Таунхаусы: у покупателей не слишком большой выбор

Переход на эскроу-счета неважным образом сказался на развитии формата таунхаусов: новые поселки практически не строятся, а покупателям предлагаются в основном уже построенные, а значит, недешевые дома. Преимущество в этой ситуации заключается в том, что, приобретая готовый объект, покупатель может быть спокоен: рисков «недостроя» нет. И можно сосредоточиться на других аспектах – качестве строительства, обеспеченности коммуникациями, инфраструктуре и транспортной доступности поселка.

Таунхаус можно назвать переходным форматом от квартиры к коттеджу. Ещё не индивидуальный дом, но уже и не «клетка в каменных джунглях». Как правило, дешевле и меньше коттеджа, но дороже квартиры и больше ее по площади. Таунхаус – это секция в двух-трехэтажном доме. С соседями - общие стены (или стена), у каждого блока – отдельный вход и небольшой участок земли.

Недавно таунхаусы обрели юридический статус – в декабре 2021 года был принят соответствующий закон (№ 476-ФЗ), в законодательство введено понятие «дом блокированной застройки». Это более-менее прояснило, на что собственники имеют права, а на что – нет. Например, в сегменте таунхаусов работают льготные ипотечные программы с государственной поддержкой для новостроек, но «тауны» не берут в программу капитального ремонта. Впрочем, для покупателей нового таунхауса последняя проблема не слишком актуальна.

Поселков мало

Что еще нужно знать человеку, который хочет купить таунхаус? Прежде всего, выбор у него довольно ограниченный. Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», единодушно считают, что налицо дефицит формата. За последний год новых поселков на рынке Московской области и Москвы не выходило, отмечает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family. Все комплексы таунхаусов находятся на завершающей стадии и, соответственно, в высоком ценовом сегменте.

По данным руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, с 2019 года было выведено единичное количество проектов из-за перехода рынка на механизмы проектного финансирования. Напомним, что в 2019-м году рынок новостроек пережил финансовую реформу, отраслевой 214-й закон о долевом строительстве изменили. Целью реформы была защита покупателей от риска потерять деньги в стройке. Компаниям запретили собирать средства непосредственно с граждан, им стали открывать специальные эскроу-счета в банках, а банки начали выдавать кредиты застройщикам. Кредиты надо обслуживать, соответственно, переход на проектное финансирование потребовал от строителей дополнительных затрат. Если компании, занимающиеся городским строительством, более-менее справились с ситуацией, то у небольших девелоперов, которые работают на загородном рынке, возникли проблемы.

«Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, у них другие темпы реализации, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене. Кроме того, у многих подмосковных застройщиков отсутствует опыт проектного финансирования, - объясняет Дмитрий Таганов. - Формат таунхаусов ввиду принятых изменений в ФЗ-214 стал более сложным для новых игроков в данном сегменте».

В настоящий момент на загородном рынке, по информации Екатерины Коган, представлено около 20 поселков с таунхаусами. Из них больше половины – мультиформатные комплексы, где кроме таунхаусов также реализуются индивидуальные домостроения, квартиры, дуплексы. У Дмитрия Таганова цифра больше - 48 поселков и примерно 1,1 тысяча лотов. Но все равно – для огромного Подмосковья и гигантской Новой Москвы «маловато будет».

Комплекс таунхаусов – не дачный кооператив, это место, где живут постоянно. Как правило, поселки таунхаусов строятся не слишком далеко от Москвы, с учетом того, что жители будут ездить на работу в столицу. Наиболее популярным направлением традиционно считаются запад и северо-запад, где сосредоточены дорогие загородные комплексы (премиум и выше) – Новорижское, Рублево-Успенское, Ильинское, Минское шоссе. Поселки таунхаусов есть и севернее – на Пятницком, Ленинградском, Дмитровском шоссе, и южнее - Калужском, Киевском, Симферопольском, Варшавском.

Всё подорожало

Поскольку выбор на рынке невелик, и к тому же продается много готовых домов, найти недорогой вариант затруднительно. По информации «Инком-Недвижимость», в целом за год цены выросли на 68%.

По информации Kaskad Family, сейчас в зависимости от удаленности от МКАД и направления средняя цена квадратного метра варьируется в рамках 92-140 тыс. руб. В Новой Москве цены составляют 115-120 тысяч рублей за кв. метр. По оценке «Инкома», средняя стоимость лота составляет 30 млн рублей. В объектах высокобюджетного сегмента, которые реализует «Метриум Премиум», средняя стоимость таунхауса составляет 99,8 млн рублей. По сравнению с апрелем 2021 года самые востребованные варианты подорожали примерно на 10-15%, замечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».

Из хорошего: хоть цены, и кусаются, зато, как уже говорилось выше, на рынке таунхаусов действует льготная ипотека под 9% годовых. И вообще – любая «квартирная» ипотека с государственной поддержкой. Так, семейную ипотеку по ставке 5% и можно оформить при покупке таунхауса в комплексе Kaskad Park.

В высокобюджетном сегменте, как замечает Анна Раджабова, льготные ипотечные программы и варианты с субсидированной ставкой практически не встречаются, а применяются стандартные рыночные программы.

На что обратить внимание при покупке

Выбирать таунхаус и квартиру в городе – не одно и то же. Два ключевых момента, которым надо обязательно учесть – транспортная доступность и инфраструктура. Автомобильная дорога должна быть комфортной, «вряд ли будет удобно совершать длительные ежедневные поездки, простаивая в пробках на узких трассах и неудобных развязках», комментирует Дмитрий Таганов. Подмосковье – не Москва, вместо метро здесь железная дорога/МЦД и нет бесконечного разнообразия автобусных маршрутов. Точнее, в области автобусное сообщение очень развитое, но именно до Москвы по расписанию ходит определенное число рейсов.

Поэтому самый оптимальный вариант - сочетать все три способа добраться до столицы. Значит, поселок должен иметь удобный выезд на магистраль, а недалеко от него (минутах в 20 ходьбы) крайне желательны железнодорожная станция и остановка автобуса. Обязательно стоит учесть и удаленность от города, предпочтительно, чтобы дорога «от двери до двери» занимала по времени не более двух часов.

Не менее важна социальная и коммерческая инфраструктура – детские сады, школы, магазины, рекреационные пространства и прочие объекты, важные для комфортной жизни всей семьи, перечисляет Дмитрий Таганов («Инком»).

Как правило, в поселках не самого дорогого сегмента внутренняя инфраструктура не слишком богата – магазин, возможен частный детский садик, есть возможности для занятий спортом, детских игр, прогулок. А вот садики, школы, поликлиники и т.д. – в ближайшем подмосковном городе рядом. Отлично, если город в получасе ходьбы (10-15 минутах езды).

В большинстве высокобюджетных комплексов непосредственно на территории чаще всего размещаются кафе, детские и спортивные площадки, детский сад, рекреационные пространства, нередко – парк и водоем, комментирует Анна Раджабова («Метриум Премиум»). В свою очередь, рядом с поселками (нередко образующими своего рода кластер) располагаются рестораны, крупные объекты ритейла, школы, фитнес-клубы, объекты здравоохранения.

Это очень хорошо видно, например, на новорижском направлении, где расположилась группа поселков от застройщика Villagio Estate, и среди них комплексы с таунхаусами - Park Fonte, Futuro Park.

Что же касается выбора непосредственно самого объекта – таунхауса, то Анна Раджабова советует при просмотре обратить внимание на качество строительства, а также соответствие использованных материалов проектной документации. Необходимо изучить и вопросы, связанные с инженерными коммуникациями: подведены ли они, соответствуют ли техническим условиям, где расположены точки подключения, есть ли достаточная мощность для технологического присоединения.

Что предлагается купить

Покупатель может присмотреться к мультиформатному комплексу «Мечта» (23 км по Дмитровскому шоссе) , который строится с 2005 года. Площадь застройки - 260 га, здесь возведены кварталы малоэтажных домов, коттеджей, таунхаусов. Территория закрыта, охраняется, въезд по пропускам. В поселке разбит парк, есть детские и спортплощадки. Поселок окружен лесом и тремя озерами. Площади таунхаусов - 93,2- 166, 6 кв. м. с участками от 0,5 до 6 соток. Цена – от 13 млн рублей.

В 19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе расположился Kaskad Park - комплекс таунхаусов, с трех сторон окруженный хвойным лесом, вблизи клуба «Золотой сазан». Планировка в поселке квартальная, таунхаусы образуют небольшие дворики с эко-грядками и навесами для занятия йогой. В центре - центральный прогулочный бульвар с лавочками, беседками, теннисными столами. Площади таунхаусов от 98 кв. м до 185 кв. м с двумя парковочными местами и своим участком.

В 12 километрах от МКАД по Ильинскому шоссе находится клубный посёлок «Александровский» вблизи хвойного леса и Москвы-реки. Территория благоустроена, есть разнообразные детские и спортивные площадки, включая футбольное поле. Построено 286 таунхаусов в европейском стиле. Площади таунхаусов - от 188 до 282 кв. м, участков – 3 - 6 соток. Проведены коммуникации, телефон, сигнализация, интернет. Есть гараж или парковочное место. Цены – от 20 млн рублей.

Коттеджный поселок «Британика» расположен в Истринском районе в 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Это комплекс бизнес-класса с готовыми таунхаусами, дуплексами и коттеджами, построенный в английском архитектурном стиле. Проектом предусмотрена инфраструктура: кафе, спорткомплекс, фитнес, детский центр, детская площадка, гостевая парковка, аптека, супермаркет. Площади таунхаусов - 115-160 кв. м, стоимость – от 14,9 млн руб. В домах есть все коммуникации: газ, вода, канализация, электричество и интернет.

Элитный поселок таунхаусов Park Fonte расположился на Новорижском шоссе, в 23 км от МКАД. Комплекс окружает березовая роща. Поселок возводится в пять очередей, часть построена и заселена. Покупатели могут выбрать трехэтажный таунхаус с террасой и участком до 8 соток. Площади домов - 278 и 310 кв. м. На плоской кровле можно устроить летнее патио. Стоимость таунхаусов - 17,5 - 19,6 млн руб. соответственно.

Другой проект на Новой Риге (23 км от МКАД) - Park Avenue. Архитектурная концепция проекта - в стиле архитектора Фрэнка Ллойда Райта, отделка – из травертина, дерева и камня. В трехэтажных таунхаусах представлены два варианта лотов: площадью 291 кв. м и 364 кв. м. Участки - от 2 до 4,5 соток, с гаражом на одну машину. Цены - 68 – 120 млн рублей.