Общественные пространства в новостройках: за комфорт платит покупатель 

Современная новостройка – это не только квадратные метры жилой недвижимости, но и образ жизни. По крайней мере, застройщики так позиционируют свои проекты и вкладываются в обустройство общественных пространств вокруг квартир: лаундж-зоны, коворкинги, игровые комнаты для детей внутри и детские площадки снаружи, парки, набережные. Но платит за это, в конечном счете, сам покупатель.

Эволюция мест общего пользования

За последние десять лет качество концепций общественных пространств, входных групп и придомовых территорий в новостройках ощутимо улучшилось, говорят опрошенные www.irn.ru эксперты. И дело здесь не в нормативах властей – это диктует сам рынок.

«Безликие типовые многоэтажки все меньше интересуют покупателей. Усиливается внимание к дизайну и архитектуре, растет запрос на нестандартные решения, многофункциональные общественные пространства, удобную инфраструктуру и продуманное благоустройство внутри комплекса с расширенными зелеными зонами», - говорит коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.

По ее словам, покупателям теперь более важны элементы и принципы устройства садов, многоуровневого зонирования, отказ от стандартизированных покрытий детских зон, переход к натуральным природным материалам.

Причем изменения коснулись всех сегментов новостроек. «10 лет назад девелоперы (особенно массового сегмента), проектируя общественные пространства, как правило, ограничивались установкой скамеек и самых примитивных детских площадок, а также высадкой нескольких деревьев и кустарников», - вспоминает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Сегодня, по его словам, застройщики все чаще задумываются о правильной логистике внутри жилого комплекса, как для пешеходов, так и для автомобилистов, уделяют повышенное внимание озеленению, оборудованию детских и спортивных площадок.

«Уважающий себя проект бизнес-класса или выше уже не может позволить себе установить во дворе типовую разноцветную детскую площадку – здесь нужна индивидуальная проработка благоустройства, хотя ещё пять лет назад можно было встретить подобное безразличие девелопера к придомовой территории», - обращает внимание председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В сегменте «премиум» и выше, по ее словам, покупатель уже не примет лобби с типовой отделкой кафелем – нужны натуральные материалы и дизайн-проект холла.

Появляются и новые требования со стороны властей, которые, по сути, только закрепляют уже существующие тренды, говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Так, в 2021 году в Московской области были приняты новые стандарты качества жилья, которые предусматривают создание безбарьерной среды, наличие качественных спортивных и детских площадок, озеленение. Все это уже стало привычным в современных жилых комплексах, так же как закрытые дворы без машин.

Причем если раньше двор без машин был уникальным предложением отдельных проектов бизнес и премиум-класса, то сейчас это норма, которая есть во многих комплексах даже недорогих сегментов. Например, в проектах класса «комфорт» ГК «А101» в Новой Москве (ЖК «Белые ночи», «Прокшино», «Испанские кварталы»).

Требование властей

Ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория», рассказывает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Требования властей, как правило, ограничиваются необходимостью сделать на ней детскую площадку и высадить деревья.

Есть также нормы Роспотребнадзора, продолжает эксперт. В соответствии с ними должно быть предусмотрено четкое функциональное зонирование и озеленение придомовой территории – в каждом дворе необходимо разместить площадки для отдыха, игровые, спортивные, хозяйственные, гостевые стоянки автотранспорта. Дворы жилых зданий должны быть хорошо освещены в вечернее время суток.

Озеленение, по словам Владимира Щекина, выполняется согласно проекту ландшафтно-планировочной организации участков, которая должна соответствовать правилам пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам.

Но нормативные требования к благоустройству территории определяют скорее общий вектор развития, тогда как конкретное наполнение пространств выбирает сам застройщик, подчеркивает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «Набор объектов, конечно, зависит от класса проекта (чем он выше, тем инфраструктура богаче и разнообразнее), но это не связано с чьими-то требованиями, это просто определяется запросами клиентов. В бизнес-классе, например, было бы странно ограничиться одной лишь детской площадкой», - заключает эксперт.

Проекты класса «бизнес» и выше: лаунж-зоны, бассейны и игровые для детей

Чем выше класс проекта, тем элегантнее выглядят общественные пространства как внутри проекта, так и на улице - лобби, места общего пользования, комьюнити центр, дворы, зоны отдыха, общественные террасы, подчеркивает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

В проектах бизнес и премиум-класса помимо традиционных почтовых стоек и ресепшн девелоперы оборудуют лаунж-зоны для работы и отдыха, где есть wi-fi и кондиционирование, колясочные, лапомойки и даже игровые для детей, говорит коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. Например, собственная игровая комната для детей появится на первом этаже третьего корпуса ЖК бизнес-класса «AFI Park Воронцовский», который AFI Development строит в Обручевском районе.

Лобби и лаунж-зоны в дорогих проектах, как правило, просторные, с дизайнерским оформлением, меблировкой и продуманном освещением. Как сделала, например, группа «Эталон» в своем проекте Nagatino i-Land: холлы и лобби корпусов имеют панорамное остекление, высокие потолки, дизайнерскую мебель. Дизайнерские лобби запроектированы также в проектах бизнес-класса девелопера «Кортрос» (комплекса iLove у метро «ВДНХ» и проекте Headliner у «Москва-Сити») и в ЖК Hide, который MR Group строит в Раменках (метро «Лужники»).

Особой популярностью в сегменте бизнес- и премиум-класса пользуются проекты с уникальными решениями в благоустройстве. Например, девелопер Level Group в своих проектах бизнес-класса в Москве предусмотрел мини-лес и смотровую лаундж-террасу на крыше стилобата (ЖК «Level Нагатинская»), двор-сад и благоустроенную набережную для прогулок (ЖК «Level Стрешнево»), двухуровневый двор с перепадом высот до 3 метров и первый в Москве просторный лайфворкинг в ЖК «Level Причальный». А в проекте «Level Мичуринский» будет собственная набережная, видовой мост и вертикальная многоуровневая детская площадка протяженность 128 метров.

В проекте бизнес-класса Shome в Фили-Давыдково застройщик – компания «Велесстрой» - сделает для жителей комплекса собственный выход из приватного двора в парк у Мазиловского пруда. В квартале бизнес-класса Shagal (Даниловской район, группа «Эталон») появится инфраструктура для «причального отдыха», открытый бассейн, площадка для мероприятий, ресторан с террасой, коворкинг.

В ЖК «Крылья» в районе Раменки построят собственные городские теплицы - фабрики по выращиванию овощей в городских условиях. А на перепадах каждого корпуса для жителей и гостей комплекса будут доступны просторные зеленые террасы на высоте птичьего полета (до 75 метров).

Проекты класса «комфорт»: площадки для игр и спорта, зоны для отдыха

Продуманные общественные пространства – тренд не только Москвы, в области тоже уделяют внимание этим вопросам. Бульвары, торговые площади, общеквартальные зоны - все это при грамотном планировании дает и добавочную стоимость, и высокий спрос, и развитие коммерческой инфраструктуры, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Например, в ЖК «Новые Ватутинки», который строится на берегу реки Десна в Новой Москве (застройщик – «Стройком») в 2022 году начнется благоустройство большого парка. На территории площадью 12 га появятся футбольное поле и хоккейная коробка, скейт-площадка, зона для барбекю и пляжного отдыха.

В проекте «Level Южнопортовая», который Level Group строит в столичном районе Печатники, запланировано 2 га благоустройства, 45% из которых – озеленение. На территории комплекса появится несколько детских площадок, open space для работы на свежем воздухе, террасы коливинга с живой изгородью, шезлонгами, столами и розетками, а самом центре двора – амфитеатр.

Девелопер «А101» в своих новомосковских проектах помимо детских и спортивных площадок предусмотрел для жителей двор-патио с геопластикой и амфитеатр в ЖК «Южные сады», площадку для барбекю и смотровые балконы в ЖК «Прокшино», благоустроенную набережную и пешеходный бульвар в ЖК «Испанские кварталы».

Сколько стоит благоустройство

Как правило, прямой корреляции между ценой квадратного метра квартир и апартаментов и стоимостью организации общественных пространств в доме нет, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Это можно оценивать только косвенно – насколько добавляет стоимости тому или иному жилому комплексу наличие уникального дизайна и наполнение этих пространств, насколько его отсутствие снижает интерес покупателей или влияет на интерес арендодателей.

«Например, сегодня наличие фитнес-центров, клубных пространств, мест для мойки лап и прочих объектов для многих покупателей жилья высокого класса очень критично. Да, без должного внимания к деталям и концепции девелопер может сэкономить, но, в конечном счете, проиграет, поскольку в условиях высоконкурентного рынка покупатель рассмотрит и приобретет квартиру в другом, более выигрышном и продуманном проекте», - рассуждает эксперт.

В среднем на создание и благоустройство общественных пространств приходится от 5 до 10% от себестоимости строительства объекта, говорят опрошенных эксперты. Но все индивидуально и зависит от площади ЖК, его класса, ландшафта, возможных строительных ограничений, а также от политики самого девелопера.

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин оценивает затраты застройщиков на благоустройство в качественных жилых проектах в 12-15%. Но все зависит от размаха. «Катки с искусственным льдом, хоккейные коробки во дворах, волейбольные, теннисные площадки строить гораздо дешевле, чем, например, большой стадион или спортивный центр», - говорит эксперт.

Чем больше средств застройщик вкладывает в благоустройство общественных территорий, тем выше цена квадратного метра в проекте, говорит Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой». Но это не значит, что стоимость общественных пространств напрямую отражается на цене квадратного метра.

«В некоторых случаях застройщики вкладывают больше средств в благоустройство, чтобы тем самым нивелировать другие слабые стороны ЖК. Без этой «фишки» застройщик мог бы продавать свой проект по более низкой цене, но это менее выгодно, чем вложить чуть большую сумму в благоустройство и продавать по рыночной цене (во-втором случае его итоговая выручка может быть больше)», - говорит Ирина Доброхотова.

В целом опрошенные эксперты солидарны: уютные, обустроенные, персонализированные под покупателя общественные пространства не всегда существенным образом повышают стоимость жилья в комплексе. Скорее это дополнительное стимулирование спроса. Ведь жить в комфорте хочется всем.

Экономия не предвидится

Пересматривать планы по проектам в части благоустройства опрошенные застройщики на фоне санкций не планируют. Об этом заявили, в том числе, коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев: «у нас все по графику, экономии не планируется», коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков и руководитель департамента развития и перспективных проектов Sezar Group Георгий Новиков: «Мы не пересматриваем требования к качеству — это безусловный приоритет, и считаем, что общественные пространства по-прежнему будут важным критерием выбора жилой недвижимости. Особенно для проектов бизнес-класса, где покупатель приобретает не просто квартиру, а готовый образ жизни».

Менять планы по благоустройству жилых проектов не будут и в «Гранель»: «В комфорт-сегменте компания не меняет отношения к общественным пространствам. Здесь, как и раньше, продолжится сотрудничество с отечественными компаниями. В бизнес-сегменте девелоперы будут также работать с российскими производителями, заказывая при этом авторские проекты благоустройства, детских площадок, игровых зон. Индивидуальный подход к организации общественных пространств позволит сохранить высокий уровень качества», - рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова тенденции к возможной экономии на благоустройстве тоже не отмечает. «На примере проектов наших партнеров-девелоперов мы не можем подтвердить тенденцию к какому-либо снижению качества продукта даже в части замены стройматериалов и комплектующих, не говоря уже об урезании площади благоустройства или отказу от него. Однако во многом это объясняется тем, что практически все жилые комплексы, с которыми мы работаем, уже находятся на стадии строительства, а потому существенных изменений в проектную декларацию внести в любом случае не получится», - говорит Ирина Доброхотова.

В то же время в проектах, которые сейчас находятся на стадии подготовки документов, пересмотры части опций возможны, считает эксперт. Однако, по ее словам, экономией это сложно назвать: из-за подорожания многие отечественные аналоги продукции сравнялись с импортными по стоимости, и теперь их использование ничего девелоперам не сэкономит, хотя так, по крайней мере, можно будет преодолеть недоступность товаров европейских производителей. Речь в основном о готовых комплектующих наподобие детских игровых и спортивных комплексов для дворовых площадок, лифтового оборудования, отделки МОП (стеновые декоративные панели, напольные покрытия и окна и т.п.).

«О снижении площади благоустройства в угоду продаваемым площадям (лишний корпус вместо детской площадки) нет даже слухов, не т, что официальных намерений», - подчеркивает эксперт.