Города растут вверх, и с этим ничего не поделаешь. По сравнению с современными небоскребами семь сталинских высоток - просто кубики в песочнице. У Москвы давно другие доминанты, например, силуэты небоскребов «Москвы-Сити» просматривается со многих точек города. Среди покупателей есть любители «высотного» образа жизни, они прицельно подбирают себе квартиры и апартаменты на последних этажах, тем более что девелоперы размещают там уникальные лоты.
Один из главных мировых трендов в урбанистике - принцип разумного землепользования, согласно которому крупные города должны расти вверх, а не вширь, отмечает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. Поэтому неудивительно, что количество высотных домов и небоскребов в густонаселенных мегаполисах увеличивается, и в этом плане Москва не является исключением.
В Москве строят и высотные здания, и небоскребы. Согласно российскому градостроительному документу СП 267, который приводит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», высотные жилые здания – это дома высотой более 75 м (от 25 до 29 этажей). Небоскребами принято считать здания выше 100 м (от 30 этажей).
В мировой практике небоскребы также называют «супертоллами», дополняют в пресс-службе Capital Group. Они отличаются высотой (не менее 150 метров), обязательно авторской архитектурой, высокотехнологичным строительством с инновационными решениями и высококлассной инженерией. Эти характеристики относятся и к зданиям выше 100 метров.
По данным Tekta Group, с 2017 года количество жилых небоскребов в Москве выросло более чем в полтора раза. В конце 2020 года покупателям предлагались лоты в 47 проектах (вместо 31 в 2017 г.), где хотя бы один корпус (или весь комплекс) был выше 100 метров. На долю высотных новостроек приходилось около 19% от всех квартир и апартаментов. В 2021 году Москомархитектуры рассмотрел проекты 102 зданий, превышающих 75 м (более 25 этажей).
А сегодня, по информации агентства недвижимости «Бон Тон», на первичном рынке жилой недвижимости представлено 33 высотных проекта площадью 365,7 тыс. кв. м и 66 небоскребов площадью 763 тыс. кв. м. 41 небоскреб введен в эксплуатацию, еще 21 проект находится в стадии строительства, уточняют в Capital Group.
Чаще всего высотные проекты возводятся рядом с ТТК. Среди московских округов по строительству высотных зданий и небоскребов лидирует ЗАО. «Наиболее масштабным высотным проектом здесь является ЖК «Береговой-2», а небоскребом – «Матвеевский парк», - комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»).
По количеству высотных ЖК в реализации первенство за ЮАО (7 проектов), где в шаговой доступности от реки предлагаются, преимущественно, комплексы бизнес-класса. Среди округов с наибольшим количеством небоскребов, кроме ЗАО, эксперт отмечает САО, где большей частью представлены проекты комфорт- (7 из 12) и бизнес-класса (4).
| Тип комплекса | Округ | Количество проектов в реализации | Площадь в реализации, тыс. кв.м | Доля площадей в реализации, % | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| фев.21 | фев.22 | фев.21 | фев.22 | фев.21 | фев.22 | ||
| высотный | ЗАО | 6 | 6 | 91,0 | 87,1 | 23,4% | 23,8% |
| ЮВАО | 6 | 6 | 121,5 | 82,4 | 31,3% | 22,5% | |
| СЗАО | 4 | 4 | 23,1 | 66,4 | 6,0% | 18,2% | |
| ЮАО | 6 | 7 | 41,9 | 47,5 | 10,8% | 13,0% | |
| СВАО | 3 | 4 | 82,8 | 43,0 | 21,3% | 11,8% | |
| ЗелАО | 0 | 1 | 0,0 | 21,9 | 0,0% | 6,0% | |
| ЦАО | 1 | 1 | 5,4 | 12,6 | 1,4% | 3,4% | |
| САО | 4 | 3 | 13,3 | 3,4 | 3,4% | 0,9% | |
| ЮЗАО | 1 | 1 | 9,2 | 1,3 | 2,4% | 0,4% | |
| ИТОГ (высотные): | 31 | 33 | 388,3 | 365,7 | 100% | 100% | |
| небоскребы | ЗАО | 10 | 12 | 98,5 | 149,9 | 17,1% | 19,7% |
| ЮАО | 3 | 8 | 75,1 | 137,1 | 13,0% | 18,0% | |
| ЮВАО | 7 | 7 | 74,6 | 115,4 | 12,9% | 15,1% | |
| САО | 11 | 12 | 66,3 | 113,9 | 11,5% | 14,9% | |
| СВАО | 7 | 9 | 92,7 | 91,3 | 16,1% | 12,0% | |
| СЗАО | 6 | 9 | 56,1 | 83,1 | 9,7% | 10,9% | |
| ЮЗАО | 4 | 5 | 48,0 | 45,3 | 8,3% | 5,9% | |
| ВАО | 3 | 2 | 18,5 | 13,7 | 3,2% | 1,8% | |
| ЦАО | 2 | 2 | 46,3 | 13,2 | 8,0% | 1,7% | |
| ИТОГ (небоскребы): | 53 | 66 | 576,2 | 763,0 | 100% | 100% | |
Источник: «Бон Тон»
Наиболее интересный сегмент высотного рынка – это, конечно, упомянутые «супертоллы». Как отмечают в Capital Group, предложение таких уникальных зданий пополняется значительно реже, чем просто высотных. Связано это со значительной сложностью и высокой себестоимостью строительства. Основная часть супертоллов находится в локации «Москва-Сити». Правда, в последние годы предложение небоскребов выходит и за пределы «Сити»: формат набирает все большую популярность, растет спрос на супертоллы в разных локациях. И, например, Capital Group реализовала один из проектов небоскребов, жилой комплекс «Небо», в районе Раменки (ЗАО).
По информации «Бон Тон», 80,8% предложения высотных жилых домов и 98,3% небоскребов относится к комфорт- и бизнес-классу.
Что касается супертоллов, то, как утверждают в Capital Group, наибольшая их часть реализуется в классах «премиум» и «элит». Например, комплекс небоскребов с квартирами Capital Towers на Краснопресненской набережной и многофункциональный комплекс «Око» в «Москва-Сити». Capital Towers интересен еще и тем, что в нем продаются квартиры, а не апартаменты, обычные для супертоллов.
Среди основных девелоперов, занимающихся высотным строительством – ПИК, MR Group, Capital Group. Согласно статистике «Бон Тон», более четверти высотных проектов возводит девелопер ПИК (9 комплексов). В строительстве небоскребов наиболее активные компании - ПИК и MR Group, которые реализуют сегодня 20 и 12 таких проектов соответственно. А компания Capital Group в качестве девелопера или технического заказчика строит или уже построила 45% недвижимости ММДЦ «Москва-Сити».
Высотные дома – это всегда много квартир, много новых жильцов и нагрузка на районы. В связи с этим важно, как застройщики работают с инфраструктурой, прежде всего социальной.
«Такие социальные объекты, как школы, детские сады и т.д., можно встретить лишь в крупных проектах, площадь территории которых позволяет их реализацию, например, в «Бусиновском парке» от ПИК, «Сердце столицы» от «Донстроя», «Зиларт» от ЛСР, - говорит Наталия Кузнецова («Бон Тон»). - В менее масштабные проекты, как правило, закладываются только ДОУ, зачастую частные».
Как поясняет Елизавета Севастьянова (Tekta Group), продумывая инфраструктуру высотных проектов, многие девелоперы следуют принципу рациональности – анализируют ближайшее окружение и внедряют только те сервисы, которых не хватает поблизости, или таких, которые должны находиться в шаговой доступности. Например, в стилобатной части небоскреба бизнес-класса Eniteo от Tekta Group предусмотрены помещения под студию для фитнеса, детский сад, кофейню, аптеку. В другом высотном проекте Tekta Group – квартале бизнес-класса Ever на улице Обручева – откроется торговая галерея, пешеходная улица с кафе, ресторанами, отделениями банков, небольшими магазинами.
Небоскребы в основном ориентированы на деловую публику, поэтому для них важна инфраструктура в ближайшем доступе, когда жители просто спускаются в лобби или в стилобат комплекса. В этом случае девелоперы руководствуются принципом «вертикальной улицы». Так, жители небоскребов «Око» и Capital Towers в «Москва-Сити» могут не покидать деловой кластер: здесь предусмотрены магазины, рестораны, отделения банков, химчистки, спа и фитнес-центры, собственные закрытые дворы. А рядом находится один из крупнейших торговых центров в Европе «Афимолл».
Как правило, в высотных зданиях и небоскребах чем выше этаж, тем дороже квадратный метр. «Видовые характеристики небоскребов – это одно из главных преимуществ, поэтому в зависимости от этажа и панорамы цена может отличаться на 5-20%», - говорит Наталия Кузнецова («Бон Тон»). По данным Tekta Group, увеличение цены может варьироваться от 0,5% до 3% за этаж.
И квартиры на последних этажах – особенные. У них больше площадь, выше потолки. По словам Елизаветы Севастьяновой, внимание уделяется видовым характеристикам, которые подчеркиваются за счет панорамного остекления или окон с заниженными подоконниками. Если говорить о формате жилья, то, как правило, это просторные пентхаусы.
Например, в небоскребах Eniteo на верхних 37-42-м этажах запроектированы пентхаусы свободной планировки от 146,3 кв. м до 171,3 кв. м с панорамными окнами и углом обзора на 270 градусов. Из окон открываются виды на центр Москвы, «Москву-Сити», МГУ и зеленые парки юго-запада. На 23-24-м этажах предусмотрены двухсветные квартиры с террасами по периметру.
Но не все клиенты рвутся непременно на самый верх. Как замечают в пресс-службе Capital Group, кто-то хочет видеть город как на ладони – и приобретает лоты на последних этажах. Другие клиенты предпочитают детальные виды – и тогда покупают квартиры или апартаменты на средних или нижних этажах.
Среди высотных проектов эксперты выделяют ЖК «Настоящее» (до 28 этажей) в Раменках от АО «СЗНИИМОССТРОЙ». Это проект бизнес-класса с авторской архитектурой фасадов от бюро Speech. Клиентам предлагаются квартиры классического и евроформата, среди них лоты с лоджиями, балконами, террасами, каминами и окнами в ванной комнате. Средневзвешенная цена квадратного метра в ЖК «Настоящее» составляет 499 тыс. руб., минимальная стоимость лота – 23,4 млн руб.
Также в Раменках находится ЖК Will Towers (52-56 этажей) от АО «Минские Холмы», он возводится на берегу реки Раменки. Проект выделяется авторской архитектурой в стиле Чикаго, панорамными видами и концепцией благоустройства с доступом к набережной. В составе комплекса два собственных детских сада и школа. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 389,6 тыс. руб., стоимость квартир начинается от 12,7 млн руб.
Следующий комплекс в Раменках - ансамбль трех 41-этажных небоскребов от MR Group Hide. Это проект бизнес-класса, его архитектурная концепция разработана в бюро ADM. Инфраструктура организована по принципу «вертикального города»: детский образовательный центр, кафе, минимаркет, ресторан, аптека, салон красоты, пекарня, химчистка. Цены – от 18,7 млн руб. за однокомнатную квартиру.
Небоскреб бизнес-класса Eniteo высотой 149 метров строится на юго-западе города на границе с Академическим районом, рядом с парком-усадьбой «Черемушки-Знаменское». В составе проекта - две башни от 37 до 42 этажей. На 39-х этажах запроектированы две видовые террасы, доступные для жителей и их гостей. В составе Eniteo предусмотрено 662 лота евроформата. Стоимость лотов варьируется от 18,5 до 80,5 млн рублей. Например, квартира евроформата на 7-м этаже площадью 41,5 кв. м с кухней-гостиной 19,6 кв. м и спальней стоит 19,5 млн рублей. Или двухуровневая семикомнатная квартира (203,4 кв. м) на 23-24-м этажах с собственной высотной террасой 16,1 кв. м. Ее стоимость составляет 80,5 млн рублей.
Второй высотный проект от Tekta Group – 34-этажный «семейный» квартал бизнес-класса Ever – строится в Обручевском районе. Между жилыми корпусами, которые возводятся на стилобате, будет перекинут пешеходный мост. Появятся уединенный семейный сад и дзен-сады, природный амфитеатр с детской площадкой. Евродвушка площадью 44,1 кв. м на 17-м этаже – с кухней-гостиной 17,2 кв. м, спальней и гардеробной комнатой при входе в квартиру – обойдется в 17,8 млн руб. Лот евроформата площадью 70,3 кв. м на 14-м этаже – с мастер-спальней, детской, кухней-гостиной 17,9 кв. м и приватной открытой террасой – можно приобрести за 27,2 млн рублей.
В 500 метрах от делового центра «Москва-Сити» Capital Group реализует комплекс небоскребов с квартирами Capital Towers. Это три башни - City, River и Park, каждая высотой 295 м (70 этажей). Из комплекса открываются виды на набережную Москвы-реки, гостиницу «Украина», МГУ, Арбат, небоскребы «Сити». Напротив комплекса – парк «Красная Пресня».
Другой проект Capital Group, непосредственно в ММДЦ «Москва-Сити», комплекс небоскребов ОКО (85 этажей). Архитектура от бюро SOM (Skidmore, Owings and Merrill - авторы самого высокого здания в мире «Бурдж-Халифа» в Дубае). Комплекс сдан в эксплуатацию. Апартаменты предлагаются с готовой авторской отделкой и установленной премиальной сантехникой и бытовой техникой. Цена – от 54, 8 млн руб.
Также недалеко от «Москвы-Сити», на Шмидтовском проезде, находится ЖК Headliner от компании «Кортрос». Это часть высотного проекта «Большое Сити». ЖК Headliner включает три монолитных разновысотных (5-53 этажа) корпуса. Предусмотрены наземный и подземный паркинги, первые этажи займут фитнес-центр, магазины, кафе и т. п. Детский сад разместится в трехэтажном здании на кровле стилобата, объединяющего корпуса. Стоимость квартир начинается от 19,6 млн рублей.
Еще один проект от «Кортроса» - жилой комплекс бизнес-класса iLove в Алексеевском районе, на улице Бочкова, на территории завода «Калибр». Проектом предусмотрено 5 монолитных корпусов от 10 до 35 этажей с подземным паркингом. Набор квартир – от студий до четырехкомнатных планировки евроформата, лоты с террасами и пентхаусы. Минимальная стоимость однокомнатных квартир – 18,6 млн рублей.
В Марфино, на Ботанической улице, на месте гостиницы «Останкино» ГК «Основа» строит комплекс Very. Он включает четыре дома высотой 31 этаж, спорткомплекс с бассейном, детский сад на 100 мест и отреставрированный гостиничный корпус. Паркинг – подземный. Проектом предусмотрен двор-парк, с площадью, фонтаном, прогулочным мостом длиной более 200 метров. Комплекс окружен Главным и Малым ботаническими садами. Архитектурный проект от бюро Apex. Бюджет студии – от 10,7 млн рублей.
В Хорошево-Мневниках, на Шелепихинской набережной, на первой береговой линии компания Level Group возводит «Level Причальный». Это комплекс бизнес-класса, четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей) образуют квартал, архитектурный проект разработан бюро «Остоженка». Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 618 машино-мест. В составе инфраструктуры – торговый центр, лайфворкинг - офис для жителей (500 кв. метров). На выбор предлагается около 80 планировочных решений. Стоимость – от 12,4 млн рублей за однокомнатную квартиру.