Самое доступное жилье в Москве: студии и однушки занимают половину рынка новостроек
Компактных лотов становится больше, и они дорожают
Пытаясь совместить ужа с ежом – падающие доходы населения с баснословными ценами на жилье, - застройщики строят все больше комплексов с «мелкой нарезкой». Цены на компактные лоты растут впечатляющими темпами, но все же студии и однушки остаются самыми доступным по стоимости – бюджет покупки в данном сегменте начинается от 3,2 млн рублей.
Небольшие лоты привлекательны для многих покупателей: для молодежи, особенно «холостой», для частных инвесторов, прицелившихся на арендный бизнес, для приезжих. И выбор небольшого по площади жилья на сегодня приличный. По информации компании «Метриум», в I квартале 2022 года в новостройках «старой» Москвы было представлено 14 тыс. студий, однокомнатных квартир и апартаментов. В проектах ТиНАО количество лотов подобного формата достигло 5,3 тыс.
Сопоставимые данные у агентства Est-a-Tet: на рынке новостроек Москвы в массовом сегменте экспонируется 4840 студий и 6743 однокомнатных лота. В Новой Москве - 1720 и 3976 соответственно.
Компактное жилье наступает
Доля компактного жилья в объеме предложения новостроек впечатляет – это практически половина представленного в продаже жилья. По данным «Метриум», на рынке «старой» Москвы она составляет 50,7%, Новой Москвы - 48,2%. По подсчетам Est-a-Tet, доля студий в массовом сегменте на рынке новостроек «старой» Москвы равняется 23,8%, однокомнатных лотов – 33,2%. В Новой Москве – 14,8% и 34,1% соответственно.
За год (с марта 2021-го по март 2022-го) доля компактного жилья выросла, особенно в «старой» Москве. По данным «Метриум», на 9,1%. По оценке Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», рост в основном обеспечили апартаменты: за последний год на рынке появились апарт-комплексы с большим количеством небольших по площади лотов. И как дополняет Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet, в сегменте апартаментов выходили проекты, практически полностью состоящие из одних только студий и однокомнатных лотов.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», отмечает, что существенный рост доли компактных квартир и апартаментов в «старой» Москве начался с лета 2021 года, когда власти снизили лимит по льготной ипотеке до 3 млн рублей. В условиях значительного увеличения цен на первичном рынке спрос в границах МКАД сместился в сторону студий и однокомнатных квартир.
Спрос по нарастающей
Понятно, что при высоких ценах и солидных ипотечных процентах привлекательность маленьких лотов растет. Как подсчитали в агентстве «Метриум», в новостройках «старой» Москвы студий и однокомнатных лотов в марте было продано на 20% больше, чем в феврале. В проектах ТиНАО данный показатель еще выше – спрос на студии и однокомнатные квартиры вырос сразу на 41,8%. Напомним, кредит по программе льготной ипотеке с апреля составляет 12 млн руб. – этого как раз хватит на покупку однушки в пределах МКАД.
То, что рост спроса обеспечило увеличение лимитов по госпрограмме, подтверждают и данные Est-a-Tet. В массовом сегменте спрос в марте увеличился относительно февраля – в «старой» Москве количество сделок с апартаментами выросло на 9%, с квартирами на 15%, говорит Владимир Моребис. При этом спрос на компактные апартаменты площадью до 30 кв. м по сравнению с февралем не изменился. В сегменте квартир, где, в отличие от апартаментов, есть льготная ипотека, спрос на такие площади вырос за месяц почти в 1,5 раза (46%).
Однокомнатные квартиры подорожали на 40%
По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения студий массового сегмента в Москве – 332,6 тыс. руб./кв. м, однокомнатных лотов – 313,4 тыс. руб./кв. м. За год студии подорожали на 18%, «однушки» – на 42%. В Новой Москве средневзвешенная цена предложения студий – 300,6 тыс. руб./кв. м, однокомнатных лотов – 240,2 тыс. руб./кв. м. Годовой рост цен также не отстает: студии подорожали в 1,5 раза (+52%), а однушки выросли в цене на 26%.
Изменение средней цены покупки, млн руб.
| Март 2021 | Март 2022 | Прирост цены, % | |
|---|---|---|---|
| «Старая» Москва | 8,6 | 9,8 | 14% |
| Массовый сегмент | 7,2 | 8,4 | 17% |
| Квартиры | 7,4 | 9,2 | 23% |
| Студии | 6,4 | 8,2 | 29% |
| Однокомнатные квартиры | 8,5 | 11,3 | 34% |
| Апартаменты | 6,8 | 6,9 | 2% |
| Студии | 6,1 | 6,9 | 12% |
| Однокомнатные апартаменты | 8,4 | 10,3 | 22% |
| Бизнес-сегмент | 13,0 | 13,9 | 7% |
| Квартиры | 13,6 | 15,5 | 14% |
| Студии | 11,0 | 13,4 | 22% |
| Однокомнатные квартиры | 15,3 | 18,2 | 19% |
| Апартаменты | 10,5 | 11,2 | 7% |
| Студии | 10,2 | 10,6 | 4% |
| Однокомнатные апартаменты | 11,1 | 14,0 | 26% |
| Новая Москва | 6,2 | 8,0 | 29% |
| Массовый сегмент | 6,2 | 8,0 | 29% |
| Квартиры | 6,2 | 8,0 | 29% |
| Студии | 5,6 | 7,2 | 29% |
| Однокомнатные квартиры | 6,9 | 8,7 | 26% |
| Апартаменты | 4,7 | 7,7 | 64% |
| Студии | 4,7 | 7,7 | 64% |
Источник: «Бон Тон»
«Микролотов» стало в шесть раз больше
Следующий показатель, который изменился за год, – это площади студий и однушек. Сокращение метражей – общий тренд последнего времени, он касается квартир с любым числом комнат. Таким образом застройщики стараются сделать свой продукт «побюджетнее».
Сейчас средняя площадь студий в массовом сегменте в Москве составляет 23,1 кв. м, однокомнатных лотов – 38,2 кв. м. В Новой Москве - 23,9 кв. м и 38,9 кв. м соответственно, по данным Est-a-Tet.
В компании «Метриум» отмечают, что в массовых новостройках «старой» Москвы площади студий, однокомнатных квартир и апартаментов за 12 месяцев сократились на 2,3-7,6%. Это связано с тем, что на рынок вышел значительный объем лотов небольшой площади во второй половине 2021 года.
Динамика средней площади студий и однокомнатных лотов в новостройках «старой» Москвы
| Сегмент | Средняя площадь студии, кв. м | Средняя площадь однокомнатной квартиры (апартамента), кв. м | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| I квартал 2022 г. | I квартал 2021 г. | Динамика | I квартал 2022 г. | I квартал 2021 г. | Динамика | |
| Массовый (квартиры) | 25,3 | 26,3 | -3,8% | 38,9 | 40,8 | -4,7% |
| Бизнес (квартиры) | 29 | 29 | 0% | 46 | 43,3 | 6,2% |
| Премиальный (квартиры и апартаменты) | 34 | 39,7 | -14,4% | 54,2 | 58,6 | -7,5% |
| Элитный (квартиры и апартаменты) | 31 | 44,6 | -30,5% | 86 | 81,6 | 5,4% |
| Апартаменты (массовый) | 21,6 | 22,1 | -2,3% | 24,2 | 26,2 | -7,6% |
| Апартаменты (бизнес) | 24,2 | 26,2 | -7,6% | 46,8 | 45,2 | 3,5% |
Источник: «Метриум»
Статистика Est-a-Tet говорит о том, что в «старой» Москве средние площади небольших лотов практически не изменились и даже чуть-чуть подросли. Но как объясняет Владимир Моребис, в данном случае на изменение средней площади оказало влияние вымывание с рынка более компактных и доступных по бюджету вариантов. «Тенденции к увеличению площадей нет, застройщики по-прежнему стремятся к созданию компактных планировочных решений», - заключает эксперт.
При этом «микровариантов» с площадями 9-14 кв. метров стало больше. Сейчас, по данным Est-a-Tet, доля лотов площадью до 14 кв. м составляет 0,5%. Вроде бы совсем мало, но год назад она была вообще ничтожной - на уровне 0,01%. В «Метриум» также подтверждают, что число лотов до 14 кв. м с марта 2021 года по март 2022 года выросло: с 18 до 115 «штук». Новые проекты с апартаментами такого формата выходят ежеквартально.
Приведенная статистика касается только рынка «старой» Москвы, в Новой Москве комплексов с мини-площадями не строят. И микролоты - это исключительно апартаменты. Как замечает Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», «говоря о метражах менее 20 кв. м, мы будем попадать в сегмент апартаментов».
Площади в 9-14 «квадратов», конечно, специфический продукт, подобные варианты могут рассматриваться как временное жилье и подходят студентам или инвесторам – для сдачи в аренду тем же студентам, приезжим или туристам. Строятся такие апарт-комплексы в основном в обжитых районах с инфраструктурой, вблизи станций метро, чтобы без проблем можно было добраться до места работы или учебы.
«В последние несколько лет на рынке недвижимости Москвы формируется новый тренд – реновированные комплексы, состоящие из студий, - комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»). - В топ самых доступных проектов в разрезе студий входят такие комплексы, как «New Form Жигулевская» и «New Form Аминьевское». И цены у них замечательные.
Самые доступные
Минимальный бюджет покупки апартамента-студии в «большой» Москве начинается от 3,2-3,4 млн рублей. За эту сумму можно приобрести студию площадью 12,3-12,8 кв. м в апарт-комплексе «New Form Аминьевская», студию (10,1 кв. м) в ЖК «My Space в Зеленограде», студию (11,1 кв. м) в МФК «Апартаменты в Кусково». Как замечает Надежда Коркка («Метриум»), в феврале 2022 года в МФК «Апартаменты в Кусково» экспонировались самые компактные апартаменты в истории первичного рынка столицы: их метраж составил 8,8 кв. м и 9,1 кв. м. Оба лота были реализованы практически сразу после выхода в продажу.
Привлекательный по цене вариант - студии в ЖК «Зеленый парк» в Зеленограде, где за 4,6 млн руб. можно приобрести студию (19,6 кв. м) с чистовой отделкой. Еще в I квартале 2022 года в предложении не было квартир дешевле 5 млн руб., отмечает Владимир Моребис (Est-a-Tet). Здесь же и самые доступные однокомнатные квартиры – от 6,1 млн руб. за лот (31,8 кв. м) с чистовой отделкой.
Квартиру-студию площадью 15,1 кв. м в ЖК «My Space на Окской» можно приобрести за 5,1 млн руб. В проекте ПИК «Люблинский парк» минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 8,3 млн руб.
Среди наиболее доступных однокомнатных апартаментов – в сити-комплексе «Перец» (метро «Пятницкое шоссе»). Апартаменты площадью 36,05 кв. м с одной спальней и кухней-гостиной можно приобрести за 7,2 млн руб.
В ЖК «Южные сады» (метро «Бунинская аллея») студии (22-25 кв. м) стоят от 6,6 млн руб., однокомнатные квартиры (38 кв. м) – от 9,1 млн руб.
В комплексе комфорт-класса City Bay на Волоколамском шоссе минимальная стоимость студии (21,7 кв. м) составляет 9,0 млн руб. Стоимость однокомнатной – от 11,9 млн руб. (37,4 кв. м).
По умеренной цене можно присмотреть вариант и ближе к центру, например, в ЖК Voxhall на «Павелецкой» стоимость студии-апартамента (23 кв. м) - от 12 млн рублей.
В комплексе «Level Стрешнево» (метро «Тушинская») цена на однокомнатные апартаменты (от 18 кв. м) стартует от 7,8 млн рублей.
В Новой Москве, в ЖК «Цветочные поляны» за 4,5 млн руб. можно приобрести студию площадью 21,4 кв. м. В этом же проекте самые доступные по бюджету однокомнатные квартиры – за 4,8 млн руб. предлагается однушка площадью 27,3 кв. м.
Бюджетные однокомнатные квартиры реализуются в проектах «Эдельвейс», где цены начинаются от 5,4 млн руб., и «Борисоглебское» с минимальной ценой лота 5,1 млн руб.
В «Новых Ватутинках» стоимость студий (от 21 кв. м) начинается от 5,3 млн рублей, однокомнатных квартир (от 29 кв. м) – от 6,4 млн руб.
Стоит также обратить внимание на проекты А101: цены на студии в ЖК «Белые Ночи» – от 8,2 млн руб., ЖК «Прокшино» - от 6,9 млн рублей, ЖК «Скандинавия» - от 7,1 млн руб., «Испанские кварталы» - от 6,8 млн руб.
Также по теме: