Новый кризис привел к кратковременному ажиотажу на рынке недвижимости, но сейчас спрос и рост цен выдыхаются. Эксперты считают, что в текущих условиях лучше себя будет чувствовать первичный рынок Подмосковья.
В середине нулевых и начале 2010-х московские девелоперы были увлечены бизнес-классом. На фоне астрономических цен на столичную недвижимость активно застраивалось Подмосковье – доступный сегмент жилья был представлен в основном в области. С 2005 по 2015 годы объем предложения новостроек за МКАД вырос в 2,5 раза (см. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения»). Но в 2015 г. и в пределах столицы на месте бывших промзон стало появляться все больше проектов комфорткласса, которые начали перетягивать спрос из Подмосковья. В связи с переизбытком предложения и конкуренцией со стороны Москвы на подмосковном рынке наметилась стагнация, из-за которой девелоперы снизили строительную активность.
Но в последние два-три года ситуация развернулась. Внутри МКАД и даже в Новой Москве цены взлетели из-за ипотечного ажиотажа, поэтому покупатели вновь обратили внимание на Подмосковье. Возросший спрос стал быстро поглощать предложение новостроек в области. «Выход нового предложения активно компенсируется уровнем спроса. Так, текущий объём предложения лишь восстановился до уровня II квартала 2020 года, а по сравнению с началом 2019 года объём предложения меньше на 41%», - рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев в ходе онлайн-конференции «Что будет с рынком недвижимости Подмосковья? Цены, тренды, значимые проекты».
По данным компании, в I квартале 2022 года на рынок области вышло 3 новых проекта и 26 корпусов в уже строящихся проектах, однако общий объем нового предложения оказался минимальным с начала прошлого года. По словам эксперта, объемы нового предложения стабилизировались до значений в пределах 150 000 кв. м в квартал и, скорее всего, будут держаться на таком уровне в обозримой перспективе.
Из-за высокого спроса Подмосковье в прошлом году обогнало по темпам роста цен и «старую», и Новую Москву: за 2021 год индекс цен на вторичном рынке от IRN.RU в области прибавил 28% против 18% в столице. На рынке новостроек цены росли не менее активно. По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения в I квартале 2022 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 161,8 тыс. руб./кв. м, что на 36% больше, чем годом ранее. Схожие данные привел руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов: 166 600 рублей за «квадрат», годовой рост на 28,2%.
Санкции и ослабление рубля в конце февраля 2022 г. привели к краткосрочному ажиотажу на рынке жилья. В первую очередь он затронул Москву, где за март цены на вторичном рынке, по данным IRN.RU, выросли сразу на 5,6%. Но и в Подмосковье мартовский рост составил внушительные 4,5%. Однако уже в апреле ажиотаж на рынке закончился, а с ним стал выдыхаться и рост цен на жилье. Он составил всего 1,7% в области и 1,6% в «старой» Москве. В мае, на фоне резкого снижения спроса, стоимость жилья в «старой» Москве поползла вниз (-0,6%), за МКАД цены пока держатся: Подмосковье по итогам мая прибавило символические 0,2%.
Что касается первичного рынка, то в марте панический спрос на новостройки ушел в Новую Москву и Подмосковье. Но уже в апреле-мае продажи новостроек существенно сократились как внутри, так и за МКАД - «Льготная ипотека не спасла спрос на новостройки от обвала».
По прогнозам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, с учетом сложной ситуации в экономике и снижения доходов населения на фоне предыдущего перегрева рынка сейчас нет предпосылок для роста цен, во всяком случае на вторичном рынке. «Между тем, Подмосковье должно оказаться более устойчивым к негативным тенденциям – опять же из-за более доступных цен. В условиях снижения доходов спрос будет еще больше перемещаться в область», - говорит эксперт.
Цены на новостройки могут продолжать расти даже в условиях снижения спроса – благодаря субсидированной ипотеке (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU»). И в любом случае первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного. «В ближайшие несколько месяцев ожидается спад спроса на вторичном рынке из-за высокой ключевой ставки, отсутствия каких-либо программ господдержки и низких объемов ликвидной экспозиции», - считает Дмитрий Таганов.
По словам Романа Родионцева, основной спрос в Подмосковье сосредоточен в бюджете до 6 млн рублей – чуть менее половины. Максимальным спросом по количеству комнат пользуются одно- и двухкомнатные квартиры – на них приходится 84% сделок. То есть наибольшим спросом пользуется самое доступное жилье, и в будущем этот тренд сохранится. Хорошую поддержку спросу окажет льготная ипотека: если в Москве сочетание льготной и рыночной ипотеки позволяет охватить около 80% квартир в новостройках, в области доступным оказывается весь рынок.
С точки зрения ассортимента наиболее разнообразен выбор подмосковных новостроек в ближнем радиусе на восточном и юго-восточном направлении. «На эти два направления сейчас приходится 36,4% от всего объёма предложения. За счёт выхода трёх новых проектов северо-западное направление ближнего радиуса Подмосковья вышло на третье место по объёму предложения (13%). Примерно равные позиции по объёму предложения (чуть более 10%) занимают также северное и западное направления ближнего радиуса Подмосковья», - говорит Роман Родионцев.
Наиболее перспективными являются районы вокруг станций МЦД. «Они обеспечивают хорошую транспортную доступность сразу до нескольких узловых пересадок на московский общественный транспорт», - отмечает эксперт. По словам Олега Репченко, там, где диаметры уже функционируют, этот фактор отыграл свою роль в росте цен: «Если вы рассматриваете покупку квартиры на тех направлениях, где МЦД только планируется, в расчете на рост цен, нужно иметь в виду, что такая стратегия всегда означает готовность к рискам. Пока власти не корректировали планы по новым диаметрам: МЦД-3 и МЦД-4 планируется запустить в 2023-2024 годах. Скорее всего, такие громкие инфраструктурные проекты будут стремиться выполнить. Но в нынешней экономической ситуации никто не может дать гарантий по срокам».
Осенью 2021 года специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» проанализировали города Подмосковья и Новой Москвы, где появились диаметры, на предмет роста цен. За три года в пяти самых подорожавших городах, расположенных вдоль МЦД-1 и МЦД-2, рост цен составил 61-68% против 55% в среднем по Подмосковью. То есть даже там, где цены выросли наиболее существенно, разница со среднерыночным приростом составила 6-13%. «Это в условия растущего рынка. В текущих условиях, когда на рынке ожидается стагнация, не стоит рассчитывать, что диаметры дадут существенный прирост, но спрос и цены в них будут более устойчивыми. В общем и целом стоит выбирать город исходя из общего комплекса критериев, которые вам важны, а вот получить серьезную прибыль за счет улучшения транспортной доступности вряд ли получится», - резюмирует эксперт.