Льготная ипотека не спасла спрос на новостройки от обвала

Несмотря на увеличение лимита по программе льготной ипотеки с 1 апреля, спрос на новостройки рухнул. Причем больше, чем на вторичном рынке, где ипотечные ставки не субсидируются. Не факт, что снижение льготной ставки до 9% исправит ситуацию – люди интересуются условиями программы, но не покупают.

Согласно официальной статистике, в апреле Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 5223 договора долевого участия в строительстве жилья – на 44,6% меньше, чем в марте, и на 35,5% меньше, чем в апреле прошлого года.

В «старой» Москве продажи новостроек упали на 45% относительно марта и на 42% к апрелю прошлого года – до 3,5 тыс. ДДУ (без учета Зеленограда), в Новой Москве – на 48% и 40% соответственно, до 1,4 тыс. ДДУ, сообщает ГК «Инград» со ссылкой на данные Росреестра, очищенные от оптовых сделок и переуступок.

Больше всего от обвала спроса пострадала Московская область, где в апреле было оформлено 3,5 тыс. ДДУ – это на 55% ниже мартовского уровня и на 46% меньше, чем в прошлом году.

Похожие цифры приводит и Est-a-Tet:

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Продажи рухнули из-за мартовского ажиотажа, исчерпавшего спрос будущих периодов, и ухода с рынка ипотечников. Льготная ипотека под 12% с лимитом 12 млн руб., которую банки ее активно предлагали в апреле, при нынешнем уровне цен оказалась слишком дорогой для рынка, привыкшего к ставкам на уровне 5-8%, а условиям семейной ипотеки со ставкой не выше 6% соответствует лишь небольшая часть покупателей. Как следствие, в «старой» Москве, по данным Est-a-Tet, число ипотечных сделок в апреле упало на 39% к марту и на 41% к апрелю 2021 г., в Новой Москве – на 45% и 38%, в Подмосковье – на 50% и 42%.

При этом доля ипотеки выросла во всех локациях московского региона, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Парадокс объясняется тем, что на рынке новостроек ипотечников некем заменить. В отличие от вторичного рынка, где можно проводить альтернативные сделки, фактически обмениваясь квартирами, новостройки покупаются либо за «живые» деньги, обладатели которых закончились еще в марте, либо в ипотеку. Поэтому и спрос на «вторичку» в апреле упал меньше, чем на новостройки, хотя на вторичном рынке ставки не субсидируются:

Источник: управление Росреестра по Москве

Так как льготная ипотека под 12% не пользовалась популярностью, власти снизили ставку до 9% - кредит на таких условиях можно взять с начала мая. Но не факт, что сниженная ставка реанимирует спрос. Например, в компании «Инком-Недвижимость» уровень спроса в мае оказался на 35% ниже апреля и на 33% меньше, чем в мае 2021 г.

Впрочем, некоторые застройщики отмечают рост покупательской активности. «За первые две недели мая мы наблюдаем увеличение объема обращений в сравнении с аналогичным периодом апреля 2022 г. Несмотря на праздничные дни, клиенты спешили воспользоваться новыми условиями ипотечных программ с господдержкой и субсидированных программ от ГК «Инград». Эти предложения вкупе с аукционными квартирами обратили на себя внимание клиентов», - отмечают в пресс-службе ГК «Инград».

Количество обращений по поводу покупки квартир в московском проекте компании UDS – ЖК Kinetik – по данным на середину мая выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом апреля. Однако, подчеркивает коммерческий директор UDS Михаил Шмыков, это обращения, а не о сделки: «Потенциальные покупатели рассматривают проекты для покупки, и значительная доля вопросов касается льготной ипотеки и других специальных условий (семейной ипотеки, рассрочки для «айтишников», военная ипотека и т.д.). При этом приходится констатировать, что нынешние ставки, даже по ипотеке с господдержкой, покупателей не очень устраивают. Многие озвучивают ожидания дальнейшего снижения ставок… Что касается реальных покупок, то в основном, это сделки по акциям в нашем проекте либо те, по которым покупатели начинали рассматривать объекты еще в марте-апреле, выбирая лучший».

Судя по результатам последнего эскпресс-замера потребительских настроений от IRN.RU, покупатели ждут, когда ставки снизятся до 6,5%, а лучше еще ниже, что вряд ли возможно в нынешней экономической ситуации. Однако на рынке копится отложенный спрос, поэтому застройщики и риелторы надеются на оживление рынка в конце мая – в начале лета. К тому времени «либо ставки по льготной ипотеке снизятся, либо потребители поймут, что ожидать снижения не приходится и надо брать кредит по существующим ставкам», надеется Михаил Шмыков.

К тому же в конце мая-начале июня закончится срок дорогих депозитов, открытых в марте – это тоже будет стимулировать спрос на жилье, полагает директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Михаил Шмыков придерживается такой же точки зрения: по его словам, потенциальные покупатели просят увеличить срок брони квартир, чтобы успеть получить в банках проценты по вкладам, и «мы идем на встречу таким клиентам».

Впрочем, о восстановлении спроса до уровня последних двух лет речи не идет даже при самом благоприятном варианте развития событий – этого не произойдет, пока у населения не появится уверенность в завтрашнем дне, уверен Валерий Кочетков.