Последние годы доля квартир с отделкой от застройщика росла и даже частично начала захватывать высокобюджетные сегменты рынка. Но тут вмешались западные санкции. Из-за сложностей с логистикой и оплатой товара, из-за замены поставщиков подорожали материалы и оборудование. И часть девелоперских компаний стала отказываться от отделки. Но эксперты предполагают, что снижение доли квартир с ремонтом критичным не станет.
Покупатели давно привыкли к отделке от застройщика. Этот популярный, особенно в массовом сегменте, продукт сокращает расходы и экономит время. Даже несмотря на то, что стоимость квартиры с готовым ремонтом выше, чем без него, клиент выигрывает, потому что отделка своими силами обойдется ему еще дороже. К тому же затраты на ремонт включаются в ипотечный платеж, что очень удобно.
Пока мы видим довольно большой выбор квартир с отделкой. По данным Леона Пряжникова, руководителя управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», на рынке Московского региона доля квартир с отделкой составляет 65% от общего объема предложения.
По информации bnMAP.pro, которую приводит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в «старой» Москве лоты с отделкой (квартиры+апартаменты) доступны в 211 проектах (67% от всех объектов), которые представлены в 520 корпусах. Это и проекты, где продаются только лоты с отделкой, и ЖК, где есть предложения с отделкой и без, а также комплексы, где отделка предлагается как опция. В Новой Москве жилье с ремонтом доступно в 23 проектах (124 корпуса, 74%). В Подмосковье - в 113 комплексах (355 корпусов, 66% от всех объектов в локации).
Предложение выросло на 10% по отношению к июню прошлого года, подсчитали в ГК «Самолет». Но уже видна наметившаяся «просадка» - аналитики компании зафиксировали снижение предложения с отделкой на 3% по отношению апрелю 2022 года.
Если говорить о классах жилья, то больше всего лотов с ремонтом представлено в комфортклассе: здесь, по данным руководителя отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгения Межевикина, доля квартир с полной чистовой отделкой составляет 67%, с отделкой white box - 20%. В бизнес-классе на квартиры с отделкой white box приходится 32%, на чистовой вариант - 8% предложения.
Доля лотов с отделкой по сегментам
| Москва | май.22 | май.21 |
|---|---|---|
| Комфорт | 77% | 64% |
| Бизнес | 36% | 39% |
| Премиум | 59% | 49% |
| Элита | 18% | 26% |
Источник: Est-a-Tet
| Новая Москва | май.22 | май.21 |
|---|---|---|
| Стандарт | 27% | 85% |
| Комфорт | 59% | 32% |
| Бизнес | 7% | 0% |
Источник: Est-a-Tet
| Московская область | май.22 | май.21 |
|---|---|---|
| Стандарт | 32% | 39% |
| Комфорт | 64% | 49% |
Источник: Est-a-Tet
Например, в культурно-образовательном кластере бизнес-класса Russian Design District в Новой Москве предлагаются квартиры в основном без отделки. Но «мы все-таки предусмотрели полную отделку в двух корпусах кластера, хотя она также максимально адаптивная под эстетические запросы», - комментирует Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).
В основном из-за западных санкций трудности испытывают девелоперы, работающие в высокобюджетных сегментах, где используется много импортных материалов и оборудования. У них наблюдаются перебои с поставками из-за невозможности заплатить за товар и из-за сбоя логистических цепочек. Компании ищут других поставщиков, что также требует усилий и времени.
По данным Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», доля импорта в отделке дорогих проектов может превышать 60%. В массовых проектах этот показатель не больше 15-20%, причем часть материалов и сантехники поставляется из Турции и азиатских стран, не присоединившихся к санкциям. Другие эксперты говорят, что эта доля может быть еще ниже - от 0 до 10%.
Так, по словам Леона Пряжникова («Самолет»), в базовой отделке недвижимости массового класса у компании практически 100% - материалы российского производства.
В высокобюджетном сегменте некоторые застройщики стараются поставить необходимые материалы и оборудование через третьи страны, комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). В бизнес-классе ситуация похожая, хотя там часть материалов замещают на отечественные аналоги и продукцию с похожими характеристиками из других стран. В массовом сегменте в основном идет импортозамещение российскими материалами.
«Мы пошли по пути создания торгового дома, который занимается закупкой материалов и оборудования через Узбекистан, - делится опытом компании Владимир Щекин (Родина). - Также мы ищем поставщиков материалов в Китае, Турции и других странах, которые не участвуют в санкциях».
«В наших комплексах «Любовь и голуби» и Clementine поставщиками отделочных материалов выступают российские компании, - дополняет Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»). - Более того, мы ориентировались на использование отечественной продукции еще при разработке концепций проектов».
По оценке экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сокращение доли квартир с отделкой неизбежно. Отделочные материалы подорожали из-за сложностей с логистикой и смены поставщиков. Кроме того, как замечает Владимир Щекин («Родина»), быстрый рост цен был отмечен после февральского обвала рубля, и многие производители до сих пор их не скорректировали.
«Скажем, только двери и окна за год подорожали на 150%, светильники – на 77%, - говорит эксперт. – А бюджет у покупателей в целом не увеличился, а уменьшился, потому что подорожала ипотека».
Соответственно, как отмечает Наталия Кузнецова («Бон Тон»), девелоперы стремятся снизить конечную стоимость продукта путем упрощения и удешевления, «часть девелоперов может отказаться от отделки в пользу предчистового варианта white box или же полного ее отсутствия».
По оценке Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), некоторые застройщики уже отказались от отделки в проектах, где она предполагалась. Или предложили покупателям доплатить необходимую сумму. Часть компаний взяли возросшие издержки на себя.
Как уточняет эксперт, ограничения коснулись в основном проектов, которые находились либо на начальном этапе строительства, либо только проектировались. Многие комплексы на высокой стадии готовности фактически не ощутили ограничений, так как материалы и оборудование у них были либо уже закуплены и доставлены либо законтрактованы у поставщиков.
Так, Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, приводит в пример сданный ЖК «Парк Легенд» (метро «Автозаводская»). В корпусах 7.1 и 7.2 квартиры продаются с полной чистовой отделкой (в темном и светлом варианте) с встроенной кухней с техникой Bosch и Candy, настенной сплит-система Gree. Стоимость квартир - от 14,3 до 25,8 млн руб.
ЖК «Гвардейский» в Химках тоже сдан. Все квартиры в двух 17-этажных домах реализуются с полной отделкой: современные приборы отопления, обои в пастельных тонах, в санузле стены и пол отделаны керамической плиткой. Цены - от 7,1 до 11,3 млн руб.
В Новой Москве жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District находится на финальной стадии строительства. Почти все закупки материалов и оборудования были сделаны до 24 февраля. Полная отделка включает стяжку, межкомнатные перегородки, межкомнатные и входную дверь, окрашенные стены. В ванных комнатах, кухнях и прихожих уложен керамогранит итало-российского производства, в комнатах и коридоре – ламинат. Санузлы полностью оборудованы. Везде оборудованы светильники.
В то же время Ирина Доброхотова считает, что большинство девелоперов сможет перенастроить логистику и по возможности провести импортозамещение, поэтому число проектов с отделкой существенно не снизится.
В ГК «Самолет» вариант отказа от отделки не рассматривают. Компания в мае даже расширила предложение и запустила услугу индивидуальной отделки. Клиентам доступны более 300 видов отделочных материалов, сантехники и электрики, 50% из них – отечественные. Как объясняет Леон Пряжников («Самолет»), не все бренды, которые мы воспринимаем как зарубежные, являются таковыми или производятся за рубежом. Так, в подборку включены российские двери Velldoris, плитка и керамогранит Estima, обои Elysium, Industry, Victoria Stenova, ламинат Juteks. Предлагаются и материалы европейских брендов, производство которых налажено в России, например, Kerama Marazzi.
Большинство проектов группы «Самолет» предлагается с чистовой отделкой. Среди них – ЖК «Молжаниново» у Ленинградского шоссе (от 5,9 до 14,3 млн руб.), «Пятницкие Луга»» рядом с Захарьинской поймой (5,0-10,3 млн), «Новое Внуково» в Новой Москве (5,9-15,8 млн), «Заречье Парк» рядом с инновационным центром «Сколково» (8,0- 29,4 млн), «Квартал Некрасовка» у метро «Некрасовка» (9,6- 22,9 млн руб.)
Не планируют отказываться от отделки и в девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». В ЖК «Любовь и голуби» (Западное Дегунино) все квартиры (от 9,6 млн руб.) и апартаменты (от 10,7 млн) предлагаются с предчистовой отделкой, а в апарт-комплексе Clementine доступны апартаменты как с отделкой white box, так и с финишным ремонтом (от 4,5 млн руб.).
В среднем стоимость отделки выросла примерно на 50% за прошедший год, и в новых проектах придется закладывать этот процент в конечную стоимость квартиры, говорит Владимир Щекин («Родина»).
У Наталии Кузнецовой («Бон Тон») также неутешительный прогноз: в силу роста цен на стройматериалы стоимость отделки от застройщика естественным образом будет прогрессировать и дальше.
По оценке Евгения Межевикина («Пионер»), сегодня средняя цена предложения квартир с отделкой находится на уровне 384 тыс. руб./кв. м. В премиальном сегменте метр с отделкой стоит в среднем 553 тыс. руб., в комфортклассе - 272 тыс. руб.
Средняя стоимость кв. м в лотах с отделкой в мае 2022 г.
| Сегмент | Средняя стоимость кв. м в вариантах с отделкой, тыс. рублей* |
|---|---|
| Массовый | 280 |
| Бизнес-класс | 413 |
| Премиум-класс | 661 |
| Элитный | 1 491 |
| ТиНАО | 232 |
| Апартаменты (массовый) | 258 |
| Апартаменты (бизнес-класс) | 384 |
*учитывались квартиры и апартаменты с чистовой отделкой и white box
Источник: «Метриум»
Новая Москва
| Округ | Отделка | май.22 |
|---|---|---|
| НАО | без отделки | 230,4 |
| предчистовая | 264,6 | |
| с отделкой | 230,7 | |
| с отделкой и кухней | 215,2 | |
| Итог (НАО) | 231,5 | |
| ТАО | без отделки | 122,2 |
| предчистовая | 137,2 | |
| Итог (ТАО) | 123,0 |
Источник: «Бон Тон»
Ближнее Подмосковье
| Наличие отделки | май.22 |
|---|---|
| без отделки | 179,1 |
| предчистовая | 178,4 |
| с отделкой | 188,6 |
| с отделкой, кухней и техникой | 182,4 |
| Итог | 183,1 |
Источник: «Бон Тон»
В пределах «старой» Москвы помимо упомянутых в статье объектов покупатели могут выбрать квартиры с предчистовой отделкой MR Base в комплексе Hide в Раменках от MR Group. Будут возведены межкомнатные перегородки, выполнена стяжка, грунтовка, шпатлевка, штукатурка, разведены коммуникации, установлена сантехника. Минимальная стоимость квартиры – 19,3 млн руб.
Квартиры с предчистовой отделкой white box можно купить в проектах Level Group – «Level Причальный» (Хорошево-Мневники), «Павелецкая Сити» (метро «Павелецкая»), «Level Нагатинская» (Нагатино-Садовники). Апартаменты - в комплексах «Level Донской» (метро «Шаболовская») и Level Стрешнево (Покровское-Стрешнево). При покупке квартиры с white box доступна и дизайнерская отделка в двух вариантах.
В Новой Москве стоит обратить внимание на крупный жилой комплекс «Новые Ватутинки». Застройщик «Стройком» предлагает готовый ремонт: на кухне ламинат, натяжные потолки, виниловые обои, двери, в ванной и санузле керамическая плитка, установленная сантехника. В комнатах и коридоре виниловые обои, ламинат на полу, двери, оконные блоки.
Несколько вариантов дизайнерской отделки в разных стилях и цветовых решениях предлагает ГК «А 101» для жилых комплексов «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «Прокшино» и «Южные Сады».
В Подмосковье стоит присмотреться к ЖК «Одинбург». AFI Development выполняет предчистовую отделку и отделку под ключ в средиземноморском и скандинавском стилях.
Интересный вариант – купить квартиру с отделкой под ключ в малоэтажном загородном комплексе «Ново-Никольское» в 21 км от МКАД по Киевском у направлению. Потолки - натяжные, стены – крашеные, на полу - ламинат 33 класса, электрофурнитура Shneider Electric, межкомнатные двери Direct Line. В санузлах стены и пол выложены плиткой, установлена сантехника, зеркальный подвесной шкаф. Бюджет предложения от 10,45 до 12,95 млн руб.