Панический спрос на новостройки ушел в Новую Москву и Подмосковье

Наибольшую выгоду от резкого всплеска спроса на жилье на фоне санкций и девальвации рубля в марте получили застройщики Новой Москвы и Подмосковья – квартиры в «старой» Москве оказались слишком дорогими для покупателей, пытающихся спасти в недвижимости свои накопления. А в апреле спрос на новостройки упал как внутри, но и за МКАД, несмотря на увеличение кредитного лимита по льготной ипотеке до 12 млн руб.

Спрос и ипотека

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в марте 9 422 договора долевого участия в строительстве жилья. Это на 7,1% меньше, чем в феврале. Относительно марта 2021 г. показатель вырос на 18,7%, по официальным данным.

Однако если очистить статистику от оптовых сделок и переуступок, то получится, что продажи новостроек в московском регионе выросли не только в годовом, но и в месячном выражении. На территории «старой» Москвы без учета Зеленограда Росреестр оформил в марте 6,3 тыс. ДДУ – на 11% больше, чем в феврале. В Новой Москве - 2,7 тыс. ДДУ (+32), в Подмосковье – 7,8 тыс. (+27%), сообщает ГК «Инград».

О существенном росте спроса в марте свидетельствуют и подсчеты специалистов агентства недвижимости Est-a-Tet, которые учитывали только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Как отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», в конце февраля произошел целый ряд событий, которые оказали существенное влияние на рынок новостроек Москвы и области. Все они так или иначе связаны с событиями на Украине.

• Девальвация рубля. На пике курс доллара подскакивал до 120 руб.
• Для того чтобы поддержать рубль, ЦБ 28 февраля экстренно повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%, что привело к подорожанию ипотеки до 20-23% годовых. При этом кредиты в рамках программ с господдержкой (в том числе для семей с детьми) продолжали выдаваться на прежних условиях.
• Падение отечественного фондового рынка на 25-30% из-за введения беспрецедентных санкций в отношении РФ.
• Рост цен на стройматериалы и приостановка поставок оборудования и комплектующих европейскими поставщиками.

Фактически, в марте 2022 г. повторилась ситуация конца 2014 г.: обвал рубля и фондового рынка резко повысил привлекательность недвижимости как инструмента сохранения сбережений. Учитывая, что в данном вопросе бюджет покупки является наиболее существенным фактором, покупатели устремились в Московскую область и Новую Москву, где квартиры существенно дешевле, чем внутри МКАД, отмечают в пресс-службе ГК «Инград».

Перетеку спроса способствовало и то, что покупатели новостроек в Новой Москве и области могли воспользоваться льготной ипотекой с кредитным лимитом 3 млн руб. и ставкой 7%. В «старой» Москве подходящих по цене квартир просто нет, а решение об увеличении кредитного лимита по льготной ипотеке до 12 млн руб. в столичных агломерациях (и повышении ставки до 12%) власти приняли только в конце марта. Поэтому основным источником спроса на старомосковские новостройки в марте были покупатели с «живыми» деньгами. Участники «семейной ипотеки» с лимитом 12 млн руб. и те, кто получил банковское одобрение на выдачу кредита по докризисным ставкам, не смогли компенсировать отсутствие доступных рыночных программ.

Как следствие, в Новой Москве количество сделок с привлечением ипотеки выросло в марте на 30% относительно февраля и на 2% - по сравнению с мартом 2021 г. В Подмосковье ипотечный спрос подскочил на 22% и на 24% соответственно. При этом в «старой» Москве число ипотечных сделок в месячном разрезе, наоборот, снизилось на 1% (в годовом зафиксирован рост на 7%), говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Существенно, сразу на 7 п.п. относительно февраля, сократилась и доля ипотеки на рынке новостроек «старой» Москвы. За МКАД этот показатель тоже упал, но меньше - на 1-4 п.п.:

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

В ГК «Инград» доля ипотечных сделок в структуре спроса также наиболее существенно сократилась в «старой» Москве.

Доля ипотеки в общей структуре продаж ГК «Инград»

Источник: пресс-служба ГК «Инград»

При этом нельзя сказать, что спрос на новостройки Новой Москвы и Подмосковья не пострадал из-за резкого подорожания рыночной ипотеки. Хуже всего пришлось проектам комфорт- и бизнес-класса недалеко от МКАД, слишком дорогим для программы льготной ипотеки с лимитом 3 млн руб. Например, в подмосковных проектах комфорткласса компании «Сити-XXI век» продажи в марте снизились на 10% относительно февраля, при том что в московском проекте Hill8 в марте число сделок было лишь чуть ниже предыдущего месяца и план продаж по итогам марта был перевыполнен почти в полтора раза. «Здесь (в Подмосковье – прим. ред.) покупатели гораздо в большей мере ориентированы на ипотечные программы. Поэтому в марте завершались сделки, начатые в предыдущие месяцы, количество новых интересантов заметно сократилось», - поясняет Мария Могилевцева-Головина.

Предложение

Санкции пока не оказали влияние на динамику объемов предложения, но уже сказались на его качественных характеристиках. Из-за резкого роста цен на отделочные материалы застройщики отказываются от продажи квартир с отделкой в своих проектах или сокращают число предлагаемых покупателям вариантов, сообщает пресс-служба ГК «Инград».

При этом объем предложения новостроек в Москве и области продолжает восстанавливаться после ажиотажа последних двух лет. По данным bnMap.pro, Москва за год увеличила совокупный банк квадратных метров на первичном рынке на 20%, Новая Москва - на 35%, Подмосковье - на 13%.

«Однако в Москве и Подмосковье это выражается лишь в числе и совокупной площади лотов - самих проектов становится меньше и год от года, и даже с каждым месяцем. Это говорит о том, что новые проекты более масштабны, содержат больше корпусов и квартир, но меньшей площади - рост числа лотов и их совокупной площади неравномерен, в Москве, например, первый показатель почти вдвое опережает второй… Если год назад средний проект в Москве условно состоял из 2,7 корпуса, то сегодня он включает 3,1 корпуса. Из-за большой ограниченности площади участков под застройку в столице логично предположить, что новые площади на продажу удаётся разместить за счёт увеличения этажности зданий», - говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

Исключение из принципа «меньше проектов - больше площадей» составляет ТиНАО. Число проектов там не сокращается. Но «удельный вес» среднего проекта по количеству корпусов и лотов в Новой Москве тоже растёт: год назад в среднем проекте было 5,6 корпуса, сегодня - 6,9. Это высший показатель в регионе, то есть в ТиНАО строят сразу целыми микрорайонами, отмечает Доброхотова.

Москва

Источник: bnMap.pro

Новая Москва

Источник: bnMap.pro

Подмосковье

Источник: bnMap.pro

О значительном сокращении площади лотов свидетельствует и динамика объемов реализации новостроек. По данным ГК «Инград», за год число сделок в «старой» Москве увеличилось на 11%, а количество проданных метров при этом сократилось на 5% до 317,7 тыс. Аналогичная динамика наблюдается и в других локация московского региона. В Новой Москве продажи новостроек в метрах выросли на 8%, а объем реализованных площадей снизился на 1% до 119,0 тыс. кв. м. В Московской области этот показатель вырос, но лишь на 12% (до 331,3 тыс. кв. м), в два раза меньше, чем число ДДУ (+23%).

Цены

В отличие от 2014 г., когда на волне «санкционного» ажиотажа рост цен на новостройки достигал 20%, на этот раз застройщики повели себя более гуманно: в «старой» Москве стоимость метра за месяц увеличилась на 2,5%, в Новой – на 0,8%. Возможно, просто потому, что цены в столице и так перегрелись за предыдущие два года ажиотажного роста, простимулированного рекордно дешевой ипотекой.

В пользу этой версии свидетельствует и замедление темпов роста цен в годовом выражении. Во всяком случае в «старой» Москве, где с апреля 2021 г. по апрель 2022 г. метр подорожал намного меньше, чем с апреля 2020 по апрель 2021 г., отмечает Ирина Доброхотова.

Москва

Источник: bnMap.pro

А вот в ТиНАО и области все последние 12 месяцев сохранялось влияние льготной ипотеки с лимитом займа в 3 млн рублей, продолжает Ирина Доброхотова. Как итог - в Новой Москве стоимость метра за год прибавила 26%, в Подмосковье - почти 32%. Причем только за последний месяц квадратный метр в области подорожал почти на 4%.

Новая Москва

Источник: bnMap.pro

Подмосковье

Источник: bnMap.pro

Перспективы

Как и на вторичном рынке, в апреле спрос на новостройки упал. «После резкого повышения ключевой ставки ЦБ в конце февраля, в начале апреля она была снижена с 20% до 17%. На фоне заявлений о возможном ее дальнейшем снижении интересанты не спешат с покупкой квартир», - комментирует Мария Могилевцева-Головина.

Не помогает даже увеличение лимитов по льготной ипотеке до 12 млн руб. Как подчеркивает Мария Могилевцева-Головина, в прошлом году в условиях действия льготных ипотечных программ подавляющее большинство желающих уже решили свой квартирный вопрос и спрос будущих периодов был частично исчерпан. Причем исчерпан при уровне ставок намного ниже нынешней: напомним, с весны 2020 г. по июль 2021 г. ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а с июля 2021 г. по апрель 2022 г. – 7%. (См. «Льготная ипотека под 12% не спасет рынок от обвала спроса без снижения цен».)

Кроме того, из-за ажиотажного роста цен на жилье в 2020-2021 г. льготного кредита (12 млн руб.) при минимальном первоначальном взносе 15% хватит в Москве только на покупку студии или однокомнатной квартиры, а это лишь 30% рынка, отмечают специалисты риелторской компании «Инком». По данным ГК «Инград», в столице более половины ипотечных заемщиков февраля оформляли кредиты на суммы более 12 млн рублей. «Вероятно, доля ипотеки апреля, особенно в столичных новостройках, продолжит падение», - полагают специалисты компании.

Теоретически, увеличение лимитов должно помочь Новой Москве и Подмосковью, где кредита в 12 млн руб. достаточно для покупки двухкомнатной и даже трехкомнатной квартиры (в области). Но спрос падает и там: например, в проектах комфорткласса «Сити XXI век» число сделок в первой половине апреля сократилось почти в 1,5 раза как по сравнению с мартом, так и относительно апреля прошлого года. Как объясняет Могилевцева-Головина, в условиях экономической нестабильности покупатели опасаются брать на себя ипотечные обязательства.

Это подтверждают и данные управления Росреестра по Московской области. Если с 28 марта по 1 апреля в ведомство поступило  1 879   заявлений на регистрацию ДДУ, то с 4 по 8 апреля – 1 436 (-23%). Число заявлений на регистрацию ипотечных договоров за неделю сократилось на 31,4% (с  3 873 до  2 657).

«В дальнейшем на покупательское поведение, скорее всего, будут оказывать влияние ряд противодействующих факторов: высокая инфляция может подстёгивать спрос на недвижимость как надёжный инструмент сохранения финансовых средств, а низкий уровень доходов населения и пока еще повышенные ипотечные ставки будут склонять покупателей к выжидательной позиции. В целом ситуация на рынке будет зависеть политических и экономических изменений в России и мире, а также от реакции всех участников рынка. Кроме того, новые льготные ипотечные программы окажут непосредственное влияние на уровень спроса на квартиры в новостройках», - резюмирует Мария Могилевцева-Головина.

Также по теме:

• Краткосрочный ажиотаж на рынке недвижимости завершится жесткой стагнацией