Последние годы Подмосковье обгоняет Москву по темпам роста цен на жилье. Это связано как с эффектом низкой базы, так и с ситуацией на рынке в конкретных городах. Редакция IRN.RU выявила пять крупных городов Подмосковья, в которых за три года сильнее всего подорожали квартиры.

Цены разгоняются уже три года

За последние три года – с конца 2018 по конец 2021 года – индекс цен на вторичную недвижимость в Подмосковье вырос на 67,6% – в полтора раза сильнее, чем в «старой» Москве, где квартиры подорожали на 42,6%. Правда, в Новой Москве стоимость метра выросла еще больше, чем в области – на 73,6%.

Стоит отметить, что, несмотря на самый высокий общий прирост цен за три года, темпы подорожания жилья в Новой Москве снижались, тогда как в области, напротив, разгонялись. Активнее всего цены в ТиНАО росли на фоне открытия метро: в 2019 году Сокольническую линию дотянули до Коммунарки. С декабря 2018 до декабря 2019 года метр подорожал сразу на четверть (на 24,8%). Но затем из-за льготной ипотеки случился очевидный перегрев рынка в ТиНАО, поэтому темпы прироста снизились до 17,7% в 2020 году. За 2021 год метр прибавил 18,2% - по меркам всеобщего ажиотажа весьма скромный показатель (см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 2021 года»).

В Московской области темпы роста цен на квартиры в тот период, напротив, только увеличивались. Так, в 2019-м году рост цен на вторичном рынке составил всего 9,1%, в 2020-м – 19,8%, а в 2021-м году – сразу 28,1%. «Спрос на Подмосковную недвижимость вырос, поскольку внутри МКАД и даже в Новой Москве цены успели сильно оторваться от возможностей покупателей, и многие сделали выбор в пользу более доступного жилья в области», - объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Из-за большой территории и разного уровня комфорта в областных городах рынок недвижимости в Подмосковье неоднороден. Так, минимальный прирост среднего индекса цен за три года зафиксирован в ближнем Подмосковье – на 61,8% против 73,7% в средней и 72,8% в дальней зоне. Однако в тройке лидеров по росту цен среди крупных городов Подмосковья – города ближней зоны.

1) Красногорск
Динамика цен за 3 года: +78,3%
Средняя цена метра по итогам 2021 года: 175 600 рублей

Красногорск и так один из самых дорогих городов Подмосковья. 2021 год он завершил на втором месте по стоимости квадратного метра на вторичном рынке, уступая только Реутову. Стоимость метра в городе на 26% выше индекса по всему Подмосковью и на 12% выше среднего показателя по ближней зоне. Но это не помешало Красногорску бить рекорды по темпам подорожания жилья: за три года цены в городе взлетели на 78,3%. Даже немного сильнее цены выросли в соседнем поселке Нахабино (на 81,6%), который является частью городского округа Красногорск. Однако в рейтинге учитывались только большие города с населением более 100 000 человек, чтобы динамика цен отражала реальное состояние рынка, а не изменение структуры предложения при небольших объемах.

«Несмотря на общее лидерство «догоняющих» городов по темпам роста цен, и без того дорогой Красногорск оказался лидером по подорожанию из-за существенного улучшения транспортной доступности – город стал совсем почти Москвой», - объясняет Олег Репченко.

Основная причина опережающего роста цен – улучшение транспортной инфраструктуры. В 2019 году открылись первые два Московских центральных диаметра, Красногорск стал частью МЦД-2 (см. «Квартиры в Новой Москве и Подмосковье: где больше всего выросли цены из-за открытия МЦД?»). Помимо возможности проезда по «Тройке» и уменьшения интервалов между поездами жители города получили новую железнодорожную станцию Пенягино. Заметно облегчило транспортную ситуацию строительство многоуровневой развязки общей протяженностью почти 10 км на пересечении Волоколамского и Ильинского шоссе с двумя путепроводами, мостом и разворотной эстакадой. Работы были завершены в конце 2019 года.

К слову, и до этих транспортных изменений на территории города была станция метро «Мякинино». Однако она находится через реку от основной части города, добраться до метро жители могут только по пешеходному мосту, до которого многим из них еще нужно доехать через густонаселенную Павшинскую пойму. Поэтому альтернативные маршруты пришлись очень кстати.

Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов также отмечает динамичное развитие и качество инфраструктуры в Красногорске. В рейтинге устойчивого развития городов России за 2019 год от рейтингового агентства SGM Красногорск занял 7-е место. Во всей стране его опережают только Москва, Краснодар, Тюмень, Санкт-Петербург, Калининград и Казань. Востребованность города и, соответственно, недвижимости в нем подтверждает рост численности населения за последние 10 лет в полтора раза – со 116 700 до 175 800 человек (речь только о самом Красногорске – без учета других населенных пунктов городского округа).

2) Балашиха
Динамика цен за 3 года: +68,1%
Средняя цена метра по итогам 2021 года: 136 300 рублей

Остальные города из топ-5 заметно отстают от лидера рейтинга. Интересно, что Балашиха, занимающая вторую строчку по динамике цен за три года, в отличие от дорогого Красногорска является одним из самых дешевых городов ближней зоны. Цены здесь на 2% ниже средних показателей по области и на 13% ниже индекса по ближнему Подмосковью. По словам Олега Репченко, как раз невысокий ценник при такой близости к МКАД является главной причиной подорожания.

Жилье в Балашихе стоит относительно недорого из-за плотной застройки, невысокой транспортной доступности ряда микрорайонов, а также постоянно загруженной трассы М7, поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Раньше проблемой Балашихи была беспорядочная новая застройка и переизбыток предложения на первичном рынке. Сейчас, напротив, можно говорить о дефиците. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, объем экспозиции на первичном рынке за последний год сократился на 26%. Это оказывает давление и на вторичный рынок, провоцируя рост цен.

Транспортные проблемы тоже пытаются решить, что также влияет на динамику стоимости жилья. Скоростная магистраль Москва-Казань, которая разгрузит трассу М7, является одним из главных проектов дорожного строительства последних лет. В сентябре 2021 года губернатор Московской области Андрей Воробьев обещал, что подмосковная часть трассы будет готова в 2023 году. Еще одно транспортное улучшение – запуск в конце прошлого года железнодорожной станции Балашиха после реконструкции. «Теперь электрички стали ходить каждые 30 минут. Если раньше интервалы были больше часа, то теперь увеличилось количество электричек, построен второй путь и, соответственно, время в пути до Москвы сократилось», - рассказывает Роман Стрельцов, руководитель отдела компании «Миэль» «В Балашихе».

Среди успехов в благоустройстве и развитии спортивно-развлекательной инфраструктуры можно отметить парк Пехорка, где построили лодочную станцию и вейк-станцию, спортивные площадки для занятий волейболом, баскетболом, настольным теннисом, кроссфитом, скейт-парк. Также здесь обустроены зона тихого отдыха, площадки для детей и большой дог-парк. Зимой работает каток, а летом кинотеатр под открытым небом.

3) Долгопрудный
Динамика цен за 3 года: +67,7%
Средняя цена метра по итогам 2021 года: 175 100 рублей

В Долгопрудном динамика цен за три года оказалась почти такой же, как в Балашихе, а стоимость метра – почти как в Красногорске (по этому показателю город занял третье место по итогам 2021 года). Цены на квартиры в городе сопоставимы с Зеленоградом, формально являющимся частью Москвы. При этом реально Долгопрудный расположен намного ближе к МКАД и добираться до Москвы из него удобнее (см. «Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?»).

«Катализатор подорожания – такой же, как в Красногорске. Благодаря улучшению транспортной ситуации Долгопрудный стал еще ближе к Москве», - говорит Олег Репченко. И по изменениям к лучшему Долгопрудный даже опережает остальные города топ-5. В 2019 году здесь тоже появился диаметр, причем в Долгопрудном расположено сразу 5 станций МЦД-1. Но еще важнее перспективы появления метро в соседнем поселке «Северный». В ноябре 2021 года мэр Москвы Сергей Собянин отчитался о завершении проходки туннелей на участке от «Селигерской» до «Физтеха». Полностью сдать этот участок планируется к концу 2023 года. Поэтому в ближайшие два года квартиры здесь могут еще подорожать.

Семьи с детьми в Долгопрудный привлекает образовательная инфраструктура, прежде всего МФТИ – один из лучших российских вузов. В настоящее время на базе «Физтех-лицея» строится образовательный кластер с начальной школой на 425 мест, детским технопарком на 500 мест и жилым корпусом на 200 мест. Подобные объекты сами по себе вряд ли могут привести к росту цен на жилье, но способствуют поддержанию спроса.

4) Домодедово
Динамика цен за 3 года: +67,2%
Средняя цена метра по итогам 2021 года: 133 000 рублей

Домодедово расположено в среднем Подмосковье, но рядом с ближней зоной. Поэтому показатель прироста цен находится примерно посередине между значениями ближнего и среднего Подмосковья (61,8% и 73,7% соответственно). В рейтинге городов по стоимости метра Домодедово по итогам 2021 года занимал 16-ю строчку – на одну позицию ниже Балашихи, хоть и находится существенно дальше от МКАД.

Надежда Коркка объясняет заметный рост цен на жилье в городе дефицитом предложения на фоне высокого спроса. В настоящее время город застраивается не слишком активно – на первичном рынке представлено всего два проекта. По данным «Бон Тон», за последний год объем предложения в домодедовских новостройках вырос на 36%, но цены на первичном рынке выросли еще сильнее – на 63% (с 84 700 до 135 200 рублей). Это означает, что новостроек все равно не хватает для удовлетворения спроса, поэтому и на вторичном рынке образуется дефицит.

Город востребован у покупателей в том числе благодаря тому, что здесь сохранились производства, а рядом расположен аэропорт Домодедово, также создающий рабочие места. Поэтому жители не так сильно зависят от работы в Москве и ежедневных поездок, что положительно сказывается на локальном спросе. В отличие от городов ближнего Подмосковья, спрос на жилье в Домодедово не так сильно зависит от времени в пути до центра Москвы, отмечает Олег Репченко.

5) Подольск
Динамика цен за 3 года: +67,2%
Средняя цена метра по итогам 2021 года: 137 295 рублей

С конца 2018 по конец 2021 года квартиры в Подольске подорожали ровно так же, как в Домодедово – на 67,2%. Да и по текущим ценам города похожи – в Подольске метр на 5000 рублей дороже. Среди других сходств – расположение на соседних направлениях и одинаковая удаленность от МКАД (около 15 км). Подробнее об этих городах читайте в статье «Битва локаций: Железнодорожный, Домодедово, Подольск – где лучше жить?».

Как и Красногорск с Долгопрудным, Подольск включен в систему центральных диаметров (МЦД-2). Но из-за большей удаленности от МКАД и удлиненного маршрута ветки в черте Москвы добираться до центра из Подольска все равно заметно дольше (около часа до Курского вокзала). Даже от Домодедово без всякого МЦД доехать до центра можно быстрее – за 40-50 минут до Павелецкого вокзала.

«Но, как и в Домодедово, транспортная доступность до Москвы играет не такую важную роль, как в городах-саттелитах. Подольск – крупнейший город средней зоны Подмосковья, он достаточно самодостаточен, и многие жители работают в местных компаниях, им не так важна дорога до Москвы», - говорит Олег Репченко.

Дмитрий Таганов выделяет другое – почти противоположное – преимущество, которое может подстегивать спрос: «Подольск имеет большой потенциал развития и повышения престижности – за счет того, что граничит с центральной частью Новой Москвы (у которой отличные перспективы развития). - Подольск находится дальше от МКАД, чем, например, Красногорск, Балашиха или Долгопрудный, но когда Новая Москва по качеству и комфортности достигнет уровня примкадных районов старой Москвы, Подольск при ней тоже войдет в топ престижных подмосковных городов».

Таким образом, для ближнего Подмосковья главным фактором роста цен остается улучшение транспортной доступности. В средней зоне важнее локальное соотношение спроса и предложения, а также объемы нового жилья.