Рост геополитической напряженности и падение фондового рынка поддерживали высокий уровень спроса на московское жилье в январе-феврале, несмотря на существенный рост цен и подорожание ипотеки. Финансовые катаклизмы на фоне ужесточения антироссийских санкций, практически неизбежного после решения признать ДНР и ЛНР, вполне вероятно, на некоторое время взвинтят спрос на «бетон» еще больше. Однако затем может последовать резкое снижение спроса и цен – как в 2015 г.
В январе 2022 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 9 298 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья - на 54,4% меньше, чем в декабре. Впрочем, «сравнение празднично-лентяйного января с продуктивным декабрем не совсем корректно», справедливо отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
На самом деле январь 2022-го был достаточно активным. В годовом выражении, относительно января 2021 г., спрос, согласно официальной статистике, увеличился на 22,2%. С учетом сокращенного числа рабочих дней (в январе их примерно на 30% меньше, чем обычно), нынешний январь по числу сделок оказался примерно сопоставим с осенним деловым сезоном - сентябрем-октябрем-ноябрем минувшего года.
Данные Росреестра подтверждает и статистика риелторов. Хотя в последнюю неделю января и первую декаду февраля столичные продавцы и покупатели часто откладывали показы, просмотры, внесение авансов и т. д. из-за всплеска заболеваемости «омикроном», запланированные операции купли-продажи все-таки состоялись, и в итоге январь 2022 г. по количеству сделок на 16% опередил январь 2021 г., рассказывает Сергей Шлома. По словам Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком», в Новой Москве покупательская активность в январе просела не менее чем на 30% по сравнению с декабрем, но выросла на 19% к январю 2021 г. Подмосковные офисы Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» в январе собрали на 24% меньше авансов, чем в декабре, число сделок в начале года сократилось на 30%. Но если сравнивать спрос в январе 2022 и 2021 гг., то за год он вырос на 30%, говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», вице-президент ГРМО.
Впрочем, по словам Власенко, уже к концу января участники подмосковного рынка столкнулись с одной из самых плохих ситуаций, которые только могут сложиться – с одновременным падением спроса и предложения. «Если данный тренд продолжится, а для этого есть все основания, то сдвинуть рынок с мертвой точки сможет лишь снижение цен на вторичное жилье, пусть и небольшое. Без снижения стоимости квадратного метра активизировать спрос будет достаточно проблематично», - полагает эксперт.
По данным «Мегаполис-Сервиса», объем предложения на рынке вторичной недвижимости Подмосковья в январе снизился на 2,6% по сравнению с декабрем. Если же сравнивать с аналогичным периодом 2021 г., то объектов на рынке в январе нынешнего года стало меньше на 26%. «Понятно, что весь прошлый год, опасаясь инфляции, клиенты не хотели оставаться с рублями на руках и вкладывали денежные средства в недвижимость. И лишь к концу года данный процесс затормозился, что связано с заметным ростом ипотечных ставок и с вернувшейся возможностью вновь вкладываться в депозиты. За это время с рынка было «вымыто» достаточно большое количество квартир, однако говорить о дефиците предложения, как это было в 2020 г., ни в прошлом году, ни в начале нынешнего не приходится», - комментирует Сергей Власенко.
Первая половина февраля оправдала негативные ожидания Власенко: число сделок в Подмосковье упало на 30%, количество внесенных покупателями - на 40-45%. Зато в Москве во второй декаде февраля началось оживление, притом что первая прошла для рынка практически незаметно. «В любом случае, короткое затишье не окажет влияния на рынок – покупки и продажи, которые планировались, будут совершены чуть позже», - уверен Сергей Шлома.
В Новой Москве число обращений увеличилось на 20%, авансов - на 13-15%. «Правда, число заключенных в первые 15 дней февраля сделок пока не радует и превышает январские показатели лишь на 2-3%. Это вполне объяснимо и является прямым следствием небольшого числа заключенных договоров и внесенных авансов в январе», - уточняет Анастасия Ковалева.
Высокая покупательская активность на московском рынке в начале года, на первый взгляд, выглядит нелогично, учитывая значительный рост цен на жилье и удорожание ипотеки, которая была главным драйвером спроса в предыдущие два года. По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. цена метра в «старой» Москве увеличилась на 18,5%, в Новой - на 18,2%, а в Подмосковье - на 28,1%. За январь цены прибавили еще 1,4%, 1,7% и 2,4% - см. обзор рынка недвижимости по итогам января 2022 года.
Ипотечные ставки тоже сильно подросли за последние месяцы. По данным «Дом.рф», ипотека на покупку вторичного жилья в крупнейших банках страны к концу января 2022 г. стоила в среднем 9,87% годовых против 8,13% годом ранее. А к 20 февраля 2022 г. ставки достигли уже 11,3%.
Несмотря на это, большинство квартир на вторичном рынке по-прежнему покупаются в кредит. По оценке «Инкома», на массовом рынке вторичного жилья «старой» Москвы на ипотеку приходится порядка 70% сделок. В Московской области, по словам Сергея Власенко, этот показатель колеблется от 70 до 80%. И лишь в Новой Москве доля ипотечных следок по итогам января впервые за долгое время не превысила 50% - активность на рынке поддерживают альтернативные сделки, отмечает Анастасия Ковалева.
Количество альтернативных сделок увеличивается и в Московской области, но на ипотечном спросе это пока не отражается: практически в каждой альтернативной цепочке присутствует покупатель с кредитом, поясняет Сергей Власенко.
В целом, рынок недвижимости, конечно, давно перегрет, но спрос пока поддерживает геополитическая нестабильность и «качели» на финансовых рынках. Квартира в Москве всегда считалась защитным активом. Туманные перспективы российской экономики в свете обострения конфликта с Западом стимулируют спрос и со стороны конечных покупателей, понимающих, что условия приобретения недвижимости в обозримом будущем точно не станут лучше. Кроме того, жилье продолжают покупать ипотечники, получившие одобрение кредита осенью или в начале зимы, по более низким ставкам.
В ближайшей перспективе спрос может еще подрасти. Введение жёстких санкций в отношении РФ, более чем вероятное после решения признать ДНР и ЛНР, больно ударит по отечественным финансовым рынкам и курсу рубля. Это, скорее всего, заставит население вкладывать нажитые и заемные капиталы в недвижимость – примерно как в конце 2014 г. в похожих обстоятельствах. Однако ажиотаж, если и случится, то продлится недолго. Для защиты рубля Центробанк будет вынужден резко закрутить гайки денежно-кредитной политики, что отправит ставки по ипотеке существенно выше заградительного уровня в 12% годовых. Учитывая глубокую зависимость рынка недвижимости от ипотеки, это приведет к сокращению спроса, стагнации и, в перспективе, к коррекции цен вниз. Прежде всего – на вторичном рынке, потому что первичный традиционно может рассчитывать на помощь государства, не раз спасавшего его с помощью льготной ипотеки. Даже когда такой необходимости не было. Кроме того, сами застройщики, скорее всего, будут стараться смягчить последствия удорожания кредитов за счет собственных программ со сниженными ставками.