродолей в квартирах

В конце июня 2022 года Госдума в третьем чтении приняла закон, который СМИ тут же окрестили законом о микродолях. По мнению некоторых комментаторов, этот нормативный акт раз и навсегда решит проблему захвата квартир с помощью минидолей в праве общедолевой собственности на жилые помещения. Но как раз от этого новый закон не защищает.

Краткая предыстория закона

Речь идет о проекте № 835938-7. Его внесли в Госдуму еще 14 ноября 2019 года депутаты Павел Крашенинников (идеолог дачной и гаражной амнистий) и Татьяна Плетнева. Пикантность ситуации состоит в том, что первоначальный вариант ничего не говорил о микродолях. Проект просто вносил очередные поправки в Семейный кодекс и пытался привести нормы семейного законодательства в соответствие с законами о банкротстве и регистрации недвижимости, а также с ГК РФ. Между тем, в Госдуме с 21 декабря 2017 года «болтался» проект № 346930-7, внесенный все тем же неугомонным Крашенинниковым, Галиной Хованской, Александром Сидякиным и Павлом Качкаевым. Данный проект как раз и предусматривал внесение в статью 30 ЖК РФ новой части 1(1), которая вводила ограничения по размеру доли в праве общей собственности на жильё.

Этот документ прошел два чтения и с октября 2021 года наглухо застрял где-то в недрах комитетов Думы. Первый вариант части 1(1) статьи 30 ЖК РФ запрещал образовывать долю в праве общей собственности на жилье, если её размер был меньше учетной нормы, установленной органами местного самоуправления, и не обеспечивал собственнику возможность вселиться в помещение. Но дело с этой новеллой как-то застопорилось. В конце концов, она все же прошла третье чтение, но уже в рамках проекта № 835938-7. Почему так произошло — не знаю. Кому интересно, может посмотреть историю работы по законопроектам на сайте Государственной думы.

Запрет на создание микродолей

Часть 1(1) статьи 30 ЖК РФ, принятая 26 июня 2020 года Думой в третьем чтении, запрещает единоличному собственнику жилища выделять доли в праве собственности на помещение, а владельцу доли делить долю, если в результате этих сделок площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров общей площади жилья на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этих правил, считаются ничтожными.

Собственно говоря, это и есть вся новелла. Однако она вызывает ряд вопросов. Рассмотрим их подробно.

Проблема членов семьи единственного собственника

Граждане владеют жильем единолично либо на праве общей собственности (долевой или совместной) (ст. 244 ГК РФ). Это аксиома. Соответственно и ч.1 (1) ст. 30 ЖК РФ говорит о двух субъектах, владеющих жильем: собственнике жилого помещения и обладателе доли в праве общей собственности. Вместе с единоличным собственником с ним могут жить «члены семьи собственника» (ст. 31 ЖК РФ), а с владельцем доли — другие участники долевой собственности.

Запрещая единоличному собственнику «совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение», новелла подчёркивает, что в результате такого раздела на сособственников не может приходиться менее 6 кв. метров. Немаловажный нюанс: ч.1 (1) ст. 30 ЖК РФ вообще не упоминает про членов семьи собственника (или о гражданах, зарегистрированных и проживающих в помещении). И здесь может возникнуть коллизия.

Например, в «маломерке» площадью 24 кв.м. живет семья из трех человек. Квартира принадлежит супругу. Жена и дочь в соответствии со статьей 31 ЖК РФ считаются членами семьи собственника, но не собственниками. Муж перевозит из деревни родителей, оформляет с ними помещение в общую собственность, а затем определяет доли сособственников (реальный случай). В результате площадь квартиры, приходящаяся на долю каждого участника долевой собственности, составляет около 8 кв. метров. Вроде нормально. Однако вместе с членами семьи первоначального собственника на долю каждого проживающего приходится уже по 4,8 кв. метра. Хотя, если уж быть до конца честным, то после переезда родителей муж вместе с женой и взрослой дочерью переселился к теще в ее 3 комнатную служебную квартиру. И обратились они к адвокату не по поводу микродолей, а в связи с приватизацией служебного жилья тещи. Однако это не меняет того факта, что при стечении обстоятельств члены семьи единственного собственника могут попасть в тяжелую жизненную ситуацию. А новелла не учитывает их интересы. Или почти не учитывает. Хотя законодатели и утверждают, что норма направлена, в том числе, и на борьбу с «резиновыми» квартирами. Но это далеко не так. Размер доли никак не связан с количеством зарегистрированных в помещении граждан. Эта норма сработает, только если каждый зарегистрированный в квартире субъект получит микродолю. Но это уже из сферы фантастики. Какой собственник «резиновой квартиры», находящийся в здравом уме и твёрдой памяти будет оформлять на каждого жильца микродолю?

Запрет на сделки с долями

Этот запрет также вызывает неподдельный интерес. По закону собственник доли может продать или разделить только свою долю. С долями других владельцев он не вправе совершать каких-либо действий без их прямого согласия или доверенности. Поэтому, если другие совладельцы откажутся совершать сделку со своими долями, то их размер ну никак не уменьшится. Однако формулировка ч.1(1) ст. 30 ЖК РФ смело предполагает, что в результате действий обладателя доли, «влекущих разделение этой доли в праве общей собственности», волшебным образом уменьшатся еще и доли других участников долевой собственности. Это каким же образом? Без согласия совладельцев подобного результата можно достичь только подделкой документов и мошенничеством. Но такие действия сами по себе приводят к ничтожности сделки. И не надо говорить, что в статье речь идет только о долях, появившихся в результате раздела доли продавца. Ч 1(1) ст. 30 ЖК РФ прямо говорит о всей «площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников». Подчеркиваю - каждого, а не новых.

Вызывает легкое недоумение и запрет на раздел общей собственности на доли, когда на одного сособственника будет приходиться менее 6 кв. метров. Например, семья проживает в «маломерке», где на каждого субъекта приходится по 5 кв. метров. Квартира принадлежит одному из супругов. Новую квартиру купить не могут, а ипотеку «не поднимут». В какой-то момент, владелец решает оформить квартиру в общую собственность и определить долю каждого из домочадцев. Однако он этого сделать не сможет. Ведь ч.1(1) ст. 30 ЖК РФ определяет, что «положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений». Получается, что владелец жилья должен помереть, чтобы его родственники стали счастливыми обладателями микродолей. Да ну, бред какой-то.

Выводы

Еще в 2013 году в Определении № 4 — КГ13 — 32 Верховный Суд РФ высказал мнение по поводу микродолей. Если перефразировать цитату из этого Определения, то ВС РФ заявил, что микродоля не является самостоятельным объектом жилищных отношений, ее невозможно выделить в натуре, а потому у собственника отсутствует реальная возможность использовать эту долю для проживания в квартире.

Если же обратиться к материалам СМИ, то можно прийти к выводу, что в обществе действительно существует запрос на законодательный запрет микродолей. Однако он касается незаконной деятельности «профессиональных соседей» и мошенников, которые, приобретя микродолю, превращают жизнь собственников в ад, вынуждая последних отказаться от жилья. В то же время принятый Госдумой 26.06.2022 года закон не в полной мере отвечает этому запросу. Данный нормативный акт не запрещает субъекту приобретать микродолю и не обязывает (как предлагают некоторые юристы) утверждать подобные сделки в судебном порядке. Следовательно, квартирные мошенники могут продолжать «кошмарить» собственников, купив «квадратный метр» на законном основании. Впрочем, как показывает практика, правоохранительные органы все чаще доводят подобные дела до суда, и мошенники и вымогатели получают по 7 — 10 лет лишения свободы. Однако это слабое утешение для потерпевших.

Что же касается закона «о запрете микродолей», то его главная задача не защитить собственников от мошенников, а не допустить появления на рынке недвижимости жилья, право общей собственности которого целиком состоит из одних микродолей. Ведь в этом случае участие помещения в гражданском обороте серьезно ограничивается. С этой точки зрения новый закон отдаленно напоминает принцип майората, господствовавший в Европе 500 — 600 лет назад. Средневековые нормы (в России это закон о единонаследии Петра I от 1714 года) запрещали делить поместья между наследниками и требовали передать его одному субъекту, чтобы постоянный раздел имений не дробил их на множество участков, которые постепенно становились убыточными и закладывались за долги. Так что все новое — это хорошо забытое старое. Если от этого кому-то станет легче.