Инструменты аренды жилья в Москве: от традиционных квартир до модных коммуналок

Ажиотажный рост цен к концу 2021 года настиг даже спокойный в последние годы рынок аренды. При этом назрел «откат» назад в сторону рынка арендодателя, который может ставить условия квартиросъемщикам. Между тем, за последние годы стали развиваться другие формы аренды. Редакция IRN.RU выяснила, кому они могут подойти и какова цена вопроса.

Аренда квартир теряет в цивильности

В отличие от рынка купли-продажи жилья, где на цену могут сильно влиять спекулянты, арендный рынок более сбалансирован и зависит, в первую очередь, от реального соотношения платежеспособного спроса и предложения. Поэтому в 2014-2015 годах кризис, девальвация и снижение доходов населения в итоге сыграли на руку арендаторам жилья: цены на аренду перестали расти, а собственники стали более лояльны к квартиросъемщикам – они были готовы снизить требования к арендаторам или, например, докупить необходимую мебель. После этого в течение нескольких лет рынок аренды развивался в сторону повышения цивилизованности, арендаторы чувствовали себя достаточно спокойно без резких скачков цен и с возможностью адекватного диалога с хозяевами квартир.

На пандемию и локдаун в 2020 году аренда отреагировала по законам рынка: спрос упал, ставки немного снизились. После адаптации к новым условиям арендаторы стали постепенно возвращаться на рынок. Но в конце 2020-го и первой половине 2021-го года это почти не влияло на цены. Тем не менее во второй половине года ажиотаж распространился и на рынок аренды, и цены пошли в рост. По данным «Инком-Недвижимости», бюджетные предложения стали быстро вымываться рынка. Заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова говорит, что еще в августе минимальная арендная ставка для сдающихся внутри МКАД однушек составляла около 20 000 рублей, а в декабре не осталось вариантов дешевле 30 000 – 35 000 рублей в месяц. В целом по сравнению с весной и летом арендные ставки выросли примерно на 10-15%. В компании «Миэль» называют цифру в 20%.

Ставки растут не только в новых объявлениях, но и для старых арендаторов. Фотограф Илья полтора года снимал студию в Люберцах за 26 000 рублей в месяц, но в декабре 2021 года хозяин квартиры решил резко поднять арендную плату – почти на 25% до 32 000 рублей. «Я понимаю, что цены на все растут, но я думал, так не делается – чтобы надежным и проверенным жильцам так резко повышали оплату. Но никаких аргументов наш арендодатель слушать не хочет и стоит на своем. Поэтому сейчас ищу новое жилье. Правда, пока безуспешно – приличных вариантов в ближнем Подмосковье недалеко от метро в пределах 30 000 рублей почти не осталось», - рассказывает арендатор.

Кроме того, по словам Оксаны Поляковой, арендодатели вновь стали выдвигать более строгие требования к полу, семейному положению, национальности, возрасту съемщиков и менее охотно идти на уступки. Если в конце 2020 года более половины собственников были готовы на обновление мебели или ремонт бытовой техники по просьбе арендаторов, то осенью 2021 года на это соглашалась только треть арендодателей. Хозяева квартир вспомнили, что значит диктовать свои условия. Правда, по мнению экспертов, эта ситуация вряд ли продлится долго, поэтому рынок аренды не должен вернуться к самодурству собственников, которое было повсеместно распространено в нулевых и начале 2010-х годов. Нынешний рост цен связан с эффектом низкой базы, возвращением отложенного еще с разгара пандемии спроса, а также с дефицитом предложения. Оксана Полякова отмечает, что уже в декабре спрос стал спокойнее и вернулся на уровень конца 2020 года, а в будущем году на рынок аренды начнут выходить новые объемы предложения – из числа достроившихся новостроек, купленных ранее в инвестиционных целях.

Сервисные апартаменты для богатых и «микронедожилье» для остальных

В любом случае рынок аренды частных квартир уже не так комфортен для арендаторов. К тому же в декабре Минстрой выступил с неоднозначной инициативой по созданию государственной информационной системы (ГИС), через которую должны будут проходить все сделки с арендой жилья. Законопроект призван бороться с «серой» арендой, но, по мнению управляющего директора сети офисов недвижимости ГК «Миэль» Марии Жуковой, эти меры могут дать обратный результат: «Значительная часть рынка уйдет в тень, вместо договора аренды начнут подписывать другие по форме соглашения или вовсе перестанут их заключать».

Более цивилизованной и организованной формой аренды, чем квартира у частника, являются сервисные апартаменты. Этот формат близок к апарт-отелям, но в большей степени ориентирован на длительное проживание. По данным PwC, до 90% номеров в апарт-отелях занимают студии с мини-кухней и минимальным набором бытовой техники. В сегменте сервисных апартаментов до четверти номеров – это двух- и трехкомнатные апартаменты площадью 30-300 кв. м с полностью оборудованной кухней и бытовой техникой.

В отличие от Санкт-Петербурга, в Москве этот сегмент находится в начальной стадии развития. Как говорится в исследовании PwC, в 2020 году на московском рынке аренды было представлено всего 11 комплексов апартаментов, 6 из которых относились к сервисным, 5 – к апарт-отелям. К 2023 году на рынок Москвы должны выйти 18 новых проектов, которые пока находятся в стадии строительства. Аренда сервисных апартаментов в Москве мало доступна для представителей среднего класса, стоимость аренды в месяц при долгосрочном проживании составляет от 100 000 – 200 000 до 1,2 млн рублей. Из относительно доступных действующих комплексов сервисных апартаментов можно назвать только объекты Ye’s. Стоимость аренды номера площадью 27 кв. м в Ye’s Mitino при сроке свыше 4 месяцев начинается от 58 000 рублей в месяц, в Ye’s Botanica –от 62 000 рублей.

Альтернативой для «бедных» является более распространенный в Москве тип апартаментов – «псевдожилье», которое многие собственники тоже сдают в аренду, но уже без гостиничного сервиса. Такие апартаменты могут размещаться как в крупных многофункциональных комплексах, так и в переделанных мини-отелях, хостелах и даже в бывших офисах. По словам Марии Жуковой, в 2021 году самые бюджетные и малогабаритные студии внутри МКАД можно было снять в пределах 20 000 рублей в месяц. Площадь таких студий может составлять около 10-12 кв. м, но, по словам эксперта, подобные варианты были достаточно востребованы среди студентов. Внутри Садового кольца стоимость студий площадью 15-25 кв. м начинается от 50 000 рублей в месяц, что сопоставимо с бюджетными вариантами однокомнатных квартир. В апартаментах будет меньше площадь, зато свежее ремонт.

Коливинг: модные коммуналки для молодых

Более прогрессивным вариантом микростудии для студентов и молодых специалистов являются коливинги – нечто среднее между коммуной по интересам и студенческим общежитием, но с комфортными общими зонами. О том, что это перспективный формат для молодежи, заговорили еще несколько лет назад. В частности, в 2018 году на круглом столе «Строительной газеты» на тему «Девелопмент 2025. Дом будущего глазами поколения Z» эксперты отмечали, что развитие этого формата может стать следствием интереса к шеринговой экономики, а также потребности молодых людей в общении с единомышленниками (см. «Смена эпох на рынке недвижимости: что будет после дна»).

Первые московские колливинги формировались самими арендаторами – они снимали большую квартиру, а затем сдавали в субаренду свободные комнаты, стараясь подобрать людей с общими интересами. Собственники многокомнатных квартир частично подхватили эту идею. 30-летняя Анна летом искала комнату в центре, и ей понравился вариант в районе Чистых прудов: «Он не был обозначен как коливинг, но очень похож. В квартире приятный интерьер, 9 комнат, 3 санузла. Специально арендаторов по интересам никто не собирал, собственница просто сделала недорогой, но современный ремонт и решила сдавать квартиру покомнатно. Но как-то сложилось, что все жители квартиры – молодые люди от 22 до 30 лет, в основном гуманитарно-творческих профессий. Мы живем дружно, по вечерам собираемся вместе на кухне, и чудесным образом никто никому не мешает, даже если часть компании засиживается допоздна». Анна снимает комнату за 34 000 рублей, в эту сумму входит уборка.

В основном этот бизнес основан на субаренде, причем некоторые энтузиасты таким образом управляют сразу несколькими коливингами. Один из них основал компанию Colife, которая в настоящее время управляет двумя сотнями квартир, а осенью открыла большой коливинг в особняке в Лефортово. В нем более 50 номеров, среди представленных на момент подготовки статьи было четыре стоимостью 51 000 – 58 000 рублей и кровать в двухместном номере за 29 000 рублей в месяц. Из общих зон – кухня, обеденная зона, мини-библиотека, коворкинг, переговорная. В отличие от многих других проектов поменьше, в этом коливинге нет специальных требований к арендаторам. В то же время в некоторые колливинги пускают только художников, только девушек, предпринимателей, веганов и т.п. Не все коливинги такие дорогие, есть и те, где можно снять комнату за 30 000 – 35 000 рублей. Но в центральных локациях в концептуальных коливингах цены в основном выше 40 000 и могут достигать 60 000 – 70 000 рублей за студию.

***

Год назад за 30 000 рублей были доступны приличные однушки во многих спальных районах Москвы. Теперь человек с таким бюджетом оказывается перед выбором – либо Подмосковье, либо тесные апартаменты на удалении от центра, либо комната в центре или рядом. А некоторые арендаторы готовы заплатить вдвое больше, чтобы жить не просто в комнате, а среди людей со схожими интересами.