Утверждение юридического статуса апартаментов – один из самых ожидаемых законов в сфере недвижимости и строительства. Этот вопрос обсуждается много лет, в прошлом году власти, казалось, приблизились к решению этого вопроса. Но рассмотрение законопроекта откладывается снова и снова. Эксперты обсудили проблемы урегулирования статуса апартаментов в ходе онлайн-конференции «Спорный формат: каким должен быть закон об апартаментах? Ожидания экспертов и участников рынка».
Вопрос о необходимости регулирования апартаментов стали поднимать в начале 2010-х годов. К 2015 году эти обсуждения формализовались в концепцию закона, которую разработал фонд «Институт экономики города» по заказу московских властей. С тех пор рынок жил в ожидании, что судьба апартаментов вот-вот решится. Но решение постоянно откладывалось.
В очередной раз об этом серьезно заговорили в конце 2020 года, когда Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. Прошлой весной в Госдуму был внесен законопроект, подготовленный группой сенаторов и депутатом ГД, но до его рассмотрения дело так и не дошло. Обсуждение в первом чтении в конце 2021 года было перенесено на весну, но в конце февраля из слов вице-премьера РФ Марата Хуснуллина стало понятно, что вряд ли стоит ждать скорого решения вопроса. Чуть позже свой вариант поправок в Минстрой РФ направил Всероссийский центр национальной строительной политики (ВЦНСП).
Государству нужен закон об апартаментах не только для наведения порядка в этой сфере, но и для улучшения статистики ввода жилья. «В случае, если они станут помещениями, пригодными для проживания, то войдут в общий объем вводимого жилья, то есть напрямую увеличат показатель целевой государственной программы, - подчеркивает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. – Так, сегодня на первичном рынке апартаментов в старых границах Москвы представлено 281,7 тыс. кв. м и 5,8 тыс. лотов. Это 15% от всего объема совокупного предложения, с достаточно высокими качественными характеристиками, что нельзя не принимать во внимание. Большая часть предложения приходится на массовый сегмент – 41% площади, доля бизнес-класса составляет 35,3%, «премиум» – 34% экспозиции».
Хуснуллин объясняет задержку с рассмотрением закона тем, что регионы придерживаются диаметрально противоположных позиций по принципиальным моментам и не могут прийти к консенсусу. «Основные проблемы, насколько я понимаю, связаны с вопросом, что делать с уже построенными зданиями с апартаментами, – говорит президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. - Если помещения в них признать квартирами, то сразу возникают нормативы обеспеченности социальными объектами и их доступности. Сейчас такие нормативы не применяются к зданиям с апартаментами, поскольку это нежилые здания. Кроме того, здания с апартаментами в основном расположены на уже плотно застроенных территориях крупных городов, где просто негде разместить такие новые объекты социальной инфраструктуры».
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что рынок апартаментов очень неоднороден и отличается в разных регионах: «В городах с дефицитом земли и высоким спросом на жилье, например в Москве, апартаменты строятся в основном как альтернатива обычным квартирам. В городах с большим туристическим потоком, например в Санкт-Петербурге и Сочи, чаще встречаются апарт-отели, в которых отдельные лоты покупаются для сдачи в аренду. Апартаменты в недорогих районах создают нагрузку на социальную инфраструктуру, поскольку покупают их люди, которые рассчитывают на государственную медицину и образование для детей. В премиальных апартаментах рядом с деловым центром города - это уже не столь принципиальный вопрос. Поэтому и ожидания от закона отличаются в разных городах и сегментах», - объясняет эксперт.
По словам Наталии Кузнецовой, в Сочи, например, вопрос с необходимостью регистрации стоит не так остро, поскольку по большей части апартаменты там – это сезонное жилье либо активы, приобретенные с инвестиционной целью: «Что же касается качественных характеристик, то в Сочи преимущественная доля таких проектов – это отремонтированные бывшие санатории и гостиницы. В Москве, напротив, присутствует большая доля новых масштабных проектов массового- и бизнес-класса, которые реализовывались либо как смешанные комплексы (квартиры и апартаменты), либо как апарт-комплексы (только апартаменты). Что же касается вопроса о регистрации по месту жительства, то для покупателей столичной недвижимости он весьма актуален и возникает довольно часто».
Сегменты апарт-отелей и сервисных апартаментов для сдачи в аренду тоже не отрегулированы. «Апарт-отели – это особый вид гостиничных услуг для временного пребывания, а апартаменты для сдачи в аренду для проживания людей – это все-таки должны быть жилые помещения. Несмотря на схожесть двух выделенных слов – пребывание и проживание, – законодательство их различает и регулирует по-разному», - отмечает Надежда Косарева.
Еще один важный аспект связан с соблюдением строительных норм и безопасностью для проживания. «Вот простой пример: существует некий комплекс апартаментов, который построен в охранной зоне ЛЭП или железной дороги, - говорит Наталия Кузнецова. - Если говорить о нежилом помещении, то оно может располагаться в непосредственной близости от таких объектов, а вот жилья, согласно нормативам, там быть не может. Значит, если эти апартаменты признать жильем, то государство будет обязано убрать источник, препятствующий нормальной жизнедеятельности, то есть перенести ЛЭП или железную дорогу, что невозможно. На этом фоне проблема дополнительного обеспечения проекта социальной инфраструктурой (детскими садами, школами и поликлиниками) выглядит, конечно, не столь масштабно, но своей значимости тоже не теряет».
Неопределенный статус апартаментов – это основной фактор, который пугает покупателей. Они ждут закона не меньше, чем девелоперы. И продавцы порой пытаются играть на таких ожиданиях. «Прошлой весной хотела купить квартиру, но ценник такой конский, что стала рассматривать апартаменты, - рассказала в ходе онлайн-конференции одна из читательниц IRN.RU. - Практически во всех апарт-комплексах мне радостно сообщали о законе. Некоторые еще относительно нормально – что «могут принять, могут приравнять». Другие говорили об этом как о решенном деле – что до конца года (прошлого) апартаменты приравняют к жилью, сможете там прописаться и с налогами проблем не будет. Но это же откровенное вранье! Это нормально, что сотрудники намеренно вводят в заблуждение? Еще и цены под это дело повышают. И что потом делать таким обманутым покупателям, когда они рассчитывали на почти квартиру, а получили непонятно что?»
Конечно, это не очень добросовестное поведение продавцов. Но здесь также важно говорить и о необходимости повышения сознательности покупателей. «Это крупная покупка, люди должны понимать, что это их ответственность тоже - понимать, что это за формат, его преимущества и риски, нынешний юридический статус, а не верить слепо менеджерам», - считает Олег Репченко.
По мнению Надежды Косаревой, при принятии решения о покупке апартаментов лучше перестраховаться, не надеяться на обещания продавцов и не исходить из того, что законопроект будет принят в ближайшее время.