Российские банки резко повысили ставки по ипотеке на фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 20% годовых. Редакция IRN.RU выяснила, могут ли банки пересматривать условия заключенных ипотечных договоров и планируют ли они это делать.

Что случилось

Банк России с 28 февраля повысил ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых в связи с тем, что «внешние условия для российской экономики кардинально изменились». По мнению регулятора, это должно поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения.

Российские банки начали повышать ставки по ипотеке еще 24-26 февраля, а после решения ЦБ кредиты подорожали еще больше: с 28 февраля ВТБ поднял ставки по ипотечным программам на 4 п.п. – до 15,3%, 1 марта о повышении ставок сообщил Сбербанк – ставки выросли до 18,6% годовых (на 7,3%). По состоянию на 3 марта в банке «Дом.РФ» ставки по ипотеке на новостройки начинаются от 17%, в банке «Зенит» - от 17,05%, в Райффайзенбанке - от 18,49%, в Росбанке - от 19,7% (информация по сайтам банков, без учета льготных программ).

Действующий ипотечный договор. Что будет со ставкой

Ставки по уже действующим ипотечным кредитам банки обещали не повышать. Сбербанк написал об этом в своем Telegram-канале: «Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит». В пресс-службе ВТБ, Промсвязьбанка, банка «Уралсиб», «Абсолют Банка» и Райффайзенбанка также сообщили, что ставки по ранее выданным кредитам не изменятся.

С точки зрения законодательства процентная ставка – одно из существенных условий договора. При четко прописанной ставке изменить ее в одностороннем порядке невозможно, говорит старший партнер консалтинговой компании «Дубинин и партнеры» Алексей Горелов.

Увеличивать в одностороннем порядке размер процентов по договору запрещает ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности», добавляет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Кроме того, изменение ставки – это нарушение Гражданского кодекса РФ, согласно которому «обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона» (ст. 309 ГК РФ) и «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются» (ст. 310 ГК РФ), добавляет Алексей Горелов.

Но лазейки, по словам юристов, у банков все же есть.

«Гипотетическая возможность одностороннего повышения ставки рассматривается юристами, если опираться на положения ст. 450–451 Гражданского кодекса РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств», - говорит Мария Спиридонова. – Но такие действия банка могут быть оспорены в суде со стороны заемщика».

Другой вариант – «признание специальной операции на Украине форс-мажором», говорит Алексей Горелов. Он советует внимательно посмотреть раздел форс-мажор в договоре: что именно указано в качестве форс-мажорных обстоятельств.

«Но, к сожалению, это все равно не даст стопроцентную уверенность, - говорит юрист. - Так как правительство может пойти на изменение условия выдачи кредитов в интересах банков, что не будет соответствовать интересам заемщиков».

Впрочем, ранее сообщалось, что президент РФ Владимир Путин поручил обеспечить сохранение ставок по ипотечным кредитам – тех самых ставок, которые указаны в договорах об ипотечных кредитах.

Когда ставку по ипотечному договору могут пересмотреть

Чаще всего банки прописывают в договоре возможное повышение ставки при невыполнении требований о страховании, при допущении просрочки платежа, а также при невыполнении требования о регистрации залога в пользу банка в определенный срок, говорит генеральный директор брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук. Изменение ключевой ставки может повлиять только на кредиты с плавающей процентной ставкой, если ключевая ставка включена в расчет плавающей ставки. Но таких кредитов, по данным «Банки.ру», сегодня нет.

«Пару лет назад такая программа встречалась в стандартах кредитования госкорпорации «Дом.рф» и предполагала пересмотр процентной ставки раз в квартал в зависимости от уровня инфляции», - вспоминает ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

При этом, по ее словам, сегодня несколько банков в базе «Банки.ру» выдают заемщикам ипотеку с комбинированной ставкой.

Например, продолжает эксперт, в банке «Центр-инвест» ставки по базовым ипотечным программам действуют в первые десять лет обслуживания долга, а затем рассчитываются исходя из размера ключевой ставки по состоянию на 1 октября предыдущего года + 3,5 процентного пункта. В «НС Банке» при покупке жилья у партнеров банка ставка фиксируется на один или два года, а далее равняется ключевой ставке, увеличенной на 2 п. п.

Как правило, обращает внимание Инна Солдатенкова, в плавающей части комбинированной ставки банки ограничивают только ее минимальный уровень (например, ключевая ставка+2 п. п., но не менее 12% годовых), а максимальный – нет.

Что будет с одобренной ипотекой

В подвешенном состоянии оказались заемщики, которым банк уже успел одобрить ипотечный кредит, но договор еще подписан не был. В таком случае до момента подписания договора банки могут пересматривать ставки по одобренной ипотеке, говорит ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

«Обусловлено это может быть как изменением параметров договора (например, отказ заемщика от личного страхования), так и изменением рыночной конъюнктуры и стоимости фондирования (а это напрямую связано с ключевой ставкой)», - говорит эксперт.

Регламентируется этот процесс, по ее словам, кредитной политикой соответствующего банка. Также наряду с изменением ставок банки могут сокращать срок действия одобрения, и тогда заемщики могут не успеть выйти на сделку по ранее одобренным условиям.

Так, например, после повышения ставок в ВТБ сообщили, что для ранее одобренных заявок решения будут действительны до 5 марта включительно.

В пресс-службе Райффайзенбанка заявили, что банк «скорректировал свои ипотечные ставки с учетом нестабильной рыночной ситуации. При этом повышение не коснется ранее одобренных заявок: все договоренности и обязательства перед клиентами остаются в силе». Но ряд банков пересмотрел ставку по одобренным кредитам.

С юридической точки зрения, заемщик может требовать заключения договора на ранее оговоренных условиях. Правда, только в том случае, если они были зафиксированы в одобрении в полном объеме, и оно является офертой.

«Нужно понимать, как было получено одобрение. Если одобрение получено в полном формате (прописана полная сумма кредита, срок, процентная ставка, сумма ежемесячного платежа), это одобрение будет считаться офертой, - говорит старший партнер консалтинговой компании «Дубинин и партнеры» Алексей Горелов. - При этом в данном одобрении-оферте должен содержаться срок, до которого данная оферта действует. В этом случае применима ст. 426 ГК РФ: «Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Таким образом, - продолжает эксперт, - в данном случае банк не может отказаться от заключения договора на согласованных условиях. При отказе банка заёмщик имеет право выйти в суд об обязании банка заключить договор кредита на ранее согласованных условиях. Если же были просто переговоры без четкой фиксации на бумаге итоговых условий – никак принудить банк к исполнению формально не согласованных условий нельзя».

Впрочем, банкиры говорят, что уведомление банка об одобрении кредита офертой не является. А, значит, банк имеет право пересмотреть условия по одобренной ипотеке до подписания кредитного договора.

«Уведомление банка об одобрении не является офертой. В настоящий момент мы вынуждены пересмотреть процентные ставки по ипотеке. Все действующие решения банка будут сохранены с пересчетом ставки и максимально возможного лимита. Сохранение решений означает, что клиенту не надо обновлять пакет документов. Банк просто пересчитает условия кредитования по новым ставкам», - рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова.

В пресс-службе «Абсолют Банка» также сообщили, что банк пересмотрит ставку по ранее одобренным кредитам.

Если банк повысил ставку по действующему договору

Случаи одностороннего повышения процентной ставки по действующему ипотечному договору были в кризисном 2008 году, вспоминает генеральный директор брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук.

Такое решение банка можно и нужно оспаривать в суде, подчеркивает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Если должник – физическое лицо, то обжаловать решение нужно через систему судов общей юрисдикции, если должник юридическое лицо - то через систему арбитражных судов.

«Суды, рассматривая такие дела, выносили решения в пользу потребителя, справедливо применяя положения закона «О защите прав потребителя», указывая, что в отношениях с банком заемщик менее защищенная сторона и его права нужно защищать всей мощью правовой системы», - говорит старший партнер компании «Дубинин и партнеры» Алексе Горелов.

По его словам, для начала нужно подать претензию в банк с требованием вернуть условия договора к первоначальному значению и (если был внесен платеж по повышенной ставке) возврата денежных средств. Затем обращаться в суд.