Вторичный рынок жилья Москвы и Подмосковья спасут альтернативные сделки

Как и прогнозировал IRN.RU, ажиотаж на рынке жилья в связи с «военной операцией» на Украине продлился недолго. Спрос резко упал уже в конце марта, когда закончились покупатели с «живыми» деньгами и одобренной по старым ставкам ипотекой. Скорее всего, единственным спасением для вторичного рынка станут альтернативные сделки. Во всяком случае, пока ипотечные ставки не перестанут пугать потенциальных заемщиков.

В марте московский Росреестр зарегистрировал 18 234 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли продажи жилья – на 35,9% больше, чем в феврале. В годовом выражении, относительно марта 2021 г., количество переходов прав выросло на 18,9%.

Динамика зарегистрированных управлением Росреестра прав на жилую недвижимость в Москве

Источник: данные управления Росреестра по Москве

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», число обращений со стороны покупателей «вторички» в марте увеличилось не менее чем на 10-15%, сделок - на 18-20%, а авансов – на 24%.

«В целом уровень спроса в марте из-за известных событий если и не был ажиотажным в полном смысле этого слова, то его можно назвать близким к нему. В выигрыше оказались покупатели с наличными деньгами и ранее одобренными ставками. Именно эти категории и сформировали мартовский спрос», - говорит Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

Напомним, одним из экономических последствий «военной операции» на Украине стала девальвация рубля. Увидев доллар по 120 руб., граждане с рублевыми накоплениями бросились спасать свои деньги в наиболее материальном и, по мнению обывателей, устойчивом активе. То есть в недвижимости. Их примеру последовали и многие из тех, кто хранил капиталы в валюте – грех было не воспользоваться резко увеличившейся платёжеспособностью. «Но в этом спросе был свой нюанс - он коснулся только качественного и не дешевого жилья», - отмечает генеральный директор «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» Наталья Соломонова. Что, впрочем, и неудивительно – у покупателей экономкласса не бывает на руках «живых» денег в размере стоимости квартиры в Москве.

Основную часть спроса на «вторичку» в «старой» Москве в марте сформировали ипотечники. Вернее – те, кто получил одобрение от банка на выдачу кредита в январе-феврале, но еще не успел им воспользоваться. Потому что Центробанк 28 февраля поднял ключевую ставку сразу на 10,5 п.п. до 20% годовых, и новые ипотечные кредиты мгновенно стали недоступными. Как следствие, динамика покупательской активности в марте коррелировала со сроком действия банковских одобрений (ряд банков отозвал их досрочно). Например, к компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» до 25 марта число обращений от ипотечников выросло более чем на 34% по отношению к февралю. В «Инкоме» потенциальный спрос (звонки и обращения) до 20 числа был на 30% выше нормы, с 21 марта количество звонков стало сокращаться ежедневно.

В целом по итогам марта на ипотеку в «старой» Москве пришлось около 84% сделок против 72% в феврале и 71% в марте 2021 г., сообщает «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости». По информации «Миэль», доля ипотеки выросла за месяц с 56% до 66%.

За МКАД ситуация иная – там доля ипотеки сократилась уже в марте. По данным «Миэль», в Московской области - с 44% до 34%. В Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Сиреневый бульвар» АН «Римарком» в Троицке, доля ипотеки в марте составила порядка 20%, что на 30 п.п. меньше, чем в феврале.

Как отмечает Анастасия Ковалева, в Новой Москве, в отличие от «старой», среди покупателей в основном были люди с «живыми» деньгами и лишь незначительная часть - с одобренными до повышения ключевой ставки ипотечными кредитами. «При этом часть покупателей переориентировалась на интересные предложения, появившиеся на рынке новостроек, еще часть решили, что лучшим вложением средств для них будет не «вторичка», а загородная недвижимость. Именно по этим причинам вторичный рынок не добрал часть сделок», - говорит Ковалева. По ее словам, в марте 2022 г. спрос снизился на 5-7% относительно марта 2021 г., который, впрочем, был одним из самых удачных для рынка за последние годы. В месячном выражении спрос вырос: количество обращений увеличилось на 12%, сделок – на 10%, авансов – на 13%.

Еще одной причиной «недобора спроса» на вторичном рынке московского региона в марте стала паника среди продавцов. Не понимая, что будет с рублем и ценами на жилье в обозримом будущем, люди снимали квартиры с продажи. По словам Сергея Шломы, многие собственники решили квартиры не продавать, а сдавать в аренду, что существенно расширило экспозицию найма. Но еще больше сократило предложение на рынке купли-продажи, который и до начала «спецоперации» страдал от дефицита, так как практически все ликвидные лоты были раскуплены за предыдущие полтора года ажиотажного спроса. «Можно сказать, что актуальное предложение снизилось примерно на 20%. Продать квартиру сейчас очень легко, купить достаточно сложно, поскольку практически не из чего выбирать», - подчеркивает Сергей Шлома.

По оценке Сергея Власенко, общий объем предложения на вторичном рынке жилья Новой Москвы и Подмосковья только за март снизился на 5-10%. Массовое вымывание квартир с рынка произошло в последнюю неделю марта, именно тогда, когда у покупателей закончились сроки одобренной ранее ипотеки по старым ставкам. А уже за две недели апреля объем предложения вырос не менее чем на 5% по сравнению с мартом.

«Что касается выхода на рынок новых объектов, то в марте их было зафиксировано на 33% меньше, чем в феврале, а в первые две недели апреля, наоборот, на 32,5% больше, чем по состоянию на конец первого месяца весны. То есть при активном спросе в марте в Подмосковье были практически вымыты и новые объекты, и часть вышедших на рынок раньше. В дальнейшем тренд роста объема предложения продолжится, что, несомненно, при падении спроса, приведет к затовариванию рынка, о чем мы уже стали забывать», - говорит Власенко.

Спрос в апреле действительно упал, и очень существенно. Например, число обращений в подмосковные офисы «Мегаполис-Сервиса» за первые две недели апреля снизилось не менее чем на 50% по сравнению с мартом. Количество сделок в апреле уменьшилось на 44%, а внесенных покупателями авансов – на 46%. При этом апрельские сделки проходят в основном лишь благодаря мартовским авансам (и небольшой части авансов февраля), уточняет Сергей Власенко. В Новой Москве по итогам первой половины апреля число сделок снизилось сразу на 60%. Примерно на 50% стало меньше авансов, а количество обращений просело не менее чем на 40%, рассказывает Анастасия Ковалева.

В компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» («старая» Москва) за первые 15 дней апреля потенциальный спрос сократился на 75% относительно аналогичного периода марта, число авансов от покупателей со свободными деньгами – на 81%. Авансов от ипотечников вообще почти нет. «Причем, как это ни удивительно, но падение ключевой ставки на три базисных пункта привело к отказу авансировать объекты вторичного рынка. Заёмщики решили отложить покупки в надежде на дальнейшее снижение процентной ставки по кредиту», - говорит Наталья Соломонова.

Желающие улучшить жилищные условия с ипотекой остались, по сути, только среди тех покупателей, которые имеют возможность воспользоваться материнским капиталом для погашения части или всего займа, уточняет Сергей Власенко. Для остальных же нынешний уровень ипотечных ставок практически заградительный. По его мнению, чтобы ипотека вновь заинтересовала покупателей, ипотечные ставки (а не ключевая) должны находиться хотя бы в диапазоне 12-13% годовых, не выше.

«Дальше уровень спроса будет только падать, а объем предложения расти. И уже где-то в мае-июне мы увидим снижение цен на вторичном рынке», - прогнозирует Сергей Власенко.

В условиях резкого сокращения платежеспособного спроса и постоянного колебания курсов валют наиболее распространенным форматом сделок на вторичном рынке, скорее всего, станет «альтернатива» - это когда одна квартира фактически меняется на другую, с доплатой или без. Организовать такую сделку трудно – в «цепочке» может быть 10 и более участников, и даже если один из них передумает, сорвутся все сделки. Но зато «меняться» квартирами можно без привлечения большого объема финансовых средств, заемных или наличных. По оценкам специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», уже к началу апреля доля «чистых» альтернативных сделок (одновременная продажа одного объекта и покупка другого) увеличилась до 35%, тогда как годом ранее этот показатель не превышал 5%.