Спрос и цены на апартаменты в Москве выросли больше, чем на квартиры

Надежды на признание апартаментов жильем обеспечили ажиотажный спрос на этот вид недвижимости в 2021 г. - продажи и цены на апартаменты выросли даже больше, чем на квартиры в новостройках. Однако к концу года стало ясно, что надежды были тщетны: власти по-прежнему не могут договориться относительно судьбы апартаментов, прежде всего тех, которые уже построены. Неопределенность правового статуса, наряду с ростом цен, неизбежно снизит инвестиционную привлекательность сегмента в 2022 г. Тем не менее апартаменты все еще существенно дешевле квартир и, по сути, являются единственным доступным форматом жилья внутри МКАД, поэтому без покупателей не останутся.

По данным компании «Метриум», в 2021 г. на территории «старой» Москвы было заключено 6,8 тыс. ДДУ с апартаментами – на 21% больше, чем в 2020-м. «Бон Тон» приводит похожие цифры – спрос вырос на 23%. Но на самом деле сделок с апартаментами было больше: значительная часть неофициального жилья продается не по ДДУ, а по договорам купли-продажи, потому что находится в давно существующих зданиях, прошедших реконструкцию или капитальный ремонт. Сделки с такими апартаментами попадают в статистику вторичного рынка нежилой недвижимости.

В метрах объемы поглощения выше, чем в «штуках»: по информации Est-a-Tet, в 2021 г. в Москве было куплено 360 тыс. кв. м апартаментов против 257 тыс. кв. м по итогам 2020 г. То есть за год показатель увеличился на 40%. Однако элитный сегмент, который формирует существенную долю рынка апартаментов, компания в этих данных не учитывает.

Впрочем, рост даже на 21-23% в любом случае ощутимо превышает динамику рынка новостроек с квартирами. Напомним, за прошлый год продажи официального жилья в «старой» Москве увеличились на 12-17%. И это при том, что на апартаменты не распространяется государственная программа льготной ипотеки, которая была основным драйвером спроса на столичные новостройки в I полугодии 2021 г.

Подорожали апартаменты тоже несколько больше, чем квартиры. Если новостройки за год прибавили в среднем 22,6% на 1 кв. м, то апартаменты - 21,4%, подсчитали в Est-a-Tet. Как уточняют в компании «Метриум», цены на апартаменты росли опережающими темпами в массовом сегменте и бизнес-классе – в связи с выходом нового объема предложения с более высоким бюджетом. Средняя цена предложения апартаментов массового сегмента по итогам года составила 249,6 тыс. руб./кв. м (+28,9% за год), бизнес-класса – 345,8 тыс. руб./кв. м (+32,7% за год). Стоимость новостроек, соответственно, увеличилась на 27% и 31%.

Дорожали апартаменты примерно по тем же причинам, что и новостройки – из-за роста спроса, инфляции и себестоимости строительства, объясняет Владимир Моребис, коммерческий директор - партнер Est-a-Tet. В свою очередь продажи апартаментов, как и новостроек, стимулировали низкие большую часть года ставки по кредитам и депозитам, которые привлекали на рынок недвижимости ипотечников и банковских вкладчиков. Однако был и еще один важный фактор, специфичный именно для рынка апартаментов – словестные интервенции чиновников, обещавших легализовать этот формат. Напомним, апартаменты считаются нежилыми помещениями и пока находятся вне правового поля.

«К концу 2021 г. ожидалось принятие решения по правовому статусу апартаментов, покупатели приобретали доступные варианты. Апартаменты покупают не только для проживания, но и как инвестиционное вложение, с последующей сдачей в аренду и продажей», - отмечает Владимир Моребис, коммерческий директор - партнер Est-a-Tet.

По данным компании «Метриум», если в 2020 г. доля инвестиционных сделок в общем объеме ДДУ на апартаменты составляла 11,7%, то в 2021 г. она выросла до 13,9%. (Компания учитывала только ДДУ с физическими лицами, инвестиционные покупки – приобретение более трех лотов в одном комплексе.) «Причина подобной динамики – выход на рынок новых востребованных проектов в привлекательных локациях, а также вероятное принятие законопроекта о статусе апартаментов (рассмотрение которого, впрочем, было перенесено на неопределенный срок). Отмечу, что последнее актуально скорее для проектов массового сегмента и бизнес-класса», - говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Кроме того, застройщики апартаментов быстрее, чем их коллеги на рынке новостроек, сокращали среднюю площадь лотов, что позволило им полностью компенсировать рост цены метра. По данным компании «Метриум», средняя площадь апартаментов в массмаркете снизилась за год на 9,3 кв. м до 33,4 кв. м, в бизнес-классе – на 18,5% до 49,3 кв. м. В результате средний бюджет покупке в массовом сегменте и бизнес-классе в совокупности оказался даже ниже, чем в конце 2020 г.: 13,3 млн против 13,5 млн руб.

На фоне высокого спроса и низкой девелоперской активности объем предложения апартаментов снизился на 32%, подсчитали специалисты АН «Бон Тон». «Такой показатель обусловлен режимом ожидания обещанных поправок в законопроект, который должен был определить статус апартаментов и прояснить вопрос с вероятным переводом их в жилые помещения», - поясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Впрочем, по данным компании «Метриум», слухи о возможном запрете на реализацию апарт-комплексов и ограничениях при получении исходно-разрешительной документации, наоборот, стимулировали девелоперов активнее запускать новые проекты. В 2021 г. стартовали продажи 25 новых комплексов с апартаментами против 14 в 2020-м. Однако, несмотря на активный выход на рынок новых проектов, по числу экспонируемых лотов предложение сократилось на 8,2% по сравнению с 2020 г., а продаваемая площадь – на 31,2%, отмечается в отчете компании.

Источник: Est-a-Tet

Напомним, каким-то образом узаконить апартаменты власти пытаются с 2015 г. В конце 2020 г. обсуждение этого вопроса вновь активизировалось: представители Минстроя пообещали «амнистировать» уже возведенные апартаменты и запретить строить новые. В конце апреля 2021 г. в Госдуму поступил законопроект о статусе апартаментов, в котором, впрочем, не было ни слова о существующих комплексах – только о будущих. Документ планировалось принять до конца года, однако пока он не прошел даже первое чтение. Главным камнем преткновения стал статус построенных апартаментов. Авторы законопроекта предлагают внести в законопроект поправки, легализующие существующие комплексы с апартаментами, однако профильный комитет Госдумы не видит перспектив их перевода в жилой фонд. Как решить вопрос о статусе уже построенных апартаментов, не знает и Минстрой.

В целом очевидно, что если компромисс и будет найден, то, скорее всего, не в ближайшем будущем. Наряду с резким ростом цен на апартаменты, крушение надежд на скорое решение вопроса о правовом статусе негативно скажется на инвестиционном спросе в этом сегменте. Но, подчеркивают специалисты «Метриума», апартаменты, скорее всего, сохранят свою привлекательность для покупателей в качестве рациональной альтернативы заметно подорожавшим квартирам.

Средняя цена кв. м в новостройках и апартаментах «старой» Москвы в 2020 и 2021 гг.

Источник: «Метриум»

Если сравнивать лоты похожего качества, разница в цене метра между квартирами и апартаментами окажется еще больше - порядка 22-25%, по оценке «Бон Тон». Фактически, апартаменты остались единственным форматом относительно доступного жилья в «старой» Москве. Еще пару лет назад за 7-8 млн руб. можно было купить хорошую однокомнатную квартиру в столичной новостройке. Сейчас это лишь входной билет на рынок. А новостроек за 5 млн руб. внутри МКАД уже не осталось – только апартаменты.

24 февраля на www.irn.ru состоится онлайн-конференция «Спорный формат: каким должен быть закон об апартаментах? Ожидания экспертов и участников рынка». Спикеры обсудят многострадальный законопроект, поделятся мнениями о том, как лучше решить проблему со статусом апартаментов, а также дадут прогнозы относительно будущего сегмента. Вы можете присылать вопросы экспертам уже сейчас, для этого добавьте вопрос в простую форму на сайте. Вопросы принимаются до 14.00 24 февраля, в этот же день спикеры дадут свои ответы.