Панический спрос на новостройки ушел в Новую Москву и Подмосковье
Квартиры в «старой» Москве оказались слишком дорогими
Наибольшую выгоду от резкого всплеска спроса на жилье на фоне санкций и девальвации рубля в марте получили застройщики Новой Москвы и Подмосковья – квартиры в «старой» Москве оказались слишком дорогими для покупателей, пытающихся спасти в недвижимости свои накопления. А в апреле спрос на новостройки упал как внутри, но и за МКАД, несмотря на увеличение кредитного лимита по льготной ипотеке до 12 млн руб.
Спрос и ипотека
Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в марте 9 422 договора долевого участия в строительстве жилья. Это на 7,1% меньше, чем в феврале. Относительно марта 2021 г. показатель вырос на 18,7%, по официальным данным.
Однако если очистить статистику от оптовых сделок и переуступок, то получится, что продажи новостроек в московском регионе выросли не только в годовом, но и в месячном выражении. На территории «старой» Москвы без учета Зеленограда Росреестр оформил в марте 6,3 тыс. ДДУ – на 11% больше, чем в феврале. В Новой Москве - 2,7 тыс. ДДУ (+32), в Подмосковье – 7,8 тыс. (+27%), сообщает ГК «Инград».
О существенном росте спроса в марте свидетельствуют и подсчеты специалистов агентства недвижимости Est-a-Tet, которые учитывали только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:
| Количество ДДУ | Москва | Новая Москва | МО |
|---|---|---|---|
| Март 2022 г. | 6 617 | 1 786 | 8 057 |
| Относительно февраля 2022 г. | +11% | +33% | +27% |
| Относительно марта 2021 г. | +12% | +7% | +21% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
Как отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», в конце февраля произошел целый ряд событий, которые оказали существенное влияние на рынок новостроек Москвы и области. Все они так или иначе связаны с событиями на Украине.
- Девальвация рубля. На пике курс доллара подскакивал до 120 руб.
- Для того чтобы поддержать рубль, ЦБ 28 февраля экстренно повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%, что привело к подорожанию ипотеки до 20-23% годовых. При этом кредиты в рамках программ с господдержкой (в том числе для семей с детьми) продолжали выдаваться на прежних условиях.
- Падение отечественного фондового рынка на 25-30% из-за введения беспрецедентных санкций в отношении РФ.
- Рост цен на стройматериалы и приостановка поставок оборудования и комплектующих европейскими поставщиками.
Фактически, в марте 2022 г. повторилась ситуация конца 2014 г.: обвал рубля и фондового рынка резко повысил привлекательность недвижимости как инструмента сохранения сбережений. Учитывая, что в данном вопросе бюджет покупки является наиболее существенным фактором, покупатели устремились в Московскую область и Новую Москву, где квартиры существенно дешевле, чем внутри МКАД, отмечают в пресс-службе ГК «Инград».
Перетеку спроса способствовало и то, что покупатели новостроек в Новой Москве и области могли воспользоваться льготной ипотекой с кредитным лимитом 3 млн руб. и ставкой 7%. В «старой» Москве подходящих по цене квартир просто нет, а решение об увеличении кредитного лимита по льготной ипотеке до 12 млн руб. в столичных агломерациях (и повышении ставки до 12%) власти приняли только в конце марта. Поэтому основным источником спроса на старомосковские новостройки в марте были покупатели с «живыми» деньгами. Участники «семейной ипотеки» с лимитом 12 млн руб. и те, кто получил банковское одобрение на выдачу кредита по докризисным ставкам, не смогли компенсировать отсутствие доступных рыночных программ.
Как следствие, в Новой Москве количество сделок с привлечением ипотеки выросло в марте на 30% относительно февраля и на 2% - по сравнению с мартом 2021 г. В Подмосковье ипотечный спрос подскочил на 22% и на 24% соответственно. При этом в «старой» Москве число ипотечных сделок в месячном разрезе, наоборот, снизилось на 1% (в годовом зафиксирован рост на 7%), говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Существенно, сразу на 7 п.п. относительно февраля, сократилась и доля ипотеки на рынке новостроек «старой» Москвы. За МКАД этот показатель тоже упал, но меньше - на 1-4 п.п.:
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковья |
|---|---|---|---|
| мар.22 | 55% | 67% | 68% |
| фев.22 | 62% | 68% | 72% |
| мар.21 | 58% | 70% | 67% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
В ГК «Инград» доля ипотечных сделок в структуре спроса также наиболее существенно сократилась в «старой» Москве.
Доля ипотеки в общей структуре продаж ГК «Инград»
| Февраль 2022 | Март 2022 | Динамика | |
|---|---|---|---|
| Регион в целом | 67,6% | 62,7% | -4,9% |
| Москва | 62,1% | 54,0% | -8,1% |
| Новая Москва | 68,6% | 67,0% | -1,6% |
| Московская область | 72,9% | 68,8% | -4,1% |
Источник: пресс-служба ГК «Инград»
При этом нельзя сказать, что спрос на новостройки Новой Москвы и Подмосковья не пострадал из-за резкого подорожания рыночной ипотеки. Хуже всего пришлось проектам комфорт- и бизнес-класса недалеко от МКАД, слишком дорогим для программы льготной ипотеки с лимитом 3 млн руб. Например, в подмосковных проектах комфорткласса компании «Сити-XXI век» продажи в марте снизились на 10% относительно февраля, при том что в московском проекте Hill8 в марте число сделок было лишь чуть ниже предыдущего месяца и план продаж по итогам марта был перевыполнен почти в полтора раза. «Здесь (в Подмосковье – прим. ред.) покупатели гораздо в большей мере ориентированы на ипотечные программы. Поэтому в марте завершались сделки, начатые в предыдущие месяцы, количество новых интересантов заметно сократилось», - поясняет Мария Могилевцева-Головина.
Предложение
Санкции пока не оказали влияние на динамику объемов предложения, но уже сказались на его качественных характеристиках. Из-за резкого роста цен на отделочные материалы застройщики отказываются от продажи квартир с отделкой в своих проектах или сокращают число предлагаемых покупателям вариантов, сообщает пресс-служба ГК «Инград».
При этом объем предложения новостроек в Москве и области продолжает восстанавливаться после ажиотажа последних двух лет. По данным bnMap.pro, Москва за год увеличила совокупный банк квадратных метров на первичном рынке на 20%, Новая Москва - на 35%, Подмосковье - на 13%.
«Однако в Москве и Подмосковье это выражается лишь в числе и совокупной площади лотов - самих проектов становится меньше и год от года, и даже с каждым месяцем. Это говорит о том, что новые проекты более масштабны, содержат больше корпусов и квартир, но меньшей площади - рост числа лотов и их совокупной площади неравномерен, в Москве, например, первый показатель почти вдвое опережает второй… Если год назад средний проект в Москве условно состоял из 2,7 корпуса, то сегодня он включает 3,1 корпуса. Из-за большой ограниченности площади участков под застройку в столице логично предположить, что новые площади на продажу удаётся разместить за счёт увеличения этажности зданий», - говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
Исключение из принципа «меньше проектов - больше площадей» составляет ТиНАО. Число проектов там не сокращается. Но «удельный вес» среднего проекта по количеству корпусов и лотов в Новой Москве тоже растёт: год назад в среднем проекте было 5,6 корпуса, сегодня - 6,9. Это высший показатель в регионе, то есть в ТиНАО строят сразу целыми микрорайонами, отмечает Доброхотова.
Москва
| 18 апреля 2022 г. | 18 марта 2022 г. | 18 апреля 2021 г. | Месячная динамика | Годовая динамика | |
|---|---|---|---|---|---|
| Кол-во проектов | 204 | 215 | 244 | -5,1% | -16,4% |
| Кол-во корпусов | 625 | 648 | 658 | -3,5% | -5,0% |
| Число лотов, тыс. шт. | 29,6 | 27,5 | 21,6 | 7,6% | 37,0% |
| Площадь лотов, тыс. кв. м | 1768 | 1665 | 1467 | 6,2% | 20,5% |
Источник: bnMap.pro
Новая Москва
| 18 апреля 2022 г. | 18 марта 2022 г. | 18 апреля 2021 г. | Месячная динамика | Годовая динамика | |
|---|---|---|---|---|---|
| Кол-во проектов | 30 | 30 | 30 | 0,0% | 0,0% |
| Кол-во корпусов | 208 | 219 | 167 | -5,0% | 24,6% |
| Число лотов, тыс. шт. | 10,9 | 10,8 | 8,3 | 0,9% | 31,3% |
| Площадь лотов, тыс. кв. м | 552 | 547,2 | 410 | 0,9% | 34,6% |
Источник: bnMap.pro
Подмосковье
| 18 апреля 2022 г. | 18 марта 2022 г. | 18 апреля 2021 г. | Месячная динамика | Годовая динамика | |
|---|---|---|---|---|---|
| Кол-во проектов | 157 | 160 | 192 | -1,9% | -18,2% |
| Кол-во корпусов | 504 | 524 | 634 | -3,8% | -20,5% |
| Число лотов, тыс. шт. | 29 | 28,8 | 24,3 | 0,7% | 19,3% |
| Площадь лотов, тыс. кв. м | 1416 | 1385 | 1251 | 2,2% | 13,2% |
Источник: bnMap.pro
О значительном сокращении площади лотов свидетельствует и динамика объемов реализации новостроек. По данным ГК «Инград», за год число сделок в «старой» Москве увеличилось на 11%, а количество проданных метров при этом сократилось на 5% до 317,7 тыс. Аналогичная динамика наблюдается и в других локация московского региона. В Новой Москве продажи новостроек в метрах выросли на 8%, а объем реализованных площадей снизился на 1% до 119,0 тыс. кв. м. В Московской области этот показатель вырос, но лишь на 12% (до 331,3 тыс. кв. м), в два раза меньше, чем число ДДУ (+23%).
Цены
В отличие от 2014 г., когда на волне «санкционного» ажиотажа рост цен на новостройки достигал 20%, на этот раз застройщики повели себя более гуманно: в «старой» Москве стоимость метра за месяц увеличилась на 2,5%, в Новой – на 0,8%. Возможно, просто потому, что цены в столице и так перегрелись за предыдущие два года ажиотажного роста, простимулированного рекордно дешевой ипотекой.
В пользу этой версии свидетельствует и замедление темпов роста цен в годовом выражении. Во всяком случае в «старой» Москве, где с апреля 2021 г. по апрель 2022 г. метр подорожал намного меньше, чем с апреля 2020 по апрель 2021 г., отмечает Ирина Доброхотова.
Москва
| 18 апреля 2022 г. | 18 марта 2022 г. | 18 апреля 2021 г. | Месячная динамика | Годовая динамика | |
|---|---|---|---|---|---|
| Эконом | 267,6 | 254 | 178,7 | 5,4% | 49,7% |
| Комфорт | 303 | 297,9 | 250,9 | 1,7% | 20,8% |
| Бизнес | 449,9 | 438,6 | 349,6 | 2,6% | 28,7% |
| Премиум | 926,1 | 843,6 | 703,7 | 9,8% | 31,6% |
| Де-люкс | 1783,5 | 1759,9 | 1147 | 1,3% | 55,5% |
| Итого | 454,6 | 443,6 | 369,9 | 2,5% | 22,9% |
Источник: bnMap.pro
А вот в ТиНАО и области все последние 12 месяцев сохранялось влияние льготной ипотеки с лимитом займа в 3 млн рублей, продолжает Ирина Доброхотова. Как итог - в Новой Москве стоимость метра за год прибавила 26%, в Подмосковье - почти 32%. Причем только за последний месяц квадратный метр в области подорожал почти на 4%.
Новая Москва
| 18 апреля 2022 г. | 18 марта 2022 г. | 18 апреля 2021 г. | Месячная динамика | Годовая динамика | |
|---|---|---|---|---|---|
| Эконом | 210,2 | 209,8 | 159,6 | 0,2% | 31,7% |
| Комфорт | 232,8 | 231,2 | 186,5 | 0,7% | 24,8% |
| Бизнес | 281,6 | 275,5 | 182,6 | 2,2% | 54,2% |
| Итого | 234,2 | 232,3 | 185,8 | 0,8% | 26,0% |
Источник: bnMap.pro
Подмосковье
| 18 апреля 2022 г. | 18 марта 2022 г. | 18 апреля 2021 г. | Месячная динамика | Годовая динамика | |
|---|---|---|---|---|---|
| Эконом | 135,8 | 127 | 92,8 | 6,9% | 46,3% |
| Комфорт | 173 | 167 | 136,1 | 3,6% | 27,1% |
| Бизнес | 210,4 | 209 | 163,7 | 0,7% | 28,5% |
| Итого | 171,5 | 165 | 130,2 | 3,9% | 31,7% |
Источник: bnMap.pro
Перспективы
Как и на вторичном рынке, в апреле спрос на новостройки упал. «После резкого повышения ключевой ставки ЦБ в конце февраля, в начале апреля она была снижена с 20% до 17%. На фоне заявлений о возможном ее дальнейшем снижении интересанты не спешат с покупкой квартир», - комментирует Мария Могилевцева-Головина.
Не помогает даже увеличение лимитов по льготной ипотеке до 12 млн руб. Как подчеркивает Мария Могилевцева-Головина, в прошлом году в условиях действия льготных ипотечных программ подавляющее большинство желающих уже решили свой квартирный вопрос и спрос будущих периодов был частично исчерпан. Причем исчерпан при уровне ставок намного ниже нынешней: напомним, с весны 2020 г. по июль 2021 г. ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а с июля 2021 г. по апрель 2022 г. – 7%. (См. «Льготная ипотека под 12% не спасет рынок от обвала спроса без снижения цен».)
Кроме того, из-за ажиотажного роста цен на жилье в 2020-2021 г. льготного кредита (12 млн руб.) при минимальном первоначальном взносе 15% хватит в Москве только на покупку студии или однокомнатной квартиры, а это лишь 30% рынка, отмечают специалисты риелторской компании «Инком». По данным ГК «Инград», в столице более половины ипотечных заемщиков февраля оформляли кредиты на суммы более 12 млн рублей. «Вероятно, доля ипотеки апреля, особенно в столичных новостройках, продолжит падение», - полагают специалисты компании.
Теоретически, увеличение лимитов должно помочь Новой Москве и Подмосковью, где кредита в 12 млн руб. достаточно для покупки двухкомнатной и даже трехкомнатной квартиры (в области). Но спрос падает и там: например, в проектах комфорткласса «Сити XXI век» число сделок в первой половине апреля сократилось почти в 1,5 раза как по сравнению с мартом, так и относительно апреля прошлого года. Как объясняет Могилевцева-Головина, в условиях экономической нестабильности покупатели опасаются брать на себя ипотечные обязательства.
Это подтверждают и данные управления Росреестра по Московской области. Если с 28 марта по 1 апреля в ведомство поступило 1 879 заявлений на регистрацию ДДУ, то с 4 по 8 апреля – 1 436 (-23%). Число заявлений на регистрацию ипотечных договоров за неделю сократилось на 31,4% (с 3 873 до 2 657).
«В дальнейшем на покупательское поведение, скорее всего, будут оказывать влияние ряд противодействующих факторов: высокая инфляция может подстёгивать спрос на недвижимость как надёжный инструмент сохранения финансовых средств, а низкий уровень доходов населения и пока еще повышенные ипотечные ставки будут склонять покупателей к выжидательной позиции. В целом ситуация на рынке будет зависеть политических и экономических изменений в России и мире, а также от реакции всех участников рынка. Кроме того, новые льготные ипотечные программы окажут непосредственное влияние на уровень спроса на квартиры в новостройках», - резюмирует Мария Могилевцева-Головина.
Также по теме: