Как изменилось законодательство о загородной недвижимости в 2022 году

С начала текущего года законодательство о загородной недвижимости претерпело существенные изменения. Государство приняло ряд законов, которые улучшили положение владельцев индивидуальных жилых домов и облегчило процесс регистрации объектов. А также распространило механизм проектного финансирования и счетов эскроу на строительство коттеджей. Новая статья адвоката Олега Сухова ознакомит читателей с наиболее важными нормативными актами, вступившими (или вступающими) в силу в этой сфере в 2022 году.

С 01.03.2022 года возведение индивидуальных жилых домов в ходе комплексной малоэтажной застройки регулируется законом о долевом участии в строительстве

Закон № 476-ФЗ от 30.12.2021 года распространил действие закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ на правоотношения при строительстве индивидуальных жилых домов, когда для возведения объектов застройщик аккумулирует деньги граждан по договору долевого участия (ст.6 закона № 476-ФЗ). Соответственно, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилищного комплекса одним махом превратился в объект долевого строительства. Поэтому с 01.03.2022 года в случае привлечения застройщиком денег физических лиц для строительства индивидуальных домов стороны должны будут заключать классический ДДУ. Его основные положения скрупулезно перечисляются в законе № 214-ФЗ. Наряду с этим, новеллы уточнили состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов (ИЖД), правовой статус доли владельца ИЖД в праве общей собственности на общее имущество, порядок передачи дольщику жилища и так далее. Ну и наконец, привлечение застройщиками денежных средств для создания индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании ДДУ допускается теперь только с использованием счетов эскроу.

Ограничение глубины правовой проверки с 14.03.2022 года

Так уж исторически сложилось, что в России добрая половина объектов не соответствует виду разрешенного землепользования участка, на котором они расположены. Например, на участке с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку могут спокойно располагаться здания администраций, деловые центры, суды, для размещения которых предполагается совершенно иной вид разрешенного использования земли. И никого это особенно не удивляет. Стоят себе и стоят. Однако чиновники Росреестра методично приостанавливают регистрационные действия с объектом ИЖС или садовым домом, когда объект не соответствует виду разрешенного землепользования. Учитывая эту проблему, закон № 58-ФЗ от 14.03.2022 года запретил Росреестру проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, где располагается объект ИЖС, соответствие здания или сооружения виду разрешенного использования земельного участка, а также наличие установленных применительно к данному участку ограничениям прав на землю (поправки в ч.15. ст. 40 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ). Эти новеллы вступили в силу с 14.03.2022 года.

Расширение круга собственников, имеющих право на бесплатное получение земельного участка под индивидуальным жилым домом, возведенным до вступления в силу Земельного кодекса РФ

Закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 года о вступлении в силу Земельного кодекса (ЗК РФ) декларировал, что граждане бесплатно оформляют в собственность участок под жилым домом, когда земля находится в фактическом пользовании домовладельца, а право собственности на объект возникло до вступления в силу ЗК РФ. Точно такое же право получили тогда и наследники, при условии, что право собственности наследодателя на дом возникло до вступления в силу Земельного кодекса. Поначалу люди принялись с энтузиазмом подавать бумаги на бесплатное оформление участков, но потом дело как-то застопорилось. Оказалось, что далеко не все граждане фактически пользуются землей. Многие сменили место жительство и уехали в другие города и даже страны. Собственниками дома они от этого быть не перестали, а вот с фактическим пользованием все оказалось печально. Нельзя же фактически пользоваться землей, когда находишься в другом городе или за границей. К тому же половина ИЖД находились в долевой собственности, а закон № 137-ФЗ в этой части вообще не упоминает о правах совладельцев объекта. Теперь власть исправила недочеты. Закон № 478-ФЗ исключил требование о «фактическом» пользовании и установил, что «земельный участок предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственникам жилого дома, расположенного в границах такого земельного участка» (поправки в п.4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Эта норма вступает в силу с 01.09.2022 года.

Предоставление участков под индивидуальными домами, построенными до 14.05.1998 года (дата публикации Градостроительного кодекса в «Российской газете»)

Если называть вещи своими именами, то многие индивидуальные жилые дома, возведенные в 90-е годы, можно смело пустить под отвал бульдозера как самострои. Они стоят на государственной или муниципальной земле без разрешения властей. Недаром владельцы таких коттеджей до сих пор не могут оформить право собственности и живут под страхом лишения своей недвижимости. Но вот в декабре 2021 года государство в лице президента и Федерального собрания (и неутомимого Павла Крашенинникова) сделало таким домовладельцам неожиданный подарок. Закон № 478-ФЗ дополнил закон № 137-ФЗ новой статьей 3.8. В соответствии с пунктом 2 этой статьи «до 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом».

Если нет проекта межевания территории либо он не предусматривает образование участка, то собственник заказывает в специализированной фирме либо в региональном БТИ схему расположения надела. Затем домовладелец направляет в местный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. В качестве основания для получения земли собственник дома ссылается на пункт 2 статьи 3.8 закона № 137-ФЗ и указывает, что постройка возведена до 14.05.1998 года. К заявлению прикладывается схема участка, документы, подтверждающие технологическое присоединение или оплату коммунальных услуг, проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации до 01.01.2013 года, выписку из похозяйственной книги и так далее. Интересно, что если у собственника «отсутствуют все эти документы, то заявитель прилагает только тот документ, который у него имеется, или все имеющиеся у него документы» (п. 6 ст. 3.8). Иными словами, домохозяин может обойтись одной схемой и не «заморачиваться» со сбором документов. Дальнейшая процедура проста до безобразия. Получив заявление, чиновники выезжают на место и осматривают дом. Если здание находится по адресу, указанному заявителем, то подавать заявление о предоставлении участка не требуется. Он ставится на кадастровый учет и передается в собственность (или в аренду). Власть откажется согласовать предоставление участка, если дом уже признан самовольной постройкой или когда по указанному в заявлении адресу чиновники не найдут никакого здания. Кроме того, отказ последует и в том случае, если заявитель не предоставит вообще никаких документов. Даже схемы расположения участка. Эта новелла вступает в силу с 01.09.2022 года.

Фактическая легализация самостроев, возведенных до 14.05.2022 года, при условии оформления участка

Предоставление в собственность участка под домом, возведенным до 14.05.1998 года, автоматически приводит к легализации самого строения. Тот же закон № 478-ФЗ вносит соответствующие поправки в статью 70 закона о регистрации недвижимости. Точнее дополняет ее частями 30 — 33. Эти нормы указывают, что «государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14 мая 1998 года, и предоставленный в соответствии с законом № 137-ФЗ гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого жилого дома (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой жилой дом». Круг замкнулся. Закон № 478-ФЗ легализовал самострои, возведенные до 14.05.1998 года. По крайне мере те из них, которые до настоящего момента не были признаны самовольными постройками.

Изменение и установление сроков

Закон № 478-ФЗ от 30.12.2021 года продлил с 01.03.2026 года до 01.03.2031 года возможность поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой (садовый) дом, возведенный на земле, предназначенной для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства, ИЖС или для осуществления крестьянской (фермерской) деятельности только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на участок, если право заявителя на этот участок не зарегистрировано в ЕГРН. Регистрация, как это принято в России, идет туговато и далеко не все граждане успеют обратиться в Росреестр до 01.03.2026 года. Поэтому законодатель и увеличил срок на 5 лет.

Кроме того, закон № 124-ФЗ установил сроки для кадастрового учета и регистрации права собственности на участки, выделенные для ИЖС, личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража, а также на объекты, находящиеся на этих наделах (п. 8.4 и п. 11.1 закона № 218-ФЗ). Если заявитель сдал документы непосредственно в Росреестр, то регистрация проходит в течение 3 рабочих дней, а если через МФЦ — в течение пяти рабочих дней. Закон № 124-ФЗ вступил в силу с 01.05.2022 года.

Право на имущественный вычет

С 01.01.2022 года вступили в силу нормы закона № 100-ФЗ от 20.04.2021 года, уточнившие момент возникновения права на налоговый вычет при приобретении недвижимости. Так, с 1 января этого года подпункт 2 пункта 3 статьи 220 НК РФ устанавливает, что при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для ИЖС, налоговые органы дают вычет после получения заявителем свидетельства о праве собственности на дом. Право на этот вычет появляется со дня регистрации права собственности на расположенный на земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем. Эта же норма указывает, что при строительстве дома право на вычет также возникает с даты государственной регистрации права на этот дом.

Продажа без торгов арендованных земельных участков

С 12.04. 2022 года садоводы, огородники и граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, получили право выкупить без торгов арендованные государственные или муниципальные земли (постановление правительства РФ от 09.04.2022 № 629).

Выводы

Российское законодательство не знает понятия «загородная недвижимость». Когда используют этот термин, то чаще всего имеют ввиду индивидуальные жилые дома. Но парадокс заключается в том, что индивидуальные жилые дома в современной России, как и в XIX веке, могут запросто располагаться в городской черте. Именно подобные строения, возведенные в границах населенных пунктов, и легализует закон № 478-ФЗ.

Не менее глобальной новеллой является распространение действия закона об участии в долевом строительстве на правоотношения, связанные с возведением индивидуальных жилых домов в ходе комплексной малоэтажной застройки. Эти нормы, несомненно, защитят права дольщиков, вложивших деньги в строительство малоэтажных комплексов. Другой вопрос, что закон распространяется далеко не на всех граждан. Например, люди, самостоятельно возводящие индивидуальные жилые дома вне территории МЖК, не подпадают под его действие. Их отношения с застройщиком-подрядчиком регулируются ГК РФ.

Что же касается остальных изменений в сфере индивидуального жилищного строительства, то они, в первую очередь, направлены на снятие бюрократических барьеров и уменьшение волокиты в ходе оформления недвижимости.